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第一章 总 则 第一条 为规范房地产开发项目成本核算，统一有关房地产开发成本费用（以下简称“开发成本”）核算、归集、分配的会计处理方法，正确计算房地产开发产品成本，加强成本费用的比较分析和管理控制，根据《会计法》、《企业会计准则》等国家法律法规及《财务管理规定》、《公司会计基础工作规范》、《房地产档案管理规定》、等有关规定，结合公司实际情况，制定本办法。 第二条 房地产开发项目必须严格组织开发成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，及时发现成本管理中存在的漏洞，不断寻求降低成本的途径。 第三条 本办法适用公司及其所属分公司、全资子公司及控股子公司（以下称公司及分支机构）等。 第二章 成本核算程序、原则 第四条 房地产成本归集基本程序 （一）根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象； （二）设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用； （三）按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准； （四）将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配； （五）编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本； （六）正确划分已完工和在建未完工的开发成本，分别结转完产品成本； （七）正确划分可售面积、可售面积(由主管部门划分提供) ，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工产品的销售成本； （八）编制成本报表，根据成本核算和管理要求，包括反映各成本核算对象的成本情况。 第五条 成本核算原则 （一）满足成本费用计算的需要； （二）便于成本费用的归集； （三）利于成本费用的及时结算； （四）适应成本费用监控的要求。 第六条 成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。 第七条 成本核算对象确定原则 （一）可否销售原则； （二）分类归集原则； （三）功能区分原则； （四）定价差异原则； （五）成本差异原则； （六）权益区分原则。 第八条 成本核算对象确定应结合项目开发地点规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。 （一）单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。 （二）在同一开发地点结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。 （三）对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。 (1)成片分期开发的项目，应以各期为成本核算对象；各期原则上不得以各标段为成本核算对象； (2)同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的或有高层、多层、复式等不同结构的，不得以此划分成本核算对象； （四）根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否护等库存商品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接等开发项目的成本。 第四章 核算科目设置 第九条 项目开发过程中所发生的各项费用支出，通过“开发成本”一级科目进行归集，再通过设置二、三级明细科目核算，同时统一在三级科目下设置明细核算；成本的核算期从该项目开发至完工决算；成本的核算方法为制造成本法。 