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地产科技（PropTech）一直是我所期待的，但奇怪的是一直呼声很大，真正让人眼前一亮的创新却不多。虽然可以把这个概念放大到尽可能宽泛，只要是有科技含量的地产相关应用就算，大概你可以举出诸如广联达、明源云、贝壳找房等成功上市的案例，但似乎离我们预期的数字化革命还是有点距离，它们更像是传统业务的线上化，而并没有根本性改变地产行业。 近日我受XNODE的邀请，代表HuanXin学院当了一回地产科技创新路演的云评委。来的企业大多是境外创业，这就让我多了几分好奇，想看看国外的创新趋势会有什么启发。这七家企业有一家是做线上职业培训，一家是混凝土品控，三家是项目进度追踪，一家是交互式户外媒体，还有一家是在新加坡做二房东转型，似乎方向是帮人选房。说来有点失望，并没有看到特别新鲜的方向，主要还是集中在BIM、SAAS、视觉呈现、信息服务等方面，看起来并没有比国内更先进。 我想地产科技之所以令人期待还是因为其赋能的底层资产是房地产，是如此巨大的百万亿级市场，百分之一的提升空间就是块大蛋糕。我想既然技术已经非常成熟，这里科技就不是最关键的因素，而在于应用场景和最终付费的终端用户，是2C、2B还是2G的产品，抓住的是用户的痛点还是痒点。以这七家所展示的应用场景而言，交互式体验的那家明显是2G和2大B，另外一家通过视觉呈现来实施项目进度控制的也适用大B的需求，他们抓到的即使不是痛点也是可以用来作秀的痒点，用户买单的意愿就会强，而其他几家就处于可有可无可替代之间，生存的空间就会小很多。 其实地产行业最大的痛点就在交易端，对开发商而言就是销售，对运营商而言就是出租，如何能多快好省的精准触达客户就是对地产科技最大的需求。贝壳找房最成功的地方在于改变了经纪人生态，通过激活经纪人的能动性来激活终端客户需求。蔡雪梅的ELAB让我看到另外一种可能，就是通过数字可研来实现产品的柔性定制开发，实现适销。科技在这两个案例中显的不是那么高科技，却胜在了内行人的精准切入，因为能切实解决问题，所以也就把客户拿捏的死死的。我听过一个极端案例，一个顶级豪宅项目可以给到10%的渠道费来卖房子，可惜他们的产品本身就是老板拍脑袋想出来的，重赏之下也没人能接招，你看他们缺的就不是科技，而是科技的应用。 另外一家我见过算是成功的地产科技创业公司是一家做智能门锁的，前几年长租公寓、联合办公拼命烧钱扩张的，哪家都需要安上能讲用户数据故事的智能门锁，他们家就从中脱颖而出，成功的成为“卖锹”的行业老大。你看，这也是一种痛点，做数字化的基础工程。就像电商的基础工程是物流一样，智能设备就是智慧城市（或者说物联网）的基础工程，既然是刚需，那么就一定要尽快杀成头部，让自己成为这种需求的代名词，就对了。 专门投地产科技的知行资本管理合伙人徐绍义在佰仕慧资管课堂做分享的时候说：地产科技的创业和投资有十大难点，产品迭代迟缓、监管环境严格、多重属性叠加、成功经验匮乏……很重要的一点，这是一个笨重、敏感又长周期的行业，很难短期形成立竿见影的突破，需要首先通过市场的考验成为头部，才有被投资的价值。举两个未必恰当的例子，比如WeWork和领展，前者倒在了成为头部的路上，后者则是通过抢占REITs上市的先机而一跃而成商业体投资的头部。物业公司的上市潮，你会发现最受欢迎的还是那些头部房企的物业版块，还是因为有了相应的规模优势。 最后说说我自己最看好的地产科技应用的三个方向：一个是交易平台（显然只有一个贝壳是不够的），一个是资管体系（区块链技术在资产证券化上的应用最值得期待），最后一个是2G的智慧云系统（许博士说数字资产注定是国家的，但可以合作开发）。从QQ到微信，从淘宝到天猫，从新浪到今日头条，从爱奇艺到B站，互联网的迭代从来都不是因为技术，而是跟随客户习惯的变迁而跃迁。房地产的客户早已换代，需求早已不能用一种逻辑来解释，这就有了科技渗透的缝隙。 既然都说今年是企业数字化的元年，那么就让我们静观地产科技的暗流涌动，也许更大的惊喜就在后面，总会有一款产品让我们心服口服。现在押注，还来得及！您更看好哪个方向或者哪家企业，欢迎留言，一起切磋。 |
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