购房看“五证”

购房看“五证” 张霄云　陶　信

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买房时查验“五证”已经成为业主购房的普遍常识，但很多开发商和销售商往往利用老百姓不懂真正意义的“五证”而大做文章，欺骗购房者。 　　 　　一、房屋性质不同“五证”也有不同 　　 　　“五证”作为售房的合法证明文件是指：《国有土地使用权证》(有时为《建设用地批准书》)、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《施工许可证》、《商品房预售许可证》。上述“五证”是商品房或经济适用房专有的五大审批证件，房屋项目有了这“五证”基本上就可以放心购买。但在当前房地产市场中除了商品房和经济适用房外还有各种不同性质的房屋被人们大量购买，常见的有村证房、职工集资建房等，房屋性质不同，其相应的“五证”也有很大不同。 　　村证房是村委会为改善村民住宅条件在本村集体土地上建造的房屋，销售的对象仅限于本村村民，不允许面向社会销售。因为村证房在集体土地上建设，所以没有国有土地使用权证，其具有的应当是集体土地使用权证，更不会有《商品房预售许可证》。但合法建设的村证房也必须具有规划、土地、施工等审批手续。在实践中，由于村证房项目的审批和监管不太规范，大量村证房项目往往是先建房后补办手续，有的根本就没有任何审批手续，很多开发者都是直接在集体土地上建房然后对外进行销售。有的村证房甚至在非建设用地上建设住宅，这种行为不仅仅项目非法甚至构成犯罪。因此提示大家一是城市居民不能购买村民住宅，二是村民购买时也要审查其合法性。 　　职工集资建房是经济适用住房的一种特殊形式，是企业或独立的工矿区利用自己的闲置土地，为改善职工住房条件建造的房屋，在满足本企业职工需求的情况下，可将少量房屋按存量房销售，但需要注意的是开发主体是一般企业，没有开发资质，肯定不是开发商，不具有预售许可证，其他四证应当齐全。 　　 　　二、“五证”与所购楼号相对应 　　 　　在项目售楼部，售楼员有时会按购房者的要求出示《建设工程规划许可证》等文件，但是提醒广大购房者一定要看仔细，售楼员出示的《建设工程规划许可证》等文件可能不是你所买的这栋楼的规划许可证。购房者在审查开发商出示的《建设工程规划许可证》时，一定要看清该《建设工程规划许可证》的楼座号和你买的楼在小区总平图中的位置。 　　某小区6号楼的业主们在入住以后很长时间都无法办理房产证，但是别的楼的业主们都已经办理了房屋产权证而唯独这栋楼办不下来。最后经多方查询才知道，原来这栋楼是开发商为了多挣钱而在小区内插建的，根本未经规划审批。开发商最早的想法是先将插建的该栋楼建起来然后通过行政处罚手段补办产权证，但是没有想到的是这个楼座占压着道路红线和绿地，属于必须拆除的非法建筑。这种情况对业主来说一时非常难处理。 　　 　　三、土地使用权抵押、查封的信息被隐瞒或被涂改 　　 　　在实践中，开发商向购房者出示的土地审批手续可以是复印件，而复印件往往很难判断真实性。有的开发商为了欺骗业主将本已记录在土地证上的抵押信息覆盖后再去复印。所以购房者在查看“五证”时应要求开发商出示原件，通常情况下，如果土地使用权抵押的，在土地证的后面都有明确记录。当然除了抵押外，土地使用权也常有被法院查封的情况，所以最保险的方法是到土地管理部门查询一下，该宗土地有没有抵押或是否被法院查封。 　　 　　四、有了《商品房预售许可证》并不代表手续齐全 　　 　　在购房时有的售楼员会说，只看预售许可证就行，因为有了预售许可证前面的审批手续就都有了。其实这很有可能是骗局，有的开发商“能力”很大，个别部门执法又不是很严格，有时缺一个审批手续但为了早一点将房子卖出去，开发商会通过非法手段先将预售许可证办出来，再补办其他审批手续。如果开发商不能及时补办其他审批手续，将会影响办理房产证的时间，从而给业主们带来不便与风险。 　　 　　五、“五证”不规范、不到位引发的法律问题 　　 　　1、合同无效。目前的房地产市场是供不应求，因此房价持续上涨，在这种情况下开发商往往以“五证”不齐全或不合法为借口确认合同无效，要求业主返还房屋，然后再高价出售，这样最终受损失的将是购房人。 　　2、无法办理房产证。因手续不全会使很多房屋在入住后一时办不了房产证。办不了房产证从法律上讲，该房屋的产权就不是该业主的，这会给业主造成很大的风险，比如不能转让、抵押。 　　3、无法办理按揭贷款。有的业主在买房之初就打算申请按揭贷款，项目性质不同就可能影响贷款，比如，村证房很难申请按揭贷款。 　　4、房屋不能验收也就不能向业主交房。这种情况对于业主来说最为不利。因为，如果没有合法的证件该楼盘将会被房地产执法部门认定为违法建筑，或者是不能通过验收，当然也就交付不了房屋。如果项目属于必须拆除的，损失就更大了。 　　因此，消费者在购房时不仅仅要查验证件，更要真正明白所有证件在不同项目中的意义