第十条 核算二级科目设置 （一）征地及拆迁补偿费 （二）开发前期准备费（简称前期准备费，下同） （三）主体建筑工程费（简称主体建筑费，下同） （四）主体安装工程费（简称主体安装费，下同） （五）社区市政管网工程费（简称基础设施费或市政建设费，下同） （六）园林环境工程费（简称园林环境费，下同） （七）配套设施费 （八）开发间接费 （九）其他费用。 第一节 征地及拆迁补偿费 第十条 征地及拆迁补偿费是指核算项目开发过程中发生的与征地有关的各项费用及拆迁费用。 第十一条 征地及拆迁补偿费三级明细科目主要包括土地出让金、税管费、拆迁补偿费、大市政配套费、土地周边环境提升费、土地合作开发费、其他征拆费。 征地及拆迁补偿费通过设置二级科目“征地及拆迁补偿费”归集，同时下设三级明细科目核算；三级明细科目按具体发生业务设置作为成本对象归集其成本。 （一）土地出让金:所征地块的土地出让金、土地变更用途和超面积补交的地价等； （二）税管费:所征地块应交的耕地占用税、契税、土地管理费、土地闲置费、河道人行道占用费等； （三）拆迁补偿费:有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出、农作物补偿费、动迁安置费、危房补偿费、拆迁管理费用等； （四）大市政配套费:向政府交纳的墙体材料费、白蚁防治费、市政配套费； （五）土地周边环境提升费： ①红线外市政设施费:红线外道路、水、电气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。 ②周边提升费：红线外涉及与土地提升有关的环境、教育、交通、生活配套等开发商所承担的费用。 （六）土地合作开发费：土地溢价款、补偿合作方地价、合作项目分给合作方的抵价房屋成本及相应税金等。 （七）其他征拆费： ①权证办理费：土地证办理费、土地合同公证费、土地合同公告费； ②评估费：土地评估费、房屋评估费等。 第二节 前期准备费 第十二条 前期准备费是指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。 第十三条 准备费三级明细科目主要包括勘察费、规划费、设计费、三通一平、报批报建费、临时设施费、其他前期准备费。 前期准备费通过设置二级科目“前期准备费”归集，同时下设三级明细科目核算；三级明细科目按具体发生业务设置作为成本对象归集其成本 （一）勘察费:水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费、日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、放线费、建筑面积丈量费、测绘费等； （二）规划费:规划审批费和验收办证费； （1）规划审批费 ①人防易地建设费、人防图审费、高教配套费、散装水泥保证金、白蚁防治费、墙改基金、路口开设审批费等； ②日照分析、环境评估、交通评估、土地勘测费用(办理用地许可证)、规划面积审核费、房产预测绘等； ③交易中心手续费、专家评审费、招投标管理费(设计、施工、监理等招标)、招标代理费、合同签证管理费等； ④地名费、地名标准预缴幢号牌等费用等。 （2）验收办证费： ①宗地复核确权测量、房产测绘（竣工实测）、规划竣工实测、消防设施检测、交通设施检测、环境检测费(噪声、污染等检测)等； ②安检费、质监费(主体、人防等)等政府性收费； ③房产产权初始登记费、产权交易费、远程网络联系费、物业维修基金(或初期物业管理费、绿化管理费、电梯维修费等)、档案服务费等。 （三）设计费:施工图设计费、修改设计费； ①主体施工图设计费、修改设计费及设计咨询费等； ②室内装修设计费(包括架空层、公共部位、配套用房、商铺立面、住宅户内精装修)等； ③园艺景观设计费(景观、小品、标识等)及设计咨询费等； ④配套设计费(市政、燃气、电力、供水、广电、电信、弱电智能化等)及设计咨询费等； ⑤专项设计费(基坑、加固、钢结构、部品部件等)及设计咨询费等。 （四）三通一平:临时用水、临时用电、临时道路的设计、建造、铺设费、迁移等费用，场地平整清运费、旧房拆除等费用； （1）三通： ①临时道路建造费用、路口开设实施费等； ②临时用电(施工供电贴费、临时变压器安拆、移位换线费用)； ③其它(电信架空线改造移位、由开发商承担的施工发电机购置租用/柴油费等)。 （2）场地清理：旧房拆除、基础障碍物清理、现场树木迁移及保护、池塘清淤回填、场地平整、基础开挖前整体土方回填、不良地基处理等。 （3）定位放线费：地形测量(定位、放样)费、施工放线验线费、定位费。 （五）报批报建费:根据规定上交政府部门的各种报批报建费用，主要包括人防费、安检费、招投标管理费、质监费、散装办、房产交易费、物业维修基金等 ； （六）临时设施费： ①临时围墙、围栏及围板的设计建造费、装饰等费用； ②临时办公室租赁、建造、装饰等费用； ④临时场地占道、借用租费等。 （七）其他前期准备费 ①规划调研费等各项前期调研费用(含设备选型、成本调研等)等； ②设计方案评审、图纸审查费等； ③制图、晒图、赶图费用等。 ④建筑研究用房费：包括材料及施工费等。 ⑤前期准备勘察咨询费、设计咨询费、三通咨询费、报批咨询费、报建咨询费、临建咨询费等。 第三节 主体建筑费 第十四条 主体建筑费，指项目开发过程中形成土建主体的各项费用。 第十五条 主体建筑费主要包括基础工程费、土建工程费。 主体建筑费通过设置二级科目“主体建筑费”归集，同时下设三级明细科目核算；三级明细科目按具体发生业务设置作为成本对象归集其成本（如有两个以上建筑公司的还应按建筑公司设置四或五级明细，下同)。 （一）基础工程费：土石方、护壁(坡)、桩基工程费，基础处理费，桩基动(静)测费、降水等； （二）土建工程费： 1、基础结构及粗装修工程： ①基础及粗装修工程(±0.0以下)：土石方(开挖、短驳、外运)、桩基、基础及垫层、基坑及降水、±0.0以下楼地面、天棚、墙面粉刷； ②结构工程(±0.0以上)：砌体、钢砼结构(含钢砼雨蓬)、钢结构(指主体采用钢结构形式)； ③室内粗装修工程(±0.0以上)：楼地面(地砖、花岗岩、水砂)、天棚、屋面、墙面(内外粉刷、外立面涂料、面砖、石材、外墙保温等)； ④施工技术组织措施费：施工技术、组织措施费、总包管理配合费等。 2、其他零星土建费：结构加固、地下车库地坪(地坪漆、耐磨金刚砂地面等)等。 3、甲供材料设备费：外墙(涂料、幕墙、外墙砖)及勾缝剂、防水保温材料、钢材、水泥等。 4、检测费：桩基咨询检测费、基坑检测费、实体检测、防雷装置检测等。 第四节 主体安装费 第十六条 主体安装费，指项目开发过程中形成安装主体的各项费用。 第十七条 主体安装费主要包括基础工程费、土建工程费。 主体安装工程费通过设置二级科目“主体安装工程费”归集，同时下设三级明细科目核算；三级明细科目按具体发生业务设置作为成本对象归集其成本。 （一）主体水电暖安装费： ①室内给排水：室内给排水管线工程费、甲供材料及设备费等； ②室内电气：室内电气工程费（包括灯具、开关插座、弱电工程管盒预埋等）；甲供材料(多媒体箱、有线电视箱、电话箱、配电箱、户内箱等)；甲供设备费(包括发电机供货安装、机房降噪设备费等)等； ③室内通风、空调：甲供材料、设备费(中央空调、新风系统、除湿机、风机、风机电控箱、送风导流器等)等； ④人防设备及安装：人防风机、气体过滤装置等、人防密闭门等； （二）电梯安装费：电梯(包括自动扶梯、餐梯、贷梯等)设备及其安装费等。 （三）公共部位精装修费：公共部位和室内装修的设计费、建造费等； （1）公共部位室内精装费： ①门厅、电梯厅等精装修、电梯桥箱装修； ②架空层精装修、架空层围栏。 （2）公共部位室外精装费： ①铝、木、钢结构装饰等外立面精装修、入口装饰； ②钢结构雨蓬、采光井； ③商铺钢楼梯制作、商铺外立面精装修等费用。 （四）部品部件费： ①门窗工程：单元门、入户门、外立面门窗、天窗、幕墙、窗台批水板； ②栏杆：阳台露台等栏杆、空调百叶、网眼板； ③成品供应件：成品楼梯、信报箱、牛奶箱、晾衣架等甲供成品。 （五）卖场、样板示范: ①售楼处装修：售楼处装修设计费、售楼处装修/家具饰品装饰费、甲供材料及甲供设备； ②样板间装修：样板间装修设计费、样板间装修/家具饰品装饰费、甲供材料及甲供设备； （六）户内精装修费：主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台精装修费用及精装修时的甲供材料、设备。 第五节 市政基础设施费 第十八条 市政基础设施费是指项目开发过程中发生的建安工程施工图以外的费用，包括供水、供电、排水、照明、道路、景观园林等基础设施费用。 