 上海的二手房东们，在市场博弈之后，已经开始扛不住了。 1 首先我想先和大家聊聊微观层面的细节。 也许有些朋友没有发现，最近上海的二手挂牌房源介绍里，出现了越来越多的房子，带着这样一致的描述—— 价格可谈 打开凤凰新闻，查看更多高清图片 包括如今抢手的黄金内中环，都有这样的房源出来。 但各位可别误会，这里的价格可谈并不是毫无前提的，而是有附加条件。 举个真实的案例可能会更容易理解，前段时间我和平米的顾问专家，在大虹桥核心区的万科时一区踩盘，3期出来了1套小三房，中间的黄金楼层，带精装修，总价是950万。
注意这套房源，挂牌的信息里没有体现任何可以谈价的字眼，但是房源维护人那边给到的信息是—— 如果你的付款方式是全款，可以让步50万。 如果付款方式是二套7成，可以让步20万。 如果付款方式是首套3成，那最好不要来了。 这就是如今房东赤裸裸的心理阈值，所有的谈判空间都围绕着付款方式来做调整。 这么做的原因也并不意外，很多房东要么是变现，要么是需要置换，无论是地段置换、空间置换、还是学区置换。 他想要的就是，这笔款项能够越快越多的拿到就越好。 只要你的付款方式足够好，那么他去上家谈的时候，也有空间可言。 但比较特殊的是，这套房源的房东，并不是以上这三种置换。 他是杭州阿里来上海总部的，属于人才型落户，对他而言这套刚购入不久、不满二的房子，已经到了足够高的心理预期。 所以真相是—— 他要拿钱，回杭州摇倒挂红盘了。 各位可能看过一些信息，杭州去年底和今年释放了一大波的限价红盘，肉眼可见的倒挂空间。 谁看到能不心动。
让我觉得惊讶的是，市场上的房东，嗅觉比我们想象的还要敏锐。 2 再来说几个微观的细节吧，我的某APP「关注房源」里，发生了一些微妙的变化。 大概在去年底，我关注了几个片区的房源，包括涨的足够高的吴泾紫竹半岛、春申高兴花园，还有刚刚起势的九亭标杆贝尚湾。 吴泾的紫竹半岛非常有意思，去年下半年一度因为紫竹华二单价冲到了10-11万，而且成交量并不小。
但是，奔着这个学区去的家长最后却发现，市招班表现的确不错，可地段班上一次的成绩却不乐观。 到了今年2、3月份，我们发现如今紫竹半岛的房东，仍然扛着压力把挂牌顶在高点。 如果真的让步，那就是彻底砸盘了。 所以现在正常的挂牌是10万，复式挂牌16万。 但只要有心点进去，你就会发现，最低挂牌价的带看量很微妙，30天6次。 这个和如今市场上的中间值，30天59次带看的房源，形成了将近10倍的差异。 所以我们能看到的真相就是，有些片区有些房源，买家直接不买账了，大家都在选择用脚投票。 我很好奇的是，紫竹半岛的房东，还能坚持多久。 还有我关注的北九亭标杆——贝尚湾，去年底的成交价破了6，当时的最高挂牌是6.9万，甚至个别破了7，还无房可卖。 而现在的情况呢，三房挂牌5.8万，两房5.9万。
不管你是置换也好，卖掉去摇新房也好，有些房东真的开始出现让步了。 再来说说高兴花园。去年的12月10号，高兴花园成交了一套房源，单价9.6万 。 那一波之后，很多房东开始惜售，稍微诚意卖的房东，把价格调到了10万 。 但是在今年2月底的时候，高兴花园突然释放出了很多套房源——单独链家一家，就有89套。
而且你仔细研究价格走势就会发现，最高挂牌价从10万回到了9万 ，最低价已经回到了7.2万。
而且即使是这个价格，带看量也非常稀缺。 30天4次。
也许有人说这个楼层不好，有人说户型不好，但是如果你去一个个点开小区的房源会发现—— 这种现象不是出现了单套房源上，而是近乎普遍到了整个小区。 3 为什么上海楼市会陆续出现房东扛不住的这种现象呢？ 我们能给到的一线解读是：一个是心态，一个是市场。 我有个朋友在七宝链家工作，他告诉我去年底七宝一梯队的老破小学区房，成交价突破了10。 当时这位房东的心理感受是—— 太可怕了。这么一套破败、局促的小一房，内部装修乱七八糟，租给外卖小哥的房子，我从来没想过有一天会上到10万。 个别板块的房东，看到这个成交价，自己都感到心虚、害怕了。 尤其在调控政策出台之后，对于这种局面能撑多久，能走多远，他们心里是没有底气的。 这种心态传导到市场，结果就是现在上海单独链家一家，二手挂牌量从过年前的不足3万套，已经回升到了3.7万 。
挂牌量回暖也就意味着，二手房东们，开始考虑陆续出货了。 至于市场，相信各位在最近看到了这张图—— 大概在今年的4、5月份，上海会有33个楼盘集中入市。这批房源已经完成了价格备案，即将“领证”上市销售。 该批房源共涉及到33个项目，共计释放10044套，分布在浦东、宝山、松江、临港、奉贤、青浦、金山、嘉定、崇明、徐汇、闵行等11个区域。
很多人看到这个表格的时候，如果仔细看看备案价，会有和我一样的感受： 太便宜了。有点拼夕夕百亿补贴的味道了。 虽然这些供应很多分布在外圈板块、在郊区，但不出意外的话，大概率会消化掉8000 的房票。 不管最后的结果是需要积分摇号，还是直接不摇号选房，都会对外圈、对郊区的二手房造成极大的冲击。 郊区的房东们，你确定短期内不再出货了吗？ 如果要出，尽快。 如果不出，请长期拿住。 |
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