 中国房地产市场，告别黄金时代，步入白银时代。 虽然含金量依然很高，但也不再是“遍地是黄金”！ 市场大周期、城市投资价值分化之下， 准确把握趋势，才能寻到“钱途”！ 未来1-3年房地产市场趋势预判 政策、经济、货币、企业、周期 五个维度的考量 政策 长效调控机制加快建立 十八大之后，中国经济增速放缓成为常态，随着未来美元下行和人民国际化增加，应对金融风险积累的难度加大。国内房地产市场城市间分化持续加大，对房地产高度依赖将阻碍中国经济结构调整和转型，所以中央将寻求长效调控机制为经济结构转型腾挪时间和空间。 02 楼市调控加强升级 从全国历年政策来看，时效期主要集中在5-7个月， 调控政策的时效性逐步降低，需要加强版的楼市调控措施为楼市降温，巩固楼市调控的阶段性成果。 表1：全国历年政策时效周期 数据来源：同策咨询研究部 03 两个关键时间点 “十九大”在2017年下半年召开，2018年上半年是“两会”召开的时间点。在这两个关键时间点，调控政策不会放松，楼市要稳定的基调不会变。根据5-7个月政策时效性，这两个时间都是时效降低的时点，如果楼市继续升温，不排除更严厉的调控政策出台。 经济 全球各大经济体发展周期“失衡”，正处于“再平衡”的变化过程。发达国家经济回暖，保持低速增长；发展中国家经济增速普遍放缓，经济出现分化。 图1：2012-2017年7月金砖5国PMI走势 数据来源：同策咨询研究部、wind 02 从目前经济运行态势及经济结构变化来看，经济刺激和改革政策落实的效果并不理想，中国经济持续放缓，GDP实际累计同比维持在7%左右，房地产开发投资水平触底后开始反弹，但是反弹幅度不大，维持在5%-10%的低位水平。 图2：2010-2017年2季度（亿元）房地产开发投资完成额累计值（亿元）与累计增速 数据来源：同策咨询研究部、wind 货币 2017年M2增速已经调低至12%（2016年M2增速目标为13%），M1-M2的剪刀差处于低位且呈现下降趋势，可以预计未来中国货币将出现趋势性收紧，商品住宅市场量价进入低迷期。 图3：2006-2017年M1、M2同比及两者之差走势 数据来源：同策咨询研究部 02 从中美货币走势趋同性来看，美国货币增速变化是导致中国货币增速的原因，脉冲效应显示美国货币增速变化将在滞后14个月后产生最大负向影响，通过拟合效果显示，中国货币增速滞后10个月与美国货币变化的拟合效果最好。所以如果美国2017年年中货币流动性持续收紧，那么中国货币流动性收紧将持续至2018年第2-3季度。 图4：中美货币走势趋同性 数据来源：同策咨询研究部 企业 目前多数房企的融资额度、融资渠道都受到限制，房企的融资难度日益加剧。由于2016年短期借债到期，同时叠加上2015年中期贷款的集中兑付（经验判断中期借贷周期为2年左右），所以2017年下半年开发商将出现借贷兑付困难。 图5：2014年-2017年开发商借贷资金面临集中兑付的逻辑 周期 表2：各重点城市周期长度总结
数据来源：同策咨询研究部 注：分析方法主要采用3个步骤：第一步趋势及周期分解；第二步波动周期的谱分析；第三步固定带宽B-P滤波过程。最终得到特定长度的样本城市商品住宅成交均价同比增速和成交面积同比增速周期对应的周期曲线并进行预测。并且，周期的结果已经包含了房地产政策对市场的影响。 城市商品住宅成交量周期下 去化窗口期及去化收紧期 成交量处于波峰时，市场成交火热，应利用这一时间窗口集中跑量去化。进入波谷期，成交遇冷，成交量出现明显下滑。 从具体城市周期来看，主要的去化窗口期集中在2019年全年，去化收紧期主要在2017年下半年。 图6：去化收紧期、去化窗口期城市图示
数据来源：同策咨询研究部 02 城市商品住宅价格周期下 拿地窗口期 商品住宅价格处于波谷，市场冷淡，房价出现下跌，企业要变危为机，积极拿地布局，拿地后严控开工和销售的节奏，待市场回到波峰时，企业也将通过房价上涨获得收益。 从具体城市周期来看，主要的拿地时间窗口集中在2018年下半年，此时商品住宅价格处于波谷，而在2020年商品住宅价格有望回升到波峰。 图7：拿地窗口期城市图示
数据来源：同策咨询研究部 未来1-3年房企投资策略建议 同策咨询研究部总监 张宏伟：根据同策研究报告周期判断的结论——2019年各主要城市会出现销售面积的波峰，2020年上旬会出现销售均价的波峰。建议开发商采用顺势开发，逆市拿地策略，对目标城市要做好土地市场摸底和跟踪工作，做好意向地块的可行性研究，对于高价格地块要谨慎。 END
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