 笔者认为，比起“统计”上的低价，我们更应该看重“真实”的购房价格。 ——盘和林 近日，有媒体获悉，湖南省衡阳市执行了一年《关于规范市城区新建商品房销售价格行为通知》将于2019年1月1日起暂停执行。 此举迅速引发广泛关注。但在12月27日晚间，衡阳市政府发布公告称，文件出台引发了市场的误解和网上的炒作，其影响有悖于部门出台文件的初衷，衡阳市人民政府决定撤销该文件。 不过，笔者认为，“统计”上的低价不要也无妨，限价限购“因城施策”并不影响房地产调控“房住不炒”的总目标。比起“统计”上的低价，我们更应该看重“真实”的购房价格。 “限价”措施的确可以起到一定程度降温楼市的作用。限价强制降低了住房交易的价格，用制度约束了开发商的销售行为，可以说是短时间内给过热的楼市迅速降温的最好方法。 但是，“限价”终究只是一项“治标不治本”的措施，并没有触及房地产市场价格失衡的核心，所以该调控效果更多体现在“统计”上的低房价，而现实中却滋生出了“双合同”、“茶水费”等乱象。 限价政策改变的是购房合同上写的交易价格，但并没有改变市场上对于住房的火热需求和开发商的逐利之心。部分开发商为了逃避政府的限价政策，让消费者签“购房合同”和“装修合同”两份合同，两份合同加起来才是购房的全部货款，购房合同受法律保护，也受限价政策约束，而装修合同则不然。开发商通过提升装修合同上标明的价格，从而绕开限价政策的管理，依然能够以高价成交获取利润。 这一切，都是缘于“限价”政策本身的弊端。 在经济学理论中，限价政策是一种变相导致市场偏离供需均衡的方法。当限制价格低于供需平衡价格时，市场中会存在大量需求没有被满足，那么，供给方为了能够盈利，需求方为了让自身需求得到满足，会接受一些绕开限价措施的方式进行所谓的“地下交易”，扰乱市场秩序。 所以，“限价”政策并不能成为让我国房地产市场回归健康、稳定的长久之计。此次部分地区叫停“限价”政策，并不意味着楼市调控到此结束，而是我国楼市调控政策逐步从“治标” 转向“治本”，在强硬的“急刹”之后，开始寻找科学、平稳的降速方式。 对于之后楼市的“治本”调控，笔者有以下几点看法。 首先，调控应当更加注重房价的真实性。就如同当前国家调控地方政府债务一样，对房价的调控也应让“隐性支出显性化”。我们可以“开前门”，但同时必须“堵后门”，杜绝“双合同”等市场乱象，规范交易程序，完善相关的法律法规，减少消费者的隐性支出，用消费者真实的购房成本来衡量我国房价，这既是为了正确认识我国房地产市场现状，也是在保障消费者的合法权益。 其次，房地产市场的供需问题，才是当前楼市价格失衡的核心，所以，“治本”调控还是要从供需两侧入手。 从供给方面来看，我国土地供给量实际上并不少，只是大多数都被开发商“囤地居奇”而已，所以，现阶段最大的问题不是增加土地供给，而是降低开发商手中的库存，增加市场中住房的有效供给。具体而言，相关部门可以采用提升开发商囤地、囤房的成本，限制房企的杠杆率等方式，迫使其减少库存，加大对市场的住房供给。 从需求端来看，虽然这几年的调控措施限制了大家的投资需求，但不可否认的是，楼市依然还是不少人心目中的最佳投资标的。由于我国的资本市场发展不够完善，缺乏丰富的投资品种供给，未能有效拓宽不同类型投资客的投资渠道，从而降低其对于住房的投资需求。与投资需求不同，刚性需求的满足就需要政府在其中发挥更大的作用，各地政府在争抢人才的同时，应当配给相应的配套措施，督促企业设置员工安置房，用恰当的方式扶持长租公寓发展，健全租购同权相关制度，满足刚性人群的住房需求。 窃以为，从这几年楼市调控的情况来看，国家对于调控楼市的态度一直是坚定不移的，“房住不炒”的方针也从未发生改变。“限价”措施逐步取消是楼市调控向纵深发展的进步，是短期调控的结束，更是长期“治本”调控的开始。 （作者盘和林系应用经济学博士后，系地产深度报道专栏作家，以上仅代表个人意见，不代表本报观点） 编辑 沈玉洁  |
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