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本文转载于“陈旺法律服务团队” 微信公众号，为陈旺法律服务团队原创出品 五证齐全，也早就过了合同所约定的办证期限，开发商却迟迟未能办理房产证，业主们不免着急了，五证齐全却不能办理房产证一般可能是什么原因呢？
第一：房屋既有抵押未涂销。 开发商将在建工程抵押给银行获取贷款是解决前期资金问题常用的合法的融资手段，不乏有开发商试图以项目五证齐全来掩盖项目存在在建抵押的事实，但对购房者而言此类房屋风险较大，可能存在既有抵押未能涂销而致使合同无法继续履行的风险。 现行法律允许开发商以在建商品房进行抵押以后对商品房进行预售，但这种预售必须先取得抵押权人即银行的同意。 《城市房地产抵押管理办法》第三十七条规定：“抵押人在征得抵押权人同意的前提下可以将已抵押的房地产进行转让。” 而开发商与银行签订的合同里一般都会约定预售抵押范围内的房产时，应当取得银行书面同意，且以公示和书面通知方式告知买受人。 由此可见，开发商销售在建工程抵押房必须满足两个条件：一是通知抵押权人并经其同意；二是如实告知买受人。 根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一） 故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二） 故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三） 故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 问题在于，开发商把房屋当作在建工程抵押后，如果因资金困难不能及时归还贷款，银行就不会解除抵押，这将导致业主无法办理房屋备案和房产证。 如果不幸遇到了这种情况，可以向法院起诉开发商要求承担违约责任并继续履行协助办理房产证的义务；如果急需房产证，业主只能先自行垫付解除抵押，然后起诉开发商追回解除抵押的资金。 购房者要规避上述风险，可自行查询房屋的权属状况，在购房前到房屋权属登记部门或登录房管部门官方网站查询所购房子是否存在抵押。 第二，住宅专项维修基金被开发商挪用。 现行法律法规并未对住宅专项维修基金由业主各自缴纳还是由开发商统一代缴作出明确规定，不乏开发商在交房时向业主强制代收此笔款项的情况。 甚至有的地方规定直接要求开发商统一代缴，这就为开发商收取此笔款项后挪作他用提供了便利。 根据《住宅专项维修资金管理办法》第十三条规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。” 若此笔款项未按照规定转交到房屋住建管理部门指定的专用账户，最后就有可能无法办理房产证。 针对这一风险，律师建议业主购房时应要求开发商提供房屋住建管理部门所指定专用账户，并直接将住宅专项维修基金缴至该账户。若不幸遇到开发商占用该资金的业主，可以通过起诉开发商要求返还资金。 第三，因未按规划建设而无法通过验收。 无法通过验收的情形多种多样，在建工程竣工后，开发商需要在资料齐全的情况下经过综合验收备案才能办理房产证。 现实中有部分开发商在施工过程中拖欠施工方或监理方工程款，导致竣工验收中施工方或监理方不予配合，最终无法通过综合验收。 此外，还有可能因为以下原因无法通过验收，例如： 1、规划指标超标：比如多盖了层数、容积率变大等； 2、规划指标缩水：比如绿化率、车位个数、电梯数量等； 3、违章建筑：项目未获得《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》等证件，因为项目通过规划验收的依据是核实有无按照规划许可证附图进行建设，如果项目未按照《建设工程规划许可证》进行建设，后期难以通过竣工验收，将无法办理房地产权证书。 4、消防不过关：如果按照建筑规范，小区的消防设施和配套不符合国家要求，就必须整改，整改不合格，将无法办理不动产权证书。 总结 现实中，还可能存在开发商基于逾期交房或须承担违约责任的压力，在未通过验收手续的情况下即向业主送达入住通知。 而业主入住后，往往又因为专业知识不足而怠于维权，如此一来，开发商就更不会积极履行合同义务了。 这也提醒我们在收房时一定要求开发商出示“三书一证一表”，“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《竣工验收备案表》。 遇到开发商未能提供上述文件的情况，业主可以起诉开发商要求承担违约责任。开发企业在商品房交付时未能取得建设工程竣工验收备案证明文件的应按照逾期交房处理。 除了以上所述原因，未能办理房产证还有可能是土地抵押贷款未还清、开发商拖欠土地出让金、恶意拖延办证以谋取卖房业主的更名费等等原因。 五证齐全固然是安心买房的重要保障，但却不是绝对保障。遇到该类问题的业主，建议尽早咨询专业律师意见，最大限度维护自己的合法权益。 END 声明 陈旺法律服务团队原创出品！如需转载请注明文章作者及来源（“陈旺法律服务团队” 微信公众号），任何未注明文章作者及来源的转载均为侵权。 |
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