编辑 | 七月
作者 | 王业子 槐城律师
房子出租最闹心的事莫过于房客锁门窗跑路，强行开锁一旦造成损失可能被房客赖上，而诉讼程序漫长又繁琐，过程中房屋空置的损失会越来越大，且案件诉讼成本太高。如何处理才能保证房东利益最大化？
近日，槐城律师就遇到一件这样的案子。通过律师的不懈努力，最终使房东以最小的成本实现了腾退房屋、提起诉讼的目的。
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房客锁门窗跑路
曲女士将一套公建出租给周某某经营饭店。后来，周某某因经营不善，未能按时支付租金达到30余万元，还锁上了公建的门窗不知所踪。
当时临近元旦，曲女士希望能够尽快解除合同、腾退房屋，而起诉过程中高昂的案件受理费也让曲女士有所顾虑。于是曲女士找到了槐城律师。
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诉讼腾退
速度慢费用高
律师根据经验分析，若以解除房屋租赁合同、腾退房屋、主张租金作为诉讼请求直接起诉，则诉讼程序漫长，无法达到快速腾退的目的，影响房屋再次出租经营。
并且法院将以房屋租赁合同未履行部分的总租金作为诉讼标的额，收取案件受理费，对于本案来说诉讼标的额将近200万元，案件受理费几万元，对于曲女士来说无疑是非常大的负担。
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律师巧思
助房东快速腾退
为了在争取打赢官司的同时，还要为当事人降低诉讼成本，槐城律师制定了一套巧妙的方案：
首先，槐城律师以周某某以自己的行为表明不履行主要债务为由，在公建的房门上张贴解除合同通知书，行使合同解除权，解除了房屋租赁合同。
接着，槐城律师向法院申请了诉前行为保全。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第一款规定，人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为。
第一百零一条第一款规定，利害关系人因情况紧急，不立即申请保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害的，可以在提起诉讼或者申请仲裁前向被保全财产所在地、被申请人住所地或者对案件有管辖权的人民法院申请采取保全措施。
槐城律师向法院申请，请求法院责令周某某立即从公建中退出，清理房屋内财物，并将房屋交付给曲女士。法院随后出具了裁定书，但周某某未执行。槐城律师协调公证处、法院工作人员、开锁公司等共同到场开锁，清理物品，集中保管，进行腾退。
公建腾退后，槐城律师向法院提起诉讼，要求周某某支付租金、占用费，以及包括保全费、公证费、开锁费等成本在内的费用，案件受理费约几千元。
就这样，从律师向法院申请诉前行为保全之日起，至公建腾退完毕，一共只用了3天左右的时间，且案件受理费从几万元降到了几千元，解决了曲女士的燃眉之急，降低了她的诉讼成本。
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槐城律师建议
针对房客欠租锁门窗跑路的情况，槐城律师结合实务经验，提出如下建议，供大家参考：
1、房东可以收取一定比例的定金、押金或保证金，在房客未能支付租金时，可以从上述款项中扣除。
2、建议房东在房屋租赁合同中约定行使解除权的情况，当遇到房客不支付租金等情况，应当及时行使约定或法定合同解除权止损，不要拖延到房客跑路。
3、若房客跑路，房东向法院申请诉前行为保全，应在法院裁定保全之后30日内提起诉讼或申请仲裁，否则法院将解除保全。
当事人不愿请律师，多数原因是对高昂的诉讼成本和诉讼结果的不确定性的担心。
所谓的好律师，就是在争取打赢官司的同时，还能为当事人省钱。
适用法律：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百条第一款 人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为；当事人没有提出申请的，人民法院在必要时也可以裁定采取保全措施。
第一百零一条第一款 利害关系人因情况紧急，不立即申请保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害的，可以在提起诉讼或者申请仲裁前向被保全财产所在地、被申请人住所地或者对案件有管辖权的人民法院申请采取保全措施。申请人应当提供担保，不提供担保的，裁定驳回申请。
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