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昨天，1-2月房地产相关数据出台，由于去年同期疫情造成经济活动基本停滞，基数很低，本年度同比数据均出现较大程度上涨。 房地产投资情况 1-2月，房地产开发投资为13986亿元，同比增长38.3%，比2019年1—2月份增长15.7%，相当于年均7.6%的复合增长率，这一增长率远高于同期固定资产1.7%的复合增长率，房地产投资目前仍然是拉动固定资产投资的主要动力来源，值得注意的是，房地产开发投资与固定资产投资累计同比增速的差值自去年3月达到8.4%的峰值后就一直在下降，目前只相差3.3个百分点，这表明房地产投资在固定资产投资中的作用正在不断下降，从政策层面来看，“三道红线”和贷款集中度管理都明显影响了房企融资，同时消费和出口形势恢复良好，而70城房价出现全面普涨势头，今年的房地产投资可能会遭遇更多政策限制，房地产开发投资增速可能会进一步下行。 分地区来看，东部仍然是房地产开发投资规模最大的地区，从增速来看，去年1-2月由于湖北遭遇疫情严重影响，整个中部地区基数效应最为明显，增速达到52.5%，为各地区最高。 从施工面积来看，增速为11%，基本处于往年的波动区间之内，新开工面积和竣工面积都实现了大幅上涨，分别上涨了64.3%和40.4%，主要原因在于去年同期大多数房地产施工停滞，同样是基数效应造成的。 1-2月份，房地产开发企业土地购置面积1453万平方米，同比增长33.0%；土地成交价款503亿元，增长14.3%。这一数据与2019年同期接近，房地产开发投资已经恢复常态。 房地产销售情况 1-2月，商品房销售面积17363万平方米，比上年增长104.9%，与2019年相比，年均复合增长率为10.96%，其中住宅销售面积15609万平方米，比上年增长108.4%，与2019年相比，年均复合增长率为12.56%。住宅销售有力带动了整体的市场销售。这一商品用房销售增长率远高于过去三年的平均1.3%的增长率，当前市场已经出现过热势头。 1-2月商品房销售额19151亿元，增长1.33倍；比2019年1—2月份增长49.6%，两年平均增长22.3%。其中，住宅销售额增长1.44倍，办公楼销售额增长33.4%，商业营业用房销售额增长60.7%。这一商品用房销售额增长率也远高于过去三年的平均9.97%的增长率，同样表明当前市场已经出现过热势头。 2月末，商品房待售面积52425万平方米，比2020年末增加2575万平方米。其中，住宅待售面积增加2314万平方米，办公楼待售面积减少24万平方米，商业营业用房待售面积减少269万平方米。总体库存近期低点为2020年11月，由于当前去化周期仍然较低，继续下行可能性不大，库存可能已经从周期低点开始转向上行。同时商业用房库存开始下降，是否能够继续这一势头仍需观察。 房地产开发企业到位资金情况 1-2月，房地产开发企业到位资金30560亿元，同比增长51.2%，与2019年相比，年均复合增长率为11.69%，在资金来源当中，定金及预收款和个人按揭贷款增幅分别为96.3%和63.7%，远超过整体增速，这主要是由于去年同期销售基本停滞所造成的。值得注意的是，房企资金来源结构与2019年同期发生明显变化，定金及预收款占比从30.07%上升到36.00%，而国内贷款从20.31%下降到17.02%。“三道红线”和贷款集中度管理明显影响了房企融资结构，房企更加倚重于销售回款。 本篇作者 汪恒 |
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