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“十四五”规划出台之后，我们从土地供给的角度对中国城市的投资价值进行了研究（“十四五”期间房企如何判断城市投资价值--以土地供应视角），不过城市投资价值不光取决于土地供给，也跟城市自身发展前景密切相关，本文就将从这一角度来判断中国城市的投资价值。 随着社会经济的发展，我国房地产业已经从1998房改之后的快速发展期进入中低速发展阶段，不同城市的发展出现了明显分化，城市投资价值分析对于房地产公司重要性开始凸显。本文将结合《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》（以下简称《建议》），从城市经济发展潜力和人口发展潜力和两个个方面对我国不同城市的投资价值进行分析。 一、城市经济发展潜力 众所周知，一个城市的房地产业离不开城市本身的经济发展水准，经济规模越大的城市房地产市场越大，各种不同类型的房地产企业都可以在此寻找自己的生存空间，追求规模的城市可以利用规模冲击销量，较大的市场还意味着每种类型的潜在客户都相对较多，追求利润的企业可以在高端市场寻求较高的获利空间。如果仅从城市经济规模来看，无疑GDP越高，越适宜企业进入。同时体量优势就是追赶者的劣势，这将保证未来一段时间内大城市的房地产竞争优势。图一给出了我国2019年不同城市的GDP规模分类，红框中就是我国经济总量最高的一批城市，也是我国房地产业最发达，房价最高的一批城市，充分显示了经济规模对于房地产业的促进作用。 ▲图一。数据来源：同策研究院 但是城市的选择不能光看规模，快速而持续发展城市对于排位靠前城市的反超并不罕见，深圳就是典型的案例，因此发展态势对于城市选择同样重要。但是经济发展态势受整体环境影响较大，近年来随着我国步入L型增长态势，以绝对增长速度衡量可能无法体现大多数城市的差别，本文将各城市的经济增长率减去全国的增长率定义为相对增长率，将全国不同城市2013-2019年的经济增长趋势进行了划分，如图二所示。我国绝大多数城市都在2013-2019年间经历了相对增速的下滑而后反弹的态势，但相对增速一直下降的城市也不少。如果延续当前的发展势头，先减后增和一直增加的城市发展增速将会在“十四五”期间继续上升，而一直减少或先增后减的城市将保持下行趋势。 ▲图二 。数据来源：同策研究院 如果结合图一和图二来看，我国经济规模较大，同时发展趋势较好的泉州、长沙、南京、济南、西安、无锡、常州、东莞、成都、厦门、北京、福州、沈阳、重庆和大连等城将有着较好的投资机会，这些城市无一不是一二线城市或其周边的强三线城市。 值得注意的是合肥、郑州、成都、长沙、武汉、西安、贵阳和重庆等近年来的中西部网红城市近年来的经济增速都高于全国平均水平，由于中西部省份一城独大现象较为普遍，这实际表明全国经济布局的重构，经济总量在各省之间的分布更加平均。这些城市近些年来或在投资上大举发力，或大力引进企业构建产业基础，为城市经济发展提供了来源。《建议》中要求推动区域协调发展，可以预期中西部仍然会在“十四五”期间获得政策倾斜，中西部核心城市的经济总量持续扩大仍然会因为惯性而继续。 二、城市的人口发展潜力 经济规模虽然可以大体决定市场的大小，但直接与市场规模相关的是人口，同时不同的经济发展类型对于房地产业的重视程度也不一样，这些也都会对城市的投资机会产生影响，因此本文还对各个城市的人口发展态势和经济发展类型进行了研究与分类。 ▲图二三。数据来源：同策研究院 图三给出了我国过去几年不同城市的城区人口增长与变化情况，从中可以观察出明显的地域特征，大多数东北城市和中西部资源型城市的城区人口增长缓慢甚至负增长，而深圳、广州和以中西部省会为代表的二线城市城区人口则在快速增长。从不同规模城市来看，小于500万人口的城市增速较慢的数量明显多于增速较快的城市。而大于500万人口的城市城区人口增速较快的城市略多于人口增速较慢的城市。城区人口大的越大小的越小，分化效应开始体现。对于深圳、重庆、广州、青岛、杭州、武汉、成都、西安和天津这样的城市可以给予重点关注。张家口、厦门、衡阳、银川、邯郸、福州、长沙、长春、呼和浩特、兰州、徐州、潍坊、芜湖、绵阳、连云港、南充、苏州、合肥、南宁、泰安、海口、襄阳、德州、遵义、秦皇岛、珠海、惠州、泸州、宜宾、常州、烟台、赣州、保定、盐城、宁波和济南可以予以适度关注。 仔细观察不同城市的城区人口变化，可以发现人口增长与经济发展密切相关，大城市，经济发展较好城市，人口增长趋势也十分明显。但是城市人口增长的分化不光发生在大城市和小城市之间，像北京上海这样的一线城市也出现了明显的人口增长迟缓现象，但中西部二线城市却发生了明显的城区人口快速增长现象，这表明出现了人口回流现象。细读《建议》一文，当中提出“提高城市治理水平，加强特大城市治理中的风险防控。”对于特大城市人口流入的控制早已成为我国的既定政策，超大城市乃至特大城市的人口发展未来可能会受到政策限制。随着户籍制度的进一步改革和流动人口回流现象的发展，我国中西部二线城市和强三线城市将会继续出现城区人口的持续增长现象，中西部经济提速与之相互反馈，进一步加强这一趋势。从这一角度考虑，二线城市和强三线城市将成为投资热点。 综上，根据以上两个维度判断，成都、天津、重庆和广州在经济发展和人口增长方面潜力最大，总体投资潜力最大，而长沙、南京、西安、厦门、济南、常州和大连也有一定的投资价值。 |
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