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文丨张平 FRICS、CCIM 中信资本房地产部执行董事 国际金融地产联盟常务理事 来源丨中国房地产金融 中国商业地产经历近二十年的发展，商业业态经历了写字楼、商铺、百货、商业综合体、酒店等多种类型的兴起，进入资本从港资、新加坡资本唱主角，逐渐由内资后来居上。 从房地产私募基金角度来看，展望未来十年，基于租金收益型的广义的商业地产，将是所有资产类别中房地产投资标的首选。具体而言，有下列投资机会值得未来十年持续关注。 其一，核心资产以及核心增值型资产（Core Asset and Core Plus Asset）历来是备受机构投资者青睐的投资机会，未来该投资趋势仍将持续。而这一类投资机会最受寻求高安全性的保险基金的偏好。 核心资产主要是指位于核心区位并带有持续稳定现金流的优质资产，例如，位于核心商圈并带有稳定租约的高品质写字楼项目。核心增值型资产通常在核心资产的基础上具备进一步提升增值的空间，例如通过租户组合的优化可以进一步实现资产价值的提升；再如通过硬件改造实现楼宇品质升级进而提升资产价值。 其二，不良资产。在核心城市土地资源日趋稀缺的市场，不良资产未来将成为投资机构持续聚焦的热点，但对于重组的能力和效率以及通过市场化手段盘活资产的能力要求甚高。 不良资产往往是由于法律、金融、政策或市场等原因造成债权债务纠纷、闲置或有问题的困境资产。不良资产投资最大的优势是资产价格通常被严重低估，但往往也伴随着法律风险、金融风险以及项目层面的风险。 因此对于投资者法律、金融以及资管专业能力的要求非常高。通常处置手段需要多元化，需要熟练运用法律手段剥离资产，综合运用金融工具、盘活资产实现有效重组并多元化实现退出。 其三，物流仓储类资产包。随着电商的持续升温，物流仓储在中国经历了蓬勃发展，而未来十年这仍然是机构投资者重要的投资机会之一。 此外，随着资产证券化的发展，优质物流仓储项目将作为现金流稳定的基础资产，为实现多元化的融资及退出提供了更多的渠道及可能性。由于物流仓储项目通常规模不大且地域分散，因此整合了多个项目的物流仓储资产包将受到机构投资者的追捧。 其四，利基市场。如新零售、数据中心、停车场、养老地产、医疗地产等。未来十年也将逐渐受到越来越多细分领域投资机构的偏好。 其五，存量资产方兴未艾。由于城市发展的不平衡，核心区位的闲置资产或低效资产面临着城市更新存量改造的巨大机遇，未来将有更多投资者和运营商聚焦到该领域，这既是时代发展下面临的时代机遇。 但对于机构投资者而言，又面临着诸多的挑战和风险，例如项目本身的物理条件先天缺陷、改造过程中的不可控风险、工程延期风险、土地使用权年限临近的风险、存量改造政策层面是否支持、周边邻里是否支持等。城市更新、存量改造并非易事，对于改造能力、主动资产管理能力、重新定位及招商运营能力等整个系统的配合度要求颇高。 “如何做好城市更新存量改造项目？需要收购改造、重新赋能，既要有'资本家的头脑’，又要有'艺术家的心灵’，二者缺一不可。”国际金融地产联盟IFFRE于2018年发布的《中英城市更新及存量改造白皮书》中指出这一重要的观点。 通过城市更新，老楼换新颜，既美化城市、提升城市风貌及功能，又通过存量改造，重新定位盘活，实现增产价值的增值，为投资者实现良好的回报。 因此，可持续发展、有机更新，将成为新时代下城市更新及存量改造的关键词。
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