3月20日的SOHO中国2017年度业绩发布会上,SOHO中国董事会主席潘石屹大部分时间是语笑嫣嫣。 毕竟,向轻资产转型的SOHO中国2017年交出了一份极为亮丽的成绩单:2017年,SOHO中国实现营收19.63亿元,同比增长24%;其中,租金收入达到16.69亿元,同比增长11%。 此外,SOHO中国实现净利润47.33亿元,同比增长420%。 3月20日午间发布业绩公告后,SOHO中国(0410.HK)股价大幅跳水,盘中一度跌近10%。截至收盘,SOHO中国下跌7.44%。 当日下午,SOHO中国财务总监兼执行董事唐正茂对此回应称:“股价下跌原因太多了,我也不能说太多,这个要问投资者。” 投资物业调节利润 净利暴增“水分”多 为何唐正茂针对股价下跌表示“我也不能说太多”?又为何投资者不看好SOHO中国?这或许与SOHO中国净利润中含有“水分”有关。 由SOHO中国19.63亿元的营收和47.33亿元的净利可推算出,SOHO中国2017年的净利润率为240%。这一比率相较于同类房企而言,可谓极为罕见。 2017年,SOHO中国的投资物业评估增值为71.26亿元,较2016年度的12.7亿元上升58.56亿元。 也就是说,如将71.26亿元的投资物业评估增值刨去,SOHO中国2017年的净利润实则为 -23.93亿元。 “SOHO中国对其投资物业是按公允价值模式计量,而公允价值模式是不对投资性房地产进行折旧摊销,因此直接影响当期利润表的公允价值变动损益科目。”一位熟悉香港市场的分析师对记者直言:“很多高净利润的香港上市商业地产开发商,均受益于此。” 中债资信房地产研究团队一份针对发债房企的研究报告显示,2016年,因公允价值变动净损益对利润总额产生正向影响的共有104家房企。 值得注意的是,SOHO中国每年的净利润高低均与“投资物业评估增值”这一指标高度相关。 2014-2016年,SOHO中国分别实现净利润40.8亿元、5.38亿元、9.1亿元,而“投资物业评估增值”在这3年中分别为12.7亿元、2.04亿元、31.25亿元。其中,2014年,由于SOHO中国业务模式从“开发销售”向“开发自持”转变以致销售物业减少,导致其当年净利大幅下滑。若非2014年有31.25亿元的“投资物业评估增值”,SOHO中国当年业绩会下滑更多。 业绩实则无惊喜 2017年6月和10月,SOHO中国分别出售了位于上海的虹口SOHO和凌空SOHO,约定的资产价格总计超过85亿元,这两次出售的价格不仅远高于其成本(分别高出53%和85%),甚至还分别高于项目出售时重估账面价值约3.7%和7.9%。 此前潘石屹还半开玩笑地说:“能赚的钱就赚。” 但在今日的业绩会上,潘石屹称SOHO中国将不再出售资产,因为他认为非核心资产都已经出售完成了,“留下的都是核心的,不会再出售。” 但潘石屹的说法却与摩根士丹利发布的一份研报相违背。 3月20日,摩根士丹利发布研报称,目前SOHO中国有两项正在商讨出售的资产,包括北京光华路SOHO项目和上海天山项目,而其2017年业绩无惊喜。 摩根士丹利在研报中表示,虽然公司没有分派末期息,但因此前出售资产后,有分派特别息,故相信未来在出售上述两项资产后,也会派发特别息以支持公司股价,故给予“增持”评级。 那么2018年的SOHO中国,是否会继续卖楼呢?其“投资物业评估增值”在新的一年里又会有多少增幅? 记者 冀鹏茜 |
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