业绩汇｜2018年过半，保利地产“重回前三”的目标实现了多少

8月13日晚，保利地产披露2018年半年度业绩报告。

报告显示，2018年上半年，保利地产实现营收595亿元，同比增长9.3%；实现扣非归母净利润63.92亿元，同比增长15.24%。

此前，保利地产总经理刘平曾在股东会上坦承，因为城市布局、周期性战略等因素，保利与碧桂园、恒大及万科之间确实存在差距。

“但对于要继续保持第一方阵地位的保利而言，不会放任这种差距继续增加。”刘平说。

保利地产董事长宋广菊则在2017年股东大会上给出了一个更为“量化”的指标：“2018年保利地产回到前五是可以的，对未来两三年保利再站到前三的位置我是有信心的。”

半年过去后，保利与碧恒万之间的差距有缩短吗？其“重回前三”的目标能否实现？

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规模差距有所收窄 回前三仍有压力

2018年上半年，保利地产以2153.12亿元的签约销售额位居行业第四，同比增长46.86%。其中，一二线城市签约金额占比近78%，珠三角和长三角两大核心城市群分别占比达31%和20%。

从单个城市的贡献率来看，广州实现签约金额超200亿元，佛山、杭州超100亿元，包括北京在内的14个城市超50亿元，多城市的项目热销促进了保利销售规模的增长。

从规模上来看， 2018年上半年赛道上，保利与第三名万科之间的差距为892.9亿元，较去年同期与第三名恒大之间974.9亿元的差距有所收窄。

虽然销售规模差距有所收窄，但克而瑞研究中心曾撰文指出，保利重回前三压力仍然较大。其文章主要论点在于，在地产行业三巨头也在不断向前的同时，保利要缩短其与第三名之间两千亿元左右的差距（数据统计截至2017年底），仍存有较大压力。

在重回行业前三的强烈诉求下，保利地产拿地投资力度较去年同期也有所增加。

2018年上半年，保利新拓展国内项目69个，新增容积率面积1510万平方米，总成本1072亿元。其中一二线城市拓展金额及面积占比分别为68%和50%，三四线城市主要聚焦于珠三角、长三角等核心城市群周边。

2017年上半年，保利共获取项目 59 个，新增容积率面积 1693 万平方米，总土地成本为625亿元。

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毛利率有所提升 资金回笼能力略降

另一方面，受益于近年来销售收入的上升，保利房地产业务结转利润水平也有改善。

2018年上半年，保利的综合毛利率提升4.59个百分点至35.39%，其中房地产结算毛利率为35.27%，较去年同期提升5.63个百分点；净利率同比提升2.49个百分点至15.64%。

然而在销售回笼方面，保利2018年上半年的表现较去年有所下降。

2018年上半年，保利实现销售回笼1698亿元，回笼率较去年同期下降3.5个百分点至78.9%，但仍为行业较高水平。

在融资能力方面，保利处于行业内领先水平。

2018年上半年，保利融资活动现金流入856.31亿元，同比增长43.16%。其中，新增有息负债796.13亿元，综合成本仅5.09%，全部有息负债综合成本仅4.86%，优于行业平均水平。

相对应地，保利的资产负债水平也稍有提升，资产负债率和净负债率分别为79.32%和93.26%。具体从债务类型结构来看，有息负债仍以银行借款为主，占比超过71%；公司债券及中期票据等直接债务融资工具占比约14%。

债务风险属于可控状态，一年内到期债务仅330.69亿元，占有息负债的12.99%，仅为账面现金余额的33.91%。

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已完成对保利控股的股权交割工作

此前，保利地产第五届董事会第十五次会议审议通过了《关于收购保利（香港）控股有限公司 50%股权的议案》。

保利地产拟采用现金方式收购公司实际控制人保利集团持有的保利香港控股50%股权，成交价格为 23.82 亿元，并按照 50%的持股比例承接保利香港控股应偿还保利集团的股东借款本金和应付未付利息27.71 亿元，合计交易对价为51.5亿元。

保利香港控股是保利集团旗下的投资控股公司，其主要资产是持有的保利置业集团39.66%的股权（40.39%的表决权）。

此次收购完成后，保利集团和保利地产将各持有保利控股 50%已发行股本，保利集团仍是保利置业集团的最终控股股东，持股比例为40.87%，而保利地产则间接获取保利置业20%的股权。

保利地产2018年半年报显示，报告期内，保利地产已经完成收购保利控股50%股权方案的股权交割工作，基本完成对中国保利集团有限公司境内房地产业务的整合。

由于保利地产发布半年时间较晚，截至《国际金融报》记者发稿，保利地产尚未针对“重回前三的具体进度”等相关问题作出回复。