第十九条 市政基础设施费主要包括：供水建设费、市政建设费、消防建设费、采暖建设费、燃气建设费、电力建设费、智能化系统建设费、电信建设费等。 市政基础设施费通过设置二级科目“市政基础设施费”归集，同时下设三级明细科目核算；三级明细科目按具体发生业务设置作为成本对象归集其成本。 （一）供水系统建设费 ①室外给水配套费（包括小区内给水管道、检查井等）； ②一户一表安装费、远传水表主材费、水表检定费等； ③加压供水系统等； ④水泵房设备及安装、甲供设备费(变频泵、潜水泵等)等； ⑤纯净水系统(安装及甲供材料设备费等)。 （二）市政工程建设费 ①室外道路工程； ②雨、污水系统、排水许可证费或接口费等； ③市政桥梁、河道驳坎、防洪排水、甲供设备(潜水泵等)等。 （三）消防系统建设费： 主要包括消防系统费（包括消防水、气体灭火、防排烟工程等）、消防自动报警、室外消火栓系统、结合器(包括消防水室外管线系统)等。 （四）采暖系统建设费： 主要包括采暖管道设备、热交换站、锅炉房等费用。 （五）燃气系统建设费： 主要包括配套费(包括管道系统)或煤气立管施工费、调压站建设费用。 （六）电力工程系统建设费： ①高低压配电设备及安装费用（包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备）、室外沟体及电缆敷设等； ②甲供材料、设备(电力柜、电缆、变压器、变压器避雷器等)； ③专变贴费、双路供电永久性贴费。 （七）智能化系统建设费(室内预埋管线除外)： 1、室外智能化系统： ①停车管理系统费用（包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车管理系统等）； ②小区闭路监控系统费用（包括摄像头、显示屏及电气系统安装等）； ③周界红外防越系统费用； ④小区门禁系统费用； ⑤电子巡更系统费用； ⑥电子公告屏费用等。 2、室内智能化系统： ①居家防盗费用(阳台及室内远红外探测防盗、门磁、紧急按铃等)； ②对讲系统费用(可视、非可视)； ③三表远传系统费用(水、电、气远程抄表)。 （八）广电工程建设费(除室内预埋管线外)：有线电视配套费及机顶盒费用(包括有线电视、数字电视、卫星电视主体内外布线及终端)等； （九）电信工程建设费(除室内预埋管线外)：电话系统费用(包括主体内外布线及终端插座)、宽带网络费用(包括主体内外布线及终端插座)等。 第六节 园林环境费 第二十条 园林环境费是指项目所发生的园林环境设计、造价、咨询费用等。 第二十一条 园林环境费主要包括环境设计费、园林景观工程费、标识费、室外照明费、室外背景音乐工程费、室外零星设施费。 通过设置二级科目“园林环境费”归集，同时下设三级明细科目核算；三级明细科目按具体发生业务设置作为成本对象归集其成本。 （一）园林环境工程设计费：园林景观设计费、室外照明设计费、室外背景音乐工程设计费、标识系统工程设计费、室外零星设施工程设计费。 （二）园林景观工程费： ①园艺土石方、种植工程、园艺道路广场；园艺给排水、电气安装等费用（包括公共、组团间、一楼私家花园、屋顶花园等）； ②永久性围墙、围栏、大门建造费； ③建筑小品：雕塑、水景、雾森、环廊、膜结构、假山、喷泉等工程； ④甲供园艺材料设备(石材等)。 （三）室外照明工程费：室外电气照明工程（路灯、草坪灯等）、甲供材料设备(灯具等)； （四）室外背景音乐工程费：室外背景音乐设备及施工、甲供设备等。 （五）标识系统：标识系统(指示牌、示意图、幢号牌)、交通标识及划线工程。 （六）室外零星设施：儿童游乐设施、垃圾桶、座椅、阳伞等零星设施制作安装费用。 （七）其他园林环境费：原等景观改造处理等。 第七节 配套设施工程费 第二十二条 配套设施工程费（简称配套设施费）是指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。 第二十三条 配套设施费主要包括公建配套费、其他配套设施费。 通过设置二级科目“配套设施费”归集，同时下设三级明细科目核算；三级明细科目按具体发生业务设置作为过渡性成本对象归集其成本(包括设计费、学校、医院、邮电通讯在移交政府时直接抵扣所得额)，然后摊入可售产品成本对象中(或转固定资产)。 （一）公建配套 ①非营利性且产权属于全体业主的物管房、居委会、派出所、岗亭、儿童游乐设施、自行车棚； ②根据规定或惯例，有营利性的公共配套:会所、幼儿园、游泳池、邮局、阅览室、球场； ③利用地下设施形成的停车场等和无偿赠与政府、公共事业单位的学校、医院、邮电通讯公共配套设施支出； （二）其它配套公建费：楼盘模型制作、销售道具制作费、展示效果图制作、工地围墙墙绘等。 第八节 开发间接费 第二十四条 开发间接费是指企业所属直接组织、管理开发项目发生的费用，以及与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出，包括资本化借款费用。 第二十五条 开发间接费主要包括工程管理费、物业管理完善费、工程现场管理费、资本化借款费用等。 开发间接费通过设置二级科目“开发间接费”归集，同时下设三级明细科目核算；三级明细科目按具体发生业务设置。 （一）工程管理费： ①工程监理费(包括主体、园林环境、社区管网等监理费)； ②工程违规行政罚款； ③造价咨询费(包括工程预结算及专项委托咨询服务费等)。 （二）物业管理完善费： ①由开发商承担的加固整改费用、维修费用等； ②工地前期管理费； ③小区入住前投入的物业管理费用等。 （三）工程现场管理费： 由企业所属直接组织、管理开发项目发生的费用，包括人工成本、周转房摊销、折旧费、低值易耗品摊销、修理费、办公费、邮电通讯费、水电费、差旅费、车辆使用费等。 （四）资本化借款费用 包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额，因借款而发生的辅助费用包括手续费等。 第五章 科目设置管理规范 第二十六条 开发成本会计科目是核算产品开发过程中所发生的各项费用。在会计核算软件中其明细科目仅设置到二级，即八项成本项目，三级、四级明细数据在成本管理软件中设置。 第二十七条 成本项目数据必须在每月会计结账前与成本管理软件中的相应数据进行核对，并保持一致。 第二十八条 在各级明细科目下，应按各成本核算对象设立核算项目，成本核算对象可分层次设立。 第六章 成本归集分配原则 第二十九条 为归集暂时不确定特定成本核算对象的成本，以及临时归集后分配的成本，每个房地产项目成本核算软件中，必要情况下增加“待分摊成本”或“其他费用”进行归集。(此项工作通过手工台账操作。) 第三十条 征地及拆迁补偿费归集分配原则 （一）多项目开发或分期开发成本归集分配原则： ①能分清成本核算对象的，直接将土地成本计入特定的成本核算对象中； ②不能分清成本核算对象的，可在“征地及拆迁补偿费”之“待分摊成本”的核算项目进行归集，后期另行在有关成本核算对象间分配； （二）直接通过设定分摊方法分配计入有关成本核算对象。占地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费分配方法： ①按各期的占地面积将土地成本分配到各期； ②将分配到各期的土地成本按可售面积分配计入各成本核算对象。 第三十一条 前期准备费、主体建筑费、主体安装费、市政管网费、园林环境费、配套设施费成本归集分配原则： ①能够分清成本核算对象的，可直接计入成本核算对象的相应成本项目； ②应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费用，可通过各成本项目下的“待分摊成本”之核算项目进行归集，再按可售面积分配计入各成本核算对象。 第三十二条 开发间接费归集和分配与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出。 （一）开发间接费归集和分配时机： 每年末或在项目或某期(区)进行综合结算时进行分配。 （二）开发间接费归集和分配原则： ①能够分清成本核算对象的，可直接计入成本核算对象的相应成本项目； ②不能分清成本核算对象的再按项目可售面积分配计入各成本核算对象。 第八章 附 则 第三十七条 本办法由财务中心负责解释和修订。 需要电子版的请点赞+关注+转发，然后私信联系 |
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