2021年的第一季度还剩两周就要过完了，说好了牛市，连个牛角都没见到。 不仅许多90后成功蜕变为了“韭零后”，一位90后美女基金经理还在刚上任10个工作日内，就拿到了“一亏成名”称谓。 总的来看上周A股市场又又又震荡调整，上证指数下跌1.4%，创业板指下跌4.01%，沪深300指数下跌2.21%。但这个跌幅说抄底吧，让人感觉“底”好像还不够稳。 这边厢下雨又刮风，那边厢地产大V又跳出来说：“稳赚不赔，还是买房。” “我看未必。” 先说一块“宝地”——燕郊。  从某种意义上来讲，位于河北三河的燕郊地理位置绝佳，与北京市新行政中心隔潮白河相望，直线距离仅10公里。根据2016年的调查显示，最受欢迎的环京置业区就是位于河北三河的燕郊。 燕郊当然也曾创造出房地产造富神话。从2002年到2017年，燕郊的房屋均价从1200元/平上涨到4万元/平的历史最高位。不计通货膨胀，涨了33倍！ 那段时间，走在燕郊的路上，抬头就能看见开发商打出的宣传语：“30分钟到国贸”“总有一盏灯在等你回家”“北京给不了你的，燕郊都能给”。当地的房产中介形容，那段时间的客户，满大街“捡”。  对许多人来说，燕郊是实现“有家”这个梦的地方，而对更多的人来说，燕郊是未来进京资本的积攒地——等房价涨了，卖了燕郊去北京。 但现在，他们去不了了，他们困在了燕郊。 1月中旬，网名“厚土”的网友发帖表示，“赠送天洋城房产（目前还有贷款），先到先得，自己还贷款”，引起众多网友的关注。几日后，“厚土”再次发帖介绍了房子的详情：“房子是天洋城2号公寓楼，2016年买的，40平方米，还剩70多万贷款，现在算是还不起房贷，但目前没有断供，如果愿意承担转让费用和来回路费，可随时办手续”。  他表示，之所以想赠送出去，问题不在于自己能否承担月供，而是越来越赔。 厚土的故事不是个例，根据燕郊房产网数据显示，目前燕郊一手房价格为19323元/平米，二手房价格为18012元/平米。如果是在2017年购买的房子，算下来就算现在把房子卖了，可能也不够偿还贷款。   谁能想到呢？环京概念，一个半小时的帝都通勤圈，买个房子，竟然赔了？ 环京的房子太贵了，四万一平米，高位接盘有风险。但有时候买便宜的房子，也会亏本。 2019年，一个27岁的年轻人带着3万块钱去鹤岗准备买套房。在付了订金后，他写了首打油诗：“3万买套房，有本心不慌。出门千里外，逍遥作仙人。”结果几个月后，这套房被他2.2万卖出去了。  有些二手房，它真的不值钱。 如果一套二手房很便宜，那你永远不知道，它是不是还能更便宜。鹤岗、以及无数的小城镇都符合这个定理。在二手市场的流动性非常低这样的先决条件下，不论买什么，只要妄图变现，都会亏。 那么，在二手市场流动性强的城市投资是不是就万无一失了？我们来算一笔账。 假设，一套房子100㎡的房子，单价1万/㎡买入，五年后卖出。 全款购房的情况下，购房款：100万；1.5%的契税：1.5万；0.05%的印花税：0.05万；120/平米的维修基金：1.2万；五年来的物业费，按2元/㎡计算：1.2万。以上总计花费3.95万。 装修便宜点，算1200元/平米，12万。 理财收益损失，以年化3%来计算，5年损失15万。 当然，房屋自住，就节省了房租。我们以我国二线城市的平均租售比1:588来计算，月租金大概是1700，就算2000吧。那么5年省下来房租12万。 最终损失：3.95+12+15-12=18.95万 也就是说，再出售的时候，这套房要标价118.95万才能回本。房价在五年内需上涨18.95%。 好像不难。放眼全国，目前房价1万/㎡，未来5年还能涨18.95%的房产应该还是有的。但是，花了100万现金，五年，难道就图一个计算了3%的理财收益勉强回本的结果？ 假设，首付30万，贷款70万，贷款30年买这套房。 其它费用都一样与装修都一样，累计15.95万。 理财损失少一点，4.5万。 贷款利息按照2021年1月1日基准利率计算，30年贷款，原本总计支付利息637431.34元。等额还款下，前5年房贷利息为：10.624万元。 5年总计损失：15.95+4.5+10.624-12=19.074万 贷款的情况下，需要上涨19.1%以上才不亏本。 当然，以上只是一个粗略的数字，实际的房贷利率并没有4.9%这么低，100万或者30万的理财收益实际也并不是3%。但就像部分媒体说的“买房亏钱时代到了”。深圳、杭州、上海、北京等，多地调控升级加码，形势愈演愈烈，说好的“轮涨”，早已不见踪影；严查经营贷违规流入楼市、出台二手房指导价。在“求稳”的思路下，“投资房产稳赚不赔”已经是昨天的故事了。 |
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