地价“反超”高新，浐灞凭什么？

房住不炒。

No

-新地产陕西-

01

一直以来，浐灞都被大家视作主城区的房价洼地，房价不仅长期低于主城区，甚至已经被西咸新区的沣东和沣西两大新城超越。

虽然有源邸壹号、自然界·河山这样均价3万+的豪宅，但是大部分房源的均价都维持在1.5万元/㎡以内，甚至还有1万出头的房源，对刚需置业者比较友好。

但是2021年3月的第一天，一切都变了。

3月1日，浐灞生态区公开出让6宗商住用地，合计约349.569亩。

在开拍之前，很多业内人士预计会出现高价地，毕竟自2021年以来，西安的楼面价已经两次被刷新，浐灞的生态环境在西安属于稀缺因素。

万万没想到的是，这6宗土地不仅全部刷新浐灞此前的楼面价，而且全部位于大西安土拍楼面价前10之列，令人瞠目结舌。

再加上2020年9月23日招商蛇口在这里拍出的约12504元/㎡楼面价，浐灞楼面价10000元/㎡以上的地块达到7宗，一跃成为继高新CID之后楼面价破万第二多的区域，最高楼面价和万元地数量双双反超此前被称为「地王谷」的软件新城。

No

-新地产陕西-

02

2021年之前，西安土拍市场还是高新占据绝对优势，无论是最高楼面价还是万元以上地块数量都一骑绝尘。

从2019年到2020年，高新软件新城和中央创新区（CID）你方唱罢我登场，高新地产在软件新城将西安楼面价首次抬升到一万元以上，招商、中国铁建、隆基泰和、高科地产随后跟进，软件新城楼面价水涨船高。

到2020年4月24日软件新城最后一次拍地，楼面价已经达到约15415元/㎡，这也是2021年之前西安的楼面价纪录。

中央创新区（CID）也不遑多让，西部机场2019年年底首次在CID板块拿下两宗万元地，之后新希望、紫薇、阳光城、碧桂园、招商、重庆华宇和中天美好接连出手，虽然没能刷新楼面价纪录，但万元地数量达到10宗，反超软件新城。

纵观这两年高新公开土拍，除了高新系房企之外，无论是刚到西安的新希望还是扎根多年的中海、招商、碧桂园等大牌房企都积极参与，在土拍现场“刺刀见红”，大有不计成本之势，最终成交价格也都是高溢价，为什么？

No

-新地产陕西-

03

其实原因很简单，高新能够“消化”这些高价地。

作为大西安首善区，高新GDP连续多年稳坐大西安头把交椅，无论是世界500强数量还是高净值人群都笑傲西安，天然拥有一批高端客户，也能承受高房价的压力。

再加上高新在基础设施和配套方面大手笔的投资，尤其是在教育方面的投资更是在西安一时无两，以中国人对孩子教育的重视程度，如果能够买一套房子就让孩子得到更高品质的教育，相信很多人都会毫不犹豫的一掷千金。

这方面的例子不需要举太多例子，最近圈内热议的天地源·丹轩梓园一套标价2850万的二手房就是最好的例子。

这套建面约280㎡的房子单价约10.18万/㎡，仅30%的首付就高达约955万，每个月还要还近10万的月供，可谓天价。

标出如此高价的原因就是这套房带有的高新一小和高新一中的「学位」原业主「没有使用」，在西安明令禁止学位房的今天，弥足珍贵。

查看同小区二手房成交记录，大多数房源的均价在6万元/㎡以内，也就是说这套房子因为没有使用学位，溢价达到4万元/㎡。

高新优质教育资源的珍贵程度可见一斑。

还有一点可能很多人不会重视，今年是高新区成立30周年，也就是说高新一期很多业主的房子已经超过20年，有了迫切的置换需求。

因此软件新城和CID片区如果有高端项目问世，恰好能够满足高新一期和二期这群有置换需求的业主，毕竟新房的备案价基本上都低于他们的二手房价格。

也就是说，无论是产业、配套还是市场，高新满足了高地价以及随之而来的高房价的诞生需求，出现如此多的万元地并不令人意外。

因为大家的眼睛都是雪亮的，很多入行多年的媒体人也一直在各种场合不断替高新背书，呼吁大家“买房首选高新”。

高新目前展现出来的实力和未来的潜力都是看得见的，高新的房子也是市场上颇为抢手的。

No

-新地产陕西-

04

但是浐灞能否支撑起如此多的高价地以及高端项目，即便是资深地产界人士也不敢妄下定论，因为充满了不确定性。

众所周知，浐灞一直以生态环境著称，堪称西安主城区的“绿肺”，境内不仅有浐河、灞河两条天然河流经过，还有多个大型湖泊，对西安这种缺水的北方城市来说十分稀缺。

但西安生态环境好的区域不止浐灞，无论是沣东、沣西（昆明池）还是秦汉（渭河）都在主打“生态牌”，相比而言浐灞的优势并不大，而且这几个区域也都有不少高端项目入市或者待入市。

