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NO. 1｜壹 一开年，“等等党”又被狠狠教育了一次。 在祥符板块，明明1年前的和宁文华还各种流摇，但一转眼，天承美筑中签率已骤降至5.75%。刚加推的望林府也在10%的“红盘线”反复横跳，中签率比上次开盘大降20%。 当年观望没上车的购房者，早已哭晕在厕所。 这一集是不是似曾相识？如今申花当红的宜和园，首开时也是随到随买。很多人一个犹豫，就错过了几百万。 所以在杭州楼市，“快人半步”永远是最大赢家。等到一个板块的价值成为全民共识，普通人往往连尾灯都看不到了。这时与其再去拼人品抗限售，倒不如去寻找下一支潜力股。 在今年，至少有两个板块开始跻身“网红预备队”。  一个是沉寂已久的文晖板块，最近凭借和平广场拆迁、杭州音乐厅等利好疯狂抢头条，大有王者归来之势。 另一个，则是笕桥板块。说起来，相比没有新盘在售的文晖，它的趋势更直观——不久前刚加推的金隅·森临澜府，中签率从此前的47%，暴跌至22.67%。 不仅直接腰斩，也创下了板块历史。不过，这还只是开始。 很快，金隅·森临澜府B区（春棠澜府）即将上市。它距地铁直线仅约300米，自带恒温泳池会所。最小户型建筑面积约89㎡，总价门槛仅350万左右。地产老司机肯定都懂，这里的每一条，都是圈粉利器。 那么，它会成为助推笕桥逆袭的关键先生吗？ NO. 2｜贰 回顾那些突然“暴走”的板块，未必是突然撞上了大风口，而是两个因素发生了逆转。 首先是板块库存耗尽，供求关系越过拐点。其次，一二手价差拉大，“赚钱效应”增强。我称之为“板块逆袭公式”：供求逆转 大幅价差=板块逆袭。 申花就是范例。你能相信吗，2018年初，媒体讨论最多的话题是——申花板块有风险吗？ 当时，申花库存近3000套，有宜和园、首开杭州金茂府、ARC、天銮等新盘任君挑选，让人有了“申花很好撩”的错觉。 等到新盘出尽，网红次新房成交价接连暴击，大家才承认，原来自己对市场的力量一无所知。现在，笕桥也走到了反转的十字路口。  森临澜府开盘现场 印象中，笕桥、艮北、城东新城这个“城东黄金三角”，似乎也曾被库存包袱压得直不起身。可现在呢？我统计了一圈，这里的库存，正以肉眼可见的速度自由落体。 目前，城东新城未领预售证的待售高层，宸光里只剩60套，悦风华56套，东莱府108套，印月258套，归锦府400套。一共也就882套，相当于亚运村的五分之一。 艮北“更不富裕”，对越天仅剩190套，卖完后就只有绿城新地块了。整个“城东黄金三角”，已进入库存拐点！ 那么，它会如何影响笕桥的价值体系？  春棠澜府效果图 先看最直观的限价。相比4.65万/㎡的城东新城、4.24万/㎡的艮北，4.08万/㎡的笕桥本就是洼地。森临澜府又是高层 洋房，前期很多高层房源可以压到3.9万/㎡，和隔壁城东新城的新房有7000 的价差。 这还不是全部。这几年，城东新城的高库存，也多少牵制了板块二手房的发挥。 现在，甩掉了新房库存这个猪队友，轻装上阵二手市场会不会冲破封印，进一步拉大春棠澜府的价差？值得关注。 在“轻舟已过万重山”的城东，春棠澜府恰好撞上了板块轮动的窗口期。“板块逆袭公式”的又一次实战演练，开始了。 NO. 3｜叁 走出春棠澜府刚开放的示范区，内心只有一个OS：果然够努力的楼盘，运气都不会太差。 抛开供应、倒挂等所有外部光环，它本身就是几乎“没有短板”的改善爆品。首先，春棠澜府距4号线笕新路站（在建），直线仅约300米，把便利和私密拿捏得恰到好处。 4号线二期年底通车后，2站就到彭埠，3站东站，6站江河汇，7站就是武林广场。 我们常说，地铁正在重塑传统的距离概念。就像有了地铁，从春棠澜府到东站或市民中心，会比城东新城的非地铁盘更快。  春棠澜府区位鸟瞰图 但在园区内部，金隅却打造了一个“慢节奏”的都会桃源。春棠澜府的容积率仅2.2，由7幢洋房 6幢高层组成，南侧直面六号港河公园，低密感十足。 高层楼间距至少约40米，洋房间距楼高比几乎全超1:1，完全不用担心日照。 不过它最大的杀手锏，是自带恒温泳池会所！真的是“爷青回”啊…… 这两年，开发商拍地时一言不合就拼自持，利润都已精算到小数点后4位，会所就是减配的第一重灾区。 我统计了一下，近两年杭州4万5以下的新盘中，带独立会所的一只手都数得过来，“双限地”更是近乎绝迹。但对金隅而言，为小区配建一个提升居住体验的会所，几乎成了标准动作。 早在森临澜府A区，他们就规划了亲子会所 架空层泛会所（带四点半课堂和共享厨房）的“双会所”配置，成了近两年笕桥唯一带会所的新盘。   春棠澜府恒温泳池会所实景图春棠澜府恒温泳池会所实景图 到了春棠澜府的会所，除了自带恒温泳池，还引入全套SevenFiter品牌器械的健身中心 带酒水吧台的会客厅。