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◐ 案情简介 2016年8月2日，王美丽将房屋出租给黄小鸭，租赁期限自2016年9月1日至2018年8月31日。 2018年6月24日，王美丽在未通知黄小鸭的情况下与黄大山签订《房屋买卖合同》，将房屋出售给黄大山。 黄小鸭认为王美丽的行为侵犯了其作为承租人享有的优先购买权，因而诉至法院，请求确认王美丽与黄大山签订的《房屋买卖合同》无效。   ◐ 争议焦点 房屋买卖合同侵犯了承租人的优先购买权是否会导致合同无效？ ◐ 律师观点 承租人优先购买权是指承租人在出租人出售租赁房屋时在同等条件下有优先于第三人购买租赁房屋的权利。根据合同的相对性原则，就出租人与第三人订立的买卖合同而言，只要双方买卖的意思表示真实，且无虚高定价，能够排除承租人行使优先购买权的恶意，就应认定为有效。 本案依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，黄小鸭基于优先购买权受到侵犯而诉请王美丽与第三人之间房屋买卖合同无效，不能获得支持。 同时根据《合同法》的相关规定，黄小鸭作为房屋承租人，确实享有优先购买房屋的权利，王美丽理应在出售涉案房屋的合理期限内通知承租人黄小鸭，询问其是否行使优先购买权。但王美丽在出售租赁房屋时并未通知黄小鸭，导致黄小鸭的优先购买权受到侵害，黄小鸭可就其权利受损部分要求王美丽进行赔偿。   ◐ 律师建议 在许多二手房交易中，交易房屋上存在租赁关系是十分常见的。尽管法律上有许多相关规定予以保障买方的权益，但为了避免在交付房屋时产生纠纷，造成不必要的损失，买方在购买二手房时应仔细审查房屋权属情况、房屋上是否涉及租赁关系等相关信息。如果房屋已出租，应要求承租人出具放弃优先购买权声明书，以免产生法律纠纷。    附：相关法条 第二百三十条 出租人出售租赁房屋的，应当在出售之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二十一条 出租人出售租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
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作者简介
杨婷婷 广西万益律师事务所专职律师，专注于二手房法律事务的理论研究及实务工作，擅长办理二手房买卖、二手房租赁、房屋析产、继承等相关法律事务。 作者简介
苏佳丽 广西万益律师事务所实习律师，专注于二手房法律服务，擅长处理二手房交易、房屋继承相关法律事务。 作者简介
黄丽莎 广西万益律师事务所实习律师，专注于二手房买卖、租赁、继承纠纷等相关领域。 |
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