简而言之，和高新的产业、配套相比，浐灞的生态并不是独一无二的。

从产业上来说，近几年浐灞的发展和招商引资力度确实空前，不过产业规模并不是一蹴而就的事情，无论是规划中创新产业还是经济园区都需要一定的时间来发展，目前并没有吸引或者创造足够多的高净值人群。

这些高价地未来如果未来入市，均价大概率要达到3万元/㎡左右，如果浐灞本身不能消化这些购买力，就需要“吸引”周边购买力。

而且浐灞和周边目前已经有源邸壹号、自然界·河山和未央金茂府等高端项目在售或者即将清盘，还有东原·印未央、融创·望江府这样的待入市项目，可以说购买力已经被锁定了一波，还能吸引到多少尚且存疑。

No

-新地产陕西-

05

当然，浐灞的地块能够拍出如此高的价格，而且参与的开发商确实不少，也证明了大家对区域潜力的看好。

而且浐灞还有一个优势，那就是2021年第十四届全运会将在西安举办，和浐灞生态区紧邻的国际港务区是主会场，到时候必将迎来全国关注。

得益于全运会的举办，港务区以及周边区域的城市面貌和基建配套迅速落地或升级，地铁已经通车，新修或改造的公路也比主城区其他区域要平坦宽阔，整个区域面貌日新月异。

而且除了全运会主会场之外，区域内还落地了西安丝路国际会展中心和会议中心，再加上全运会的奥体中心，未来如果运营得当，也不缺热度。

不管怎么说，地已经拍出去了，至于未来是否真的能够如拿地的开发商所愿备上高价，还得看实际情况。

毕竟从去年到今年，很多项目因为备案价没有达到拿地时候的预期，最终都选择“降标”，甚至迟迟不入市。

如果备案价达不到开发商预期，甚至无法满足最低利润需求，最终即便交房，做出来的产品如何相信大家心里也有数，或许维权是不可避免的。

No

-新地产陕西-

06

最后还想说一点真心话，刚入行的时候，恰逢西安楼市低迷期，当时很多优质项目售价只有5000左右，看房就送各种伴手礼，而且还能享受不少折扣。

后来赶上楼市复苏，眼看着西安的房价翻倍上涨，此前送礼都请不到售楼部的人开始疯狂的抢房子。

短短两三年时间，西安楼市的库存几乎被清空，很多此前的滞销楼盘也成为抢手货，置业顾问也开始对购房者挑三拣四，整个楼市热度爆棚。

也就是在这时候，西安公开出让的土地越来越多，融创、金泰等房企先后高溢价拿地，楼面价开始节节攀升，西安市场上出现了“面粉贵过面包”的场景。

这种异常的热度在经过几次严厉调控之后开始降温，市场逐渐回归正常，虽然地段和品质好或者性价比高的房子依然会引发“千人摇”甚至是“万人摇”，但大家已经不再像以前那样盲目抢房了。

虽然房价平稳了，但地价的热度一直延续下来，从2019年出现第一块万元地到现在，短短不到两年时间，西安楼面价上万的土地已经达到32宗，周边区域的楼面价也不断被刷新，大家疯狂的高溢价拿地，扩充自己的土地储备。

到了今年，西安楼面价连续被大幅刷新，曲江二期一块临近高速公路的地居然能拍到24000元左右的天价，很多此前看好西安楼市的业内人士都开始忧心忡忡。

高价地不仅本身会诞生高价产品，对周边房价的上涨预期也有不小的带动作用，如果地价继续这么高下去，西安主城区甚至包括沣东和沣西还能否有刚需的立锥之地？

看一眼西安目前在售的项目备案价和放风价，低于1.5万元/㎡的房子已经很少了。

不知道从什么时候开始，2万元/㎡以下的价格，在西安已经不算豪宅了。