住在这里，下楼就能撸铁畅泳、会客小酌，惬意得像长包了一间度假酒店。 有地铁的便利，有会所的享受，有充足的阳光——真要论居住品质，它一点也不输有些奥体红盘。 所以春棠澜府的意向客户中，有不少“奥体摇号心碎者”。他们看得也很通透：很多购房者对奥体的追捧，无非出自“占据城市地标”的虚荣心。 对“关起门来过日子”的普通自住客来说，春棠澜府可能是“更优解”，因为不用交“面子税”啊！ NO. 4｜肆 有没有想过，相比股市的瞬息万变，楼市的很多变化都是很缓慢、甚至提前剧透的。为何我们还总是会慢半拍呢？ 一个解释是，随着社会节奏加快，人的耐心正逐渐减少。比如二十年前，流行歌的前奏普遍超20秒，现在已压缩至10秒。多数人更倾向于即时满足，因为等待价值兑现的过程太煎熬。 另一个更深层的原因或在于，当代人普遍缺乏安全感。宁可随大流去个别红盘博概率，也不敢独立思考，离开人群去寻找一条更有可能性的路。 在我看来，春棠澜府就是那种通过地段、产品，层层递进，给足你安全感的楼盘。  春棠澜府建面约98㎡户型图 如果有一天，它的二手房价在板块独领风骚，那它的户型一定居功至伟。在森临澜府A区，它就凭“原创级”的建筑面积约98㎡三房两卫圈粉无数，将南向面宽做到了约11.2米，比常规宽了整整1米多！ 到了春棠澜府，这个户型仍会保留，同时又追加了不少彩蛋。 此前，笕桥新盘的最小户型是95㎡，但春棠澜府做出了建面约89㎡三房一卫的高层。总价仅350万左右，将板块准入门槛拉低了20多万，相当于省下了一笔装修款。 不过最能体现金隅产品功力的，是高层建面约128㎡的四叶草边套。说到建面120多㎡的边套，你最先想到的或许是这样的格局：南向2开间约7米多，厨房在北，餐客连厅带飘窗，阳台开在某个南卧。  春棠澜府的约128㎡四叶草有很大颠覆 这是目前同类户型最常见的“标准答案”，但也有个痛点。 受只有双开间的限制，它的边厅建面仅约25㎡，进深大概仅4米，摆个四人位沙发过道就会有局促感。春棠澜府建面约128㎡的创新在于，它做到了2.5开间朝南，面宽多了约2米。 同时将厨房移到户型中部，可以做出岛台，这样玄关、西厨、餐客厅就能连为一体。更酷的是，它的客厅外还有约5.9米的阳台。  春棠澜府建面约128㎡户型样板房实景春棠澜府建面约128㎡户型样板房实景 这些空间，连成了一个建面超40㎡的“超级公区”，尺度感甩了普通四叶草一条街！ 它也让更多美好的生活场景照进了现实：太太们可以在岛台边准备晚餐，边和客厅刚放学回家的孩子闲聊。先生们不时可约上三五好友，在家里来一场鸡尾酒派对。 最神奇的是，在公区“挥霍人生”后，它的卧室最小开间依然做到了约3米！金隅的户型设计师，请收下我的膝盖…… NO. 5｜伍 祥符的开门红，也让很多笕桥的观望者突然紧迫起来。 这两个板块虽相距甚远，却非常相似。比如限价都是4万左右，属于主流改善板块。祥符依靠申花 桥西的外溢，笕桥则依托钱江新城 城东新城，犹如一对镜像。 但要论想象空间，可能笕桥还略占上风。首先，祥符的限价去年刚刷新至4万，而笕桥限价已2年未变。  笕桥的位置更加居中笕桥的位置更加居中 其次，在杭州的城市版图里，笕桥更居中，辐射范围也更大。春棠澜府的客户，除了城东的地缘客，还有很多城西和滨江的客户。 再加上它毗邻钱江新城2.0，有拥江概念加持，战略地位也很高。所以目前板块内除了重仓的金隅，还集齐了绿城、融创、万科、滨江、龙湖、世茂等一大批品牌房企。卡司之耀眼，堪比申花钱新。 春棠澜府的位置，也是笕桥将来最硬核的“靶心”。它的隔壁，就是建面约15万㎡的世茂TOD综合体（在建）。  春棠澜府隔壁的世茂广场效果图 规划的约9000亩生态郊野公园、百年历史文化街区、幼儿园、90班九年一贯制学校、48班初中等配套，都在步行范围内。 它还能共享城东新城的海量商业配套。华润万象汇、三花国际、东站西子国际，以及未来的港龙城（在建）、“一街一中心”（在建），都是春棠澜府业主的嬉戏场。 最诱人的是，若能延续此前20%左右的“梦幻中签率”，它还没有锁盘限售的烦恼。 春棠澜府首开房源位置图 金隅也为此发来神助攻。为提高中签概率，春棠澜府首开预计将推6幢约240套房源，占组团可售房源4成以上。 户型包括高层建面约89㎡、98㎡、129㎡，洋房建面约105㎡、116㎡，均为精装带地暖 中央空调，总价段覆盖350-500万。“水大鱼大”，总有一款适合你。 这可能是板块最后的几次善意了。 亚马逊CEO贝索斯有句创业箴言：你需要看清趋势，快速拥抱它们，而非等到迫不得已的时候才参与。翻译成中国话，就是“天下武功，唯快不破”。 果然，所有成功故事的底层逻辑，都是相通的。 |
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