最大月度增幅633.33%！90天52套，苏州千万豪宅卖爆了！

撰稿&视觉//虎子

今年，无论新房还是二手房，苏州市场都比较冷淡。

二手房长期冰封，存量屡次突破10w+套，市场观望情绪浓厚。再加上，新房为提高销量拿出高佣金的诱惑，很多中介转战新房市场。如此一来，二手房市场总是呈现出被抛在角落的景象。

只有千万级豪宅，二手销量一路走红，走出了独立行情。

苏州的千万级豪宅市场有多火？

近90天成交52套（只含苏州六大区）！简直卖爆了！

成交周期1天！15天！23天！27天！34天···千万级的豪宅买出了北京大妈囤白菜抢黄金的节奏，手起刀落，速战速决！

（数据来源链家）

看看榜单上的小区，基本都是苏州市场上名声在外的豪宅盘，不是环水就是靠山，有着不可替代的生态资源。产品以大平层、别墅为主，户型均在三室以上。

小区主要分布在环金鸡湖一带的老牌富人区，密密麻麻的一片，占比63.2%。独墅湖、青剑湖周边承接着13.3%的别墅需求；相对而言，新区狮山、相城、吴江占比更少，以零星成交为主。

姑苏区成交缺失的原因主要有两点：首先，数据统计大部分来源链家，而链家在姑苏区的占位不如本地小中介多，这可能占据主要原因；其次，姑苏区的别墅盘仍在不断入市，市场需求尚未从新房市场转换到二手市场；第三，住姑苏开车不方便，富豪们不愿屈尊挤公交···（我瞎猜的）

2020年至今，千万级豪宅总共成交156套，而去年同时期成交100套，增幅达56%。其中，从4月开始，每月成交套数均在15套以上，5-6月、9月成交更是突破20套。

从6月至9月，连续4个月增幅超100%，最大增幅为633.33%。

（数据来源链家）

从成交面积、成交总价和成交均价来看，近90天也是呈现了全面上涨的趋势。

对比两组数据：

近90天（8.20-11.20），苏州千万级豪宅的成交面积为15952.45㎡，成交总价约为7.53亿元，成交均价4.72万；

今年上半年（1月-6月）成交总价约为11.5亿元，成交均价4.52万；

3个月干了6个月的量，事半功倍，千万级豪宅成交太猛！

今年二手市场整体呈现两头热中间冷的局面，除了“夹心盘”比较尴尬以外，千万级豪宅和刚需上车盘最好卖，不仅没受疫情影响，反而因此加大了市场需求。

以上是苏州二手房市场的大环境，刚需盘作为市场长期存在的需求端之一，无论出于什么时候，只要地球不爆炸，刚需该买还得买，不以人的意志为转移。

接下来，我们就专门讲讲为啥千万豪宅会卖得这么让人眼红？

细究深层次原因，大致有以下四点：

第一，苏州的城市量级决定了购买力，也决定了楼市的价值。

先看大家看看今年以来国内一线城市豪宅盘的销量走势，成交一路飘红，价格一骑绝尘。

• 北京，总价半个亿的某顶豪项目，自春节来卖出15套；
• 上海，8000w+的豪宅，富豪排队抢房；
• 广州，3000w+的别墅，一个月卖二十几套；
• 深圳，4000w大平层，8秒光，甚至传闻百万喝茶费；

千万豪宅的火爆潮席卷全国一线城市，尽管苏州不属于一线城市范畴，却长期雄踞全国GDP前六，前不久更是超越上海、深圳，成为全国第一大工业城市。

一句话总结，苏州很牛逼，苏州不光自家有钱人很多，也深受外地有钱人青睐，而有钱=购买力。

这些财富人士，顶起了苏州千万豪宅市场的整片天。

这既是财富人士对苏州楼市前景的肯定，同时财富人士的聚拢也是对苏州城市能力的肯定，双向认可下，苏州的豪宅市场才会出现一线城市般的爆款级现象。

第二，全球经济不景气，财富人士最信赖的理财产品：优质房子

受疫情影响，今年国际经济大环境都比较动荡，据统计，IMF（国际货币基金组织）预测，全球经济将萎缩4.4%，降幅远超2008年经融危机时期。

比如股市，行情起伏不定，市场都在轻仓观望，投资低迷情绪四处蔓延。

与大环境趋势齐头并进的是财富人士的投资策略，相比其他不够稳妥的投资渠道，为规避风险，他们寻找更保值的理财产品，房子自然成为不二之选。

置业思路就变成——要买就买最贵的最好的最稀缺的。

核心地段+顶级配套+成熟的高端板块，具有唯一性的产品带来超高保值性。上面分析的豪宅成交区域，主要集中在环金鸡湖、独墅湖片区，也体现了富人主流置业思路。

数据可以最直观看出苏州豪宅的价值：不会突然大跳水，房东心理价位和成交价差异基本持平。

回到文章一开始的成交表格，对比挂牌价和成交价我们发现，差价小于等于100w占七成，100w的挂牌水分放在千万级别豪宅身上，不过是房东为防买家屠龙刀做出的战略性选择，再正常不过了。

拥有多次置业经验的财富人士，他们已把对楼市的信心转化为实际行动。

第三，市场供应有限，客户只能把目光盯紧二手。

豪宅的供应极其稀缺，大平层诸如奥体几个倒挂神盘，逢开必罄，不仅要钱，还要有一定社会关系和人脉基础。

如果是别墅产品，可能会遇上开发商猛挖地下室，买新盘倒不如二手房来的实惠划算。

这是新房市场的局限，进入二手市场，就没有这么多弯弯绕了，有钱就行。

此外，关于别墅产品的热销，很大原因是受限墅令影响，现在出让的地块都严格控制容积率，高低配也被禁止。近几年只有古城区有纯新盘出货，其他区域也偶有房源，但不是受大部分富人认可的核心圈。

未来，随着早年的别墅产品陆续售罄，苏州的别墅市场将直接进入存量时代，届时，别墅的保值性和增值性将更被凸显。

第四，二手的优势就是所见即所得，而且往往周边形成了成熟的富人聚集区，从心理层面讲，符合富人对圈层的要求。

所见即所得放在豪宅市场依旧适用。

远的不说，近的诸如泰禾，买得起院子系列的也都是社会上的成功人士，然而现实大家都看到了。

/泰禾北京院子维权现场，图源网络

所见即所得为豪宅带来的影响还有，房子周边一般已形成成熟的富人聚集区，城市对整个板块已形成统一认知。

有个朋友，手揣1500w买二套。当时给他推荐了很多核心区域的新房，奥体的几个倒挂盘、姑苏的在售别墅，普通人看着还不错了对不对？

然而他并不喜欢，自己研究了一段时间后告诉我，要买就买玲珑湾。

我做出了大胆的猜测：他需要烫金地段中的烫金小区，来匹配自己的圈层和阶级。其他地方都无法替代优质地段带来的荣誉感。

总的来说，在今年二手房挂牌量如此巨大的情况下，豪宅市场还能够杀出重围有如此热度，可见人们对优质资产的追求还是非常很迫切的。

而随着未来新房的供应量越来越大，豪宅别墅越来越稀缺，千万级的豪宅别墅一定还会继续突破新高，成为楼市中最坚挺的一部分。