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房地产是资金密集型行业，资金对于房地产的发展及其重要。2019年房地产到位资金达到17.86万亿，同比增加7.6%，增速连续三年低于10%。而从资金到位增速情况也可侧面反映出房地产市场的发展境况，从2012年至今房地产市场经历了两个大年，分别是2013年及2016年，而在这两年里房企资金同比增速分别达到了26.5%和15.2%。 然而，在当前经济加速下行和新冠疫情影响下，未来房企到位资金总量能达到多少？房企资金趋势是收紧还是宽松？同策研究院通过模型预测2020年、2021年房地产开发企业到位资金情况。 我们梳理了2000年-2019年房企到位资金总量，约50%到位资金与企业销售直接相关，余下50%则来源于各渠道融资金额。从2019年房企到位资金来看，约50%与销售直接相关，其中定金及预收款（ 34.4% ）占比最高，个人按揭贷款（15.3%） 位列第三。其他各融资渠道中自筹资金（ 32.6% ）位居第二。接下来我们重点研究这三个渠道的资金规模。 数据来源：wind，同策研究院 定金及预付款、个人按揭贷款 从销售端来看，房企到位资金中定金及预收款、个人按揭贷款规模取决于当年全国商品住宅销售金额。从2005-2019年房企到位资金细分项来看，销售规模连创新高，定金及预收款、个人按揭贷款占房地产开发投资当年资金来源比重同样持续升高。我们将其两两建立回归模型，得出全国商品住宅销售金额每增加1亿元，其中0.434亿元定金及预收款将用作房企当年资金来源。同理，全国商品住宅销售金额每增加1亿元，其中0.207亿元的个人按揭贷款将用作房企当年资金来源。 数据来源：wind，同策研究院 数据来源：wind，同策研究院 此外，全国商品住宅销售金额增速与个人住房贷款余额增速也具有明显的相关关系，因而以全国商品住宅销售金额为桥梁，勾通个人住房贷款余额与定金及预收款、个人按揭贷款，估算出2020年定金及预收款乐观情况下能达到6.42万亿、个人按揭贷款的规模达到3.01万亿。 数据来源：wind，同策研究院 自筹资金 从融资端来看，各融资渠道中自筹占绝大多数，而房企自筹资金占全部资金来源的比例经历2000年至2015年的持续上升后（从27%增至41%），持续降低并稳定在33%左右。分细项看，股权融资、信托融资、公司债等方式均是房企自筹资金的主要来源。 股权融资方面，继2007-2009年之后，2018年起，房地产业逐渐兴起第三波房企港股上市潮，预计通过IPO的方式募集资金逐渐成为2020年部分房企筹备开发资金的重要渠道之一。目前就有较多百强房企尚在IPO排队中，包括金辉、大唐、领地、海伦堡等企业。而已经IPO的上市房企则通过增发、项目公司转让股权等方式进行股权融资。 数据来源：wind，同策研究院 信托贷款方面，房地产信托贷款作为社会融资规模统计指标的组成部分，其高低与当年社会融资规模的高低呈现明显的线性相关关系，我们把2010至2019年的数据建立两者间的回归模型，则模型R2高达91.9%。从社会融资规模统计口径看，银行发放的人民币贷款属于社会融资规模的一个项目，基于预测的2020-2021年中国金融机构各项贷款余额，预测2020、2021年社会融资金额分别为30.94、36.54万亿元，从而预计2020年新增房地产信托金额1.27万亿、2021年新增1.53万亿。 数据来源：wind，同策研究院 公司债方面，从国内房地产开发企业发行国内人民币信用债、海外债券（以美元债为主）的规模看。2016/2018/2019年发行规模均超1万亿人民币。2020年国内房企债券融资相对2019年放松、国外各国量化宽松，预计2020年房地产开发企业发行债券总规模将超过2019年，接近1.2万亿元。 数据来源：wind，同策研究院 综合以上，考虑到各项数据的可预测性，我们预计乐观情况下，房企2020年到位资金总规模将达到20.23万亿元、2021年22.35万亿；中观情况下，2020年到位资金18.9万亿、2021年20.7万亿；悲观情况下，2020年到位资金17.5万亿、2021年19.1万亿。 —同策观察— —重大报告— |
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