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更快洞察商业地产最前沿 ━━━━━━ 作者：福贵 作为凯德置地在华南的首个商业项目，作为全球第八座来福士广场——深圳来福士广场，尚未开业就已受到多方关注。 2016年深圳来福士广场举行封顶仪式时，200多位代表到达现场，深圳卫视等多家媒体进行报道。 （来源 深圳卫视） 2018年开业一年，来福士对外称其客流量和销售额同比增长19%，最高单日客流达8万人。然而并未对外公布具体的销售额。 然而，对于这一结果，业内并不买账。 甚至有商家向独角Mall爆料：来福士营业状况一般，之前多个商家“阵亡”。 对于这一消息，独角Mall的小伙伴都大为震惊。这说的是我们曾经去的那个来福士吗？ 开业两年，来福士的现状如何？ 9号线延长线开通后，来福士是否会迎来新生? 7月22日，独角Mall团队来到了现场，实地观察商场的最新情况。 小吃档8个铺位关3家 全场30多个店铺未开业 品牌招商（20分）：8分 7月22日晚六点半左右，独角Mall团队来到了来福士广场。“惊喜”也由此开始。 一路过去，看到的不是Dior、YSL等国际大牌，而是“OPENING SOON”和“Get up潮流季”等标语。 小Mall从负一层一路数到最顶层，大概有30家商铺没开业，而从来福士微信上得知，商场目前有170余家商铺开业，未开业率约为15%。 让人感觉不是来逛商场的，而是来看“OPENING SOON”的。 （部分未开业商铺） 2017年开业之时，来福士引进了多个深圳首家品牌：米其林一星餐厅莆田菜馆，日式料理餐厅焱铁烧，湊湊火锅，美国的TGI Friday，香港的炎丸...... 还有很多网红店入驻：港丽，虾宴，喜茶，奈雪の茶，gaga鲜语，春语堂...... （独角Mall现场实拍） 在负一楼美食小档区，有一处8家两列的小食区，有3家空空如也，旁边几家的客人也不多。 （独角Mall现场实拍） 一把锁，歪斜的石墩，这家在益田假日广场需要排队的等餐的春语堂，在这里已经关门，旁边的等位区，现在成了卖打折衣服的流动铺位。 （独角Mall现场实拍） 而且在现有品牌中，没有什么特色，也没有看到什么比较火热的大牌。在很多商场随处可见的化妆品牌，在来福士也只是一个个小小的专柜。 （独角Mall现场实拍） 令人惊讶的是，在微信上显示的人气最高的商家不是网红餐饮，也不是潮牌服饰，而是尚德齿科。 （来源 来福士广场微信） 很多地方需要排队等候的网红餐饮，在来福士似乎并不需要。 （空空荡荡的湊湊和深湖记） 在小Mall近三个小时的闲逛中，发现整个商场也只有负一楼稍微有些人气，一楼到五楼只有零零散散的几个人。 品牌特色（10分）：7分 来福士也引进了一些新的品牌，如喜家德虾仁水饺、红姐驾到、NONO、歌瑞尔、明日色彩社等十一家新开品牌。不过请原谅小Mall的孤陋寡闻，大部分都没见过。
（独角Mall现场实拍） 这家位于L4的全民K歌自助店，据闻是深圳首家全民K歌旗舰店。 进去的时候，正巧碰到有个小姐姐在台上忘情歌唱，整个店面内部布置得比较清新文艺，只是可惜里面的一个小吧台空空如也，什么都没有。
（独角Mall现场实拍） 弓夫射箭·cafe，去看的时候有不少年轻人在那弯弓射箭，旁边还配有咖啡台，休闲之余喝杯咖啡，这种生活，可还行。
（独角Mall现场实拍） 没有地铁+经常堵车 交通成硬伤 地段得分（20分）：10分 深圳来福士广场位于南海大道与创业路交汇处，总建筑面积近12.1万平方米，其中购物中心建筑面积近7万平方米。 从周边情况来看，旁边有恒裕中心、汉京国际等多个写字楼，有龙城花园、凯德·公园1号等住宅小区，也有凯德旗下的雅诗阁服务公寓等。
高密度的居住人口和高收入人群聚集区，购买力是无可质疑的。 然而，现实总是喜欢开点玩笑。这家位于来福士西侧的星巴克，是一个二层复式的商铺，并且门口是一个比较大的广场，隔着老远就可以看到熟悉的美人鱼，却并没有多少人。
（独角Mall现场实拍） 从现场来看，交通不便是导致人流极少的最主要原因： 1、来福士广场位于南海大道，但是，这里的交通状况是真的不怎么样。 作为南山区南北走向最重要的主干道南海大道，南起蛇口、北至西丽，每日车流量多达上百万辆，加之部分路段为双车道，红绿灯较多，堵车成为了南海大道的常态。 从海上世界公交站到来福士，不到三公里路程，乘公交车大概需要30分钟。
（独角Mall现场实拍） 2、该区域最近的地铁站是2号线登良站，距来福士有1.2公里，而海岸城购物中心就在附近，大部分人应该不会舍近求远到来福士广场。 加之预计今年年底开通的9号线西延线和2022年开通的12号线的南油站恰好就在来福士东侧门口，目前还在挖坑之中，施工围栏直接将前往商场的路给挡住了。
