恢复原状、赔偿损失等责任方式在房屋租赁合同案件中如何适用

在司法实务中，当承租人未经出租人同意对租赁房屋进行装饰装修、扩建时，当事人双方基于各种考虑，往往会在诉讼中就恢复原状、赔偿损失的适用存在较大争议。因此，正确理解并适用本条所规定的“恢复原状、赔偿损失”对定分止争、案结事了可谓意义重大。为此，我们将结合承租 人未经出租人同意引起的装饰装修、扩建纠纷中几种常见情形，就如何适用本条中责任承担方式作一陈述：

第一，出租人不能引用本条主张恢复原状又要求承租人赔偿损失。在装饰装修、扩建纠纷中，经常出现出租人同时向承租人主张恢复原状和赔偿损失情形，例如：承租人张某为所办公司经营需要，未经房屋所有权人李某同意，将从后者处所租赁房屋进行装饰装修。合同履行期间届满，张某将租赁房屋返还给李某后，李某向法院起诉要求张某恢复原状并赔偿因恢复原状导致房屋未出租的租金损失。对此，我们认为，不能直接适用本条支持李某的主张。其理由在于：首先，从文意解释而言，本条中的“恢复原状或者赔偿损失”是选择结构。也即法院只能支持上述两者之一的请求;其次，从责任承担方式的适用情形而言，“恢复原状”针对的情形是能够通过拆除租赁房屋上的装饰装修、扩建材料，从而使房屋恢复原有用途的情形;而“赔偿损失”则是作为“恢复原状”不能时的一种替代责任承担方式。其所解决的是恢复房屋原状已无可能或出租人自行负担恢复原状费用的损失。两者的适用都是力了填补出租人房屋的损失。故不能重复适用。再次，从前后司法解释条文的体系解释而言，本条的调整对象仅针对出租人因装饰装修、扩建给房屋自身造成损失的情形，不适宜将其扩大解释为与装饰装修、扩建相关的一切损失。由此，李某的租金损失并不属于装饰装修导致的房屋损失范畴，故排除引用该条对之进行处理：

第二，出租人不能主张违约金后又要求适用本条主张恢复原状或赔偿损失。现实中，房屋租赁合同中经常有“未经出租人同意，承租人不得对房屋进行装饰装修、改建，如违反要支付若干违约金”之类的约定。当承租人违反上述约定时，出租人在请求支付违约金的同时，还可能会依据本条要求承租人承担恢复原状或赔偿损失的责任。例如，出租人甲与承租人乙签订房屋租赁合同，其中约定：“如乙未经甲同意对房屋进行装修，则应支付甲违约金10万元。”随后，甲以乙违反该约定为由，要求其支付违约金的同时依据本条请求恢复原状、赔偿损失。甲的主张能否得到支持?对此，我们认为，甲请求适用本条欠妥。其理由在于：首先，违约金一般是当事人双方预先估计的损害赔偿总额，又叫损害赔偿额的预先锁定。违约方支付违约金就相当于恢复原状的替代。如果支持其违约金请求的同时，还支持其恢夏原状的请求，则可能构成双重履行，不当加重承租人负担。其次，出租人选择请求支付违约金即意味着其选择违约损害赔偿请求权，根据违约责任与侵权责任竞合基本理论和我国《合同法》第一百二十二条的规定可知，此时，甲已不能同时再请求乙承担侵权责任。再次，即便双方事先约定的违约金不足以补偿装饰装修、扩建造成的损失，甲也可根据《合同法》第114条第2款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定请求人民法院予以增加。另根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”的规定亦知，当事人已无适用本条另行请求赔偿损失之可能。

第三，出租人不得以不当得利作为适用本条请求赔偿损失的依据。从日常生活经验可知，一般而言，承租人对租赁房屋进行装饰装修、扩建后，将比之前在利用房屋上取得更多收益。由此，出租人能否以自己因房屋装饰装修、扩建受损，而出租人受益为由，引用本条向承租人主张不当得利呢?例如，甲与乙签订房屋租赁合同，约定甲将房屋租赁给乙开一小吃店，合同签订后不久.乙因小吃店生意不好，遂未经甲同意进行精致装修，结果装修后生意大好，营业利润比之前高出一倍。现甲知情后，向法院主张乙之受益，是因其房屋被装修所导致，故请求乙将多出的利润作为不当得利返还。本案例中甲所主张的不当得利返还是指学理上所言之权益侵害之不当得利。按权益归属说的理论，权益侵害不当得利的基本构成要件为：

(1)因侵害他人权益而受益。(2)致他人受损害。(3)无法律上原因。本

案例中，甲能否主张不当得利的关键在于两点：一是，乙增加的利润是否因其装饰装修行为所致。二是，该增加的利润与甲的权益是否具有同一性。这里的同一性指一方所受利益与他方通过其权益行使亦可取得的利益一致。

就第一点而言，乙增加的利润固然与其装饰装修行为有直接关联，但鉴于商业经营本身的不可预期性，很难说乙增加的利润全因装饰装修所致。就第二点而言，甲因乙的装饰装修行为确实导致了其房屋权益损害。但该权益是指甲的固有财产权益的贬损，而非通过装饰装修而产生的房屋增值，更非将该装饰装修房屋用于营业所能产生的利润。事实上，甲在将房屋出租给乙后，已无通过装饰装修进行营业的自主权。换言之，乙因装饰装修取得的营业利润与甲方在装饰装修孛的权益损失井无一致性。从以上两点可知，出租人一般不能以承租人因装饰装修侵害其权益为由主张以不当得利作为适用本条请求赔偿损失的依据。三、未经出租人同意的装饰装修、扩建形成的装饰装修物、扩建物的处理。

从上述两种细分情形，还可能引出一个问题：出租人因添附取得装饰装修物、扩建物的所有权后，承租人能否主张不当得利返还。对此，我们认为不构成不当得利。其理由在于：首先，装饰装修、扩建通常是与个人审美情趣和偏好相关的，具有很强的主观性，对承租人有益的装饰装修、扩建未必对出租人有益;其次，按行业惯例，装饰装修、扩建物的价值在租赁合同期间内一般都已消耗完毕，其剩余物基本已无价值可言。再次，承租人未经出租人同意装饰装修、扩建说明其有主观恶意，构成侵权。根据恶意当事人不受法律保护之原则，承租人也不得主张不当得利返还。也正是基于此点，本条明确规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”，从而间接排除了承租人主张不当得利的适用。