土地出让金猛增40%，单价1.4万元以下的商品房会消失，博鳌地产论坛大佬们这样说……

7月23日，中国地产界领军人物齐聚海南三亚，共同开启了一场围绕“房地产边界”为主题的大讨论。

在中国住房改革的第20个年头，“房住不炒”成为最强音。

与此同时，地产开发商在政策端、融资端正面临严峻挑战，居民消费者在或高或低的房价面前犹豫不决，市场上“中国房价单边快速上涨已经结束”等观点引发行业内对地产边界的新思考。

针对上述诸多问题，多位地产界领军人物在今日的“博鳌·21世纪房地产”论坛上各抒己见，观点齐放。

“租购并举需要金融支持。”

——全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会创会会长聂梅生

“地价会上涨吗？惯性才刚开始。”

——在面对“地产是会继续惯性增长还是主动变轨”问题时，中国社科院大学城乡建设系主任陈淮

“未来3年，中国的三四五线城市低于1.4万/平方米的房屋几乎会消失。”

——北京师范大学金融研究中心主任钟伟

“有效供给是需要新的投融资机制尽快形成。”

——华夏新供给经济学研究院首席经济学家、财政部财政科学研究所原所长贾康

观点碰撞中，生出一点共识：无论如何，未来，房地产仍是中国经济的支柱型产业。

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地价增幅高于房价涨幅

在此次论坛上，多位地产业内资深人士在判断未来房价走势时，均以上涨的地价为依据。

聂梅生表示，“从去年到今年上半年，强力的去杠杆在金融层面上是有效的，不太有成效的是土地，土地的出让金是2.69万亿元，同比增长了43%。这一增长率主要是因为三四线城市同比增长123%，按下葫芦起来瓢。”

“2017年政策高压下，房价都没有下降，只有金融利率下降，所以房价下降是不大可能的。”聂梅生继续表示。

钟伟更为直接地给出一个具体的数字，“未来3年，中国的三四五线城市低于1.4万元/平方米的房屋几乎都会消失，因为住宅供应每平方米的成本是6800元/平方米，如果货币比是两倍的话，开发商是不赚钱的，6800元/平方米乘以2，1.4万—1.5万元/平方米的房价会成为主流。”

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“旱天也要想法儿带把伞”

银根是房企的脉门。

据海通证券测算，地产债将在未来2-3年迎来到期高峰。存续地产债中，2018年需要偿付的规模为1613亿元，是2017年的2.3倍，其中下半年是上半年的近3倍。

贾康表示，“货币闸门是总量调控，投融资也是总量调控，有效供给是需要新的投融资机制尽快形成。”

贾康认为，只有加快形成新的投融资机制，才能改善目前房地产市场的不良局面，配合房地产市场由“治标”转向“标本兼治”，才能实现深层次改革，真正建立健康发展的长效机制。

聂梅生从租购并举的角度出发认为，想要建立健全租购并举的畅销机制，一方面需要改革搭配进行，另一方面需要金融支持。

以龙湖集团与加拿大养老基金共同设立长租公寓投资平台为例，聂梅生指出，“我们要将租房的金融支持完整化，我们有开发贷，为什么不能启动租房的消费贷和REITs？”

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轻重并举+多元化发展

房企代表们也纷纷提及当前融资背景下，各家企业的应对措施。

绿城中国执行董事、执行总裁李青岸认为，房企谋求发展必须要轻重并举。

从行业趋势来看，2016年“930”新政以来，去杠杆成为主方向，房地产融资强监管的态势有增无减，加上各项新规的夹持，尤其是资管新规的出台，房企的融资渠道不断收窄，融资贵、融资难是现实课题。

对此，绿城中国紧密围绕“理想生活综合服务商”的愿景，从战略、策略到架构等方面，绿城中国一直在探索一条“轻重结合”之路。

重资产围绕“美丽建筑全开发链”，夯实战略阵地，高端产品进行转型，谋求发展规模。

轻资产则注重品牌输出，围绕“美好生活全服务链”，以品质生活服务、教育服务、医疗服务、养老服务、金融服务等内容，推动公司发展动能从重资产“单一引擎”向“双引擎”转变。

龙湖集团副总裁胡若翔表示，龙湖今年对外销售目标2000亿元能够确保实现，将加速多纬度布局，具体包括到2020年，地产开发规模进入前十、商业运营进入行业前五、长租公寓成为行业第三、物业服务稳居行业前十。

新欧鹏地产集团总裁李战洪仍坚定地看好房地产市场的未来发展。他表示，一二手房的成交比例，有两个关键点，第一个是1：1，第二个是1：3。新房和二手房的成交比例离1：1还早，离1：3还远。美国三年之前是1：3，去年美国的数据是1：4。因此这个数据是很重要的，我们城镇化率是55%，离75%还早。

“按照过去的时间来看，房地产市场至少还有15—16年的好时光。”李战洪表示。