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随着全面建设小康社会目标的提出，我国区域经济发展开始发力，城市经济圈的兴起和大力发展成为大势所趋。 对房企来说，“白银时代”利润空间不断压缩，城市开发更需准确把握未来发展局势，充分挖掘潜力城市投资价值。 对此，同策研究院针对目前中国经济圈格局完成了对12个经济圈的基础价值研究和内在价值研究。想和大家分享一下经济圈投资价值研究方法及操作实务！  我们的经济圈研究逻辑 1、通过经济圈基础价值研究和内在价值研究相结合，筛选出优势经济圈及潜力经济圈。 2、结合对经济圈内城市投资价值研究和核心都市圈潜在外溢模型，给出房企战略布局经济圈内核心城市的建议。 3、对于机会型布局外溢型都市圈中的外溢潜力城市，借助量价周期模型，指导房企投资与销售节点。 而所谓的外溢型都市圈是发展程度最好，具备输出人口、购买力的能力。吸附型都市圈发展略逊于外溢型都市圈，核心城市仍处于大量吸引邻近城市人口、资源阶段。封闭型都市圈则落后于前两类都市圈，都市圈内城市联系较弱，各城市处于相对独立的状态。 基于以上研究逻辑，我们将从经济圈基础价值研究、经济圈横向比较研究、经济圈内在价值研究、房企投资与销售节点建议这几个方面进行分析解读。 经济圈基础价值研究 对12大经济圈的基础研究主要集中在宏观背景的研究和房地产与宏观要素关系研究。宏观背景研究基于静态宏观数据的分析，而通过动态分析揭示城市宏观要素与房地产之间的互动作用。 宏观背景研究解决的问题 经济圈合作背景是什么？ 经济圈未来规划如何？ 经济圈内城市GDP总量、增速？ 城市三产结构占比？ 城市消费品零售总额及增速？ 城市人口规模及增速？ 城市人均可支配收入及增速？ 房地产与宏观要素关系研究解决的问题 房地产与固定资产投资之间关系？ 房地产驱动因素是什么？是人口因素驱动还是经济因素驱动？ 人口因素和经济因素对房地产的驱动力有多大？ 两种因素是否存在同时性？或者时序性？ 经济圈横向比较研究 以分析8大经济圈长期投资价值为研究案例，通过PCA分析建立经济圈价值-价格偏离度模型，同时考察短期经济圈商品住宅成交价格及价格实质性增长（当期较上期的名义增长率减去累计CPI）情况，交叉分析出具有短期潜力的黑马经济圈。 经济圈内在价值研究 这部分研究，我们依据都市圈能级，分为外溢型都市圈和吸附型都市圈两大分析模型。 经济圈内外溢型都市圈，外溢需求影响下的潜力城市 1）VAR模型外溢效应判断 2）城市投资价值判断和核心城市的选择 3）潜在外溢效应的逻辑构建 4）聚类分析（CA）计算城市间的联系紧密程度 5）潜力外溢城市挖掘 经济圈内吸附型都市圈，核心城市吸附力模型 1）VAR模型，以市场数据判断核心城市是否具有外溢效应 2）如果无外溢效应，那么考虑吸附力模型，先通过主成分分析和聚类分析确定都市圈范围 3）建立都市圈内核心城市吸附力模型 4）分析核心城市的吸附范围和吸附能力给出结论 房企投资与销售节点建议 基于城市量价周期模型（SAT&BP ），四个分析步骤： 1、数据的选取与处理 2、频谱分析找出概率较高的周期值范围 3、调和分析确定最佳周期值，利用BP滤波进行估计 4、预测销售面积和房价增速周期走势并得出结论 TIPS 以上是同策研究院《经济圈投资价值研究方法及操作实务》的基本框架内容。 得经济圈者，得天下~ 欲知更多，请购买我们的这本宝典哦！ 千亿房企投资实战宝典+全彩打印+ 80多P详解 老客户9折福利 仅限10本 先到先得 只发送打印稿 不开票 全国包邮 谢绝同行 |
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