（独角Mall现场实拍） 3、这座将与来福士连在一起的南油购物公园，已经规划建设了23年，至今还围着一圈围栏，将西侧的市民都挡在外面。
商场外观优雅大气 内部细节有待提高 商场设计（20分）：12分 深圳来福士由英国知名建筑师事务所Benoy操刀设计。 整个购物中心外部呈波浪形线条设计，流畅柔美，没有过多修饰，风格简约，看着很清爽。
（独角Mall现场实拍） 下沉式广场一侧连通负一层，一侧与公园1号相连，将购物中心与旁边住宅楼连通起来。端杯茶，看看喷泉，看看夜空，在繁忙的城市生活中停下脚步，放空自己。
（独角Mall现场实拍） 商场设置了多个导流入口，四面八方都可以进入，内部人流动线很清晰，没有过多的分岔口，一眼望去，视线之内的店铺基本都可以看见。 电梯的作用是为了引导人流，增强购物体验，而在来福士，小Mall并没有感受到这一点。 整个商场的扶梯并不多，大多位于角落位置，要么隔着很近的地方有两个扶梯，要么隔着老远都没有一个。
（独角Mall现场实拍） 是可忍孰不可忍的是，商场有两处直梯，一个在南边，一个在北边，但是直梯旁边基本都有一个扶梯，而且电梯旁边没有商家，上去就是一堵墙，购物体验极差。
（独角Mall现场实拍） 来福士广场负四层到负二层皆为停车场，共有2021个停车位，整个停车场在设计上是狭长型的，没有弯弯绕绕的岔路，在里面不需要担心迷路。
（独角Mall现场实拍） 同时，小Mall在闲逛过程的中也发现了几个小问题： 1、小Mall在逛商场的过程中，未发现一名保洁人员，去洗手间的时候，里面的异味很重，旁边放纸巾的纸筒也没有纸巾。
2、和很多商场相比，来福士广场里面有很多地方光线比较暗淡，特别是楼顶采光板上还有挂广告的挂钩挂在上面，不用的时候其实是可以收起来的，会影响美观。
3、商场的空调系统不怎么好，特别是商场门口那里，在别的商场门口就可以感受到夏日的清凉，而在这里感觉要窒息了，商场门口比外面还要燥热。
（西侧小广场乘凉的人们） 4、停车场就一个出入口，但是不知道为什么出口位置用障碍物挡在那里，这是不想让车辆通过吗？
邀请明星+IP联名 商场运营成加分项 商场运营（20分）：18分 深圳来福士自开业以来，在商场运营上下了很大的功夫。 2018年，来福士邀请了黄渤、刘昊然等明星亲临现场，与粉丝们面对面互动。
（来源 来福士广场微信） 并且在《这！就是街舞》全国巡展过程中，邀请了3位明星学员和1位世界顶级街舞大神现场秀舞技，嗨翻全场。
（来源 来福士广场微信） 很遗憾的是，这些活动小Mall都没赶上。 不过，小Mall在逛来福士的过程中，还是发现了不少亮眼的地方。 首先是一层客流通道的位置摆了几个大白兔“奶糖”，乍一看去，咧嘴一笑，有种回到童年的感觉。
（大白兔奶糖60周年深圳官方IP展） 在商场一层中庭位置的这个就更厉害了，《中国新说唱·2019》广东唯一官方IP展，将节目场景复制到了线下，并且还有人气选手爱丽儿空降活动现场。
（中国新说唱广东唯一官方IP） “LOGO要大”、“改！改！改！”甲方永远是你得罪不起的粑粑。不要用PS，要用Photoshop，咱也不敢说，咱也不好问。心情不舒爽了，可以来打个卡。
（神秘商店） 未来竞争压力大 一些细节问题也不可忽视 未来竞争力（10分）：4分 预计今年年底通车的地铁9号线西延线南油站将直接与来福士负一层连通，届时或许会给来福士带来一波人气。
（来源 深圳新闻网） 而这座建了多年的公园什么时候建好目前还没有定论，但是可以预测到建好之后至少会是周边居民饭后、假期休闲的好去处，在一定程度上可以拉动人流。
（独角Mall现场实拍） 但是来福士周边商圈就有海雅百货（南山店）、茂业百货这样的老牌购物中心，也有海岸城和深圳湾万象城这样的强势商业综合体。 以来福士广场为中心，距离最远的深圳湾万象城不到3公里，而距离最近的海雅百货仅800米。
（来源百度地图，制图独角mall） 来福士若是没有什么值得消费者去消费的品牌，那么未来就算交通变好了，前景也堪忧。
为了保证客观性，7月24日晚六点左右，小Mall再一次来到来福士广场，和7月22日第一次探盘相比，发现并没有多少区别。 唯一的区别或许是发现了一家不到7点就已经停止营业的服装店。
（独角Mall现场实拍） 就目前情况来看，商铺空置率较大，人流量也不怎么样，未来的路还很艰难。 本身的综合竞争力较差， 周边还有几大购物中心虎视眈眈 你认为未来来福士有可能爆发吗？ 欢迎留言评论~ 今日福利 转发本文并点亮文末右下角“在看” “在看”人数如果超过50 我们将在评论区挑选3个精彩留言 每人将获得18.8元微信红包 8月1日17:00评论区开奖 （领奖时提供朋友圈截图，开奖后转发无效） 敬请留意
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