艾经纬：买房者“加杠杆”的热情背后

让房地产市场保持健康平稳发展，一端是收紧开发贷，另一端就是个人的购房贷。

文 丨艾经纬

来源丨中国房地产金融

笔者最近开始沪杭双城记，于是在杭州新租了一套酒店式公寓，因为是在互联网科技公司云集的区域，因而租金也是相当贵的。从中介的表述来看，因为旺季的缘故，当前的租金比 2 个月前大约要高出 30%。

租金在 2 个月时间内就可以上涨30%，房价也能出现类似立竿见影的上涨。最典型的就是 2016 年 8 月，上海青浦区随着几个地王的拍出，二手房房主隔天就把挂牌价调高了，大多数房子房价迅速地蹦了 50% 以上，甚至翻倍。

房价上涨是立竿见影，对比来看，房价下跌则是缓慢而小幅的。难怪在曾经的中国房地产多空争论中，多空双方争论不休。虽然近 2 年来房价上涨整体放缓，但时至今日，房地产市场上多空之争已呈压倒性优势，空头们销声匿迹，只有少数人在谨慎地表态。

中国房价违背万有引力的背后是有支撑的，这就是买房者的“加杠杆”热情。只要是从银行贷款购买房子，某种程度来讲，都是一种“杠杆”行为。

央行发布 2019 年二季度金融机构贷款投向统计报告，笔者更新了追踪五六年的个人房贷数据库。

截至 2019 年二季度末，中国个人住房贷款余额 27.96 万亿元，其中二季度个人房贷新增规模 10900 亿元，同比增长 17.3%，虽然比 2019 年一季度要少 300 亿元，但在 2017 年以来的季度新增规模中排名第二。

也就是说，房地产市场上，买房者的热情还是很高，这部分新增房贷占居民中长期贷款的 79.56%，基本维持在2018年二季度以来的80%的水准。

如果我们把时间拉长来观察，中国个人住房贷款余额从 2014 年底的11.52 万亿元，用 4.5 年的时间上涨到27.96万亿元，其间增长了16.44万亿元，增幅高达 143%。

在 2015 年之前，季度新增房贷保持在 5000 亿元以下，甚至在 2012 年二季度只有 1900 亿元。但在 2014 年11 月央行的双降之后，房贷增长不断刷出新高。2015 年之后，只有 2017 年一季度新增个人房贷为负的900亿元，其余时间每个季度都超过 5000 亿元的增长，单季度最高的则是 2016 年三季度，当季个人房贷增长则达 13800亿元。

对应的是，2014 年四季度购房贷款占居民中长期贷款比例从三季度55% 飙升至 85%，而到 2016 年一、二季度该数据都已超过 90%。也就是说，超过 90% 的居民借贷都是用于买房。

2018年中国的GDP是90万亿元，截至 2019 年年中 M2 余额是 192 万亿

元，大家自行折算一下个人房贷的比例有多夸张。10 年前市场上大家激烈地讨论 4 万亿政策合适与否，但那 4万亿是投入到多领域，而最近 4 年多，中国房地产市场每年的个人房贷增量就高达 4 万亿。

其实，除了商业银行的个人房贷余额之外，还有一个被遗漏的统计，那就是中国特色的住房公积金制度。

截至 2018 年 12 月，中国个人公积金贷款余额是 49845 亿 元， 如 果 按 照2018 年同样的增速，那么截至 2019 年6 月该数据的估算值是 52338 亿元。

如此合计下来，截至 2019 年 6 月底，中国的个人购房贷款余额将达到331938 亿元。

《财新》杂志最近有篇文章测算，“2018 年末，中国居民购房杠杆率（个人住房贷款余额 /GDP）升至 28.6%，创下新高，较 2011 年高出 15 个百分点”。如果按照笔者最新统计的话，该口径算出的值将高达 36.88%。

但需要说明的是，中国居民购房杠杆率（个人住房贷款余额 /GDP）这种计算方法是有问题的，确切的是用个人住房贷款余额 / 城镇居民的可支配收入。

结合 2018 年底中国个人购房贷款余额 307345 亿元（含公积金贷款）、中国城镇常住人口 83137 万人、人均可支配收入 36413 元来粗略计算，中国居民购房杠杆率其实高达 101.53%。

101.53% ！这个数值其实是说，中国城镇居民在 2018 年底房贷入不敷出了，但之所以没有社会问题，是因为房贷是分 20 年来还的，而且这是 8亿城镇居民的平均值，但这个数据确实反映不少城镇居民的房贷压力其实相当大的。

但无论如何，中国居民购房杠杆率已经是非常高了，而且在合规的商业银行个人贷款和个人住房公积金贷款之外，更有各种消费贷资金进入房地产市场。

笔者以为，高达 33 万亿元的个人购房贷款余额应该引起央行、银保监会等部门的高度重视了，简单对比商业银行的个人房贷增速和公积金贷款增速就能发现，房地产市场目前是投资属性在主导和驱动，普通群众的刚需其实已得到了满足。

近期，央行和银保监会对房地产开发贷款有所行动了。中国银保监会近期针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司开展了约谈警示。截至 2019 年 5 月末，房地产信托资产余额 3.15 万亿元，占全部信托资产余额的 14.00%；较年初增加1665.97 亿元，同比增长 15.15%。

而从央行二季度的数据来看，截至 2019 年二季度末，房地产开发贷款余额 11.04 万亿元，同比增长 14.6%，增速比上季末低 4.3 个百分点。应该说也略有收紧。

给房地产降温，保持市场健康平稳发展，一端是收紧开发贷，另一端就是个人的购房贷。在高杠杆率的红线下，估计另一端的约束很快也会到来了。