 （全文约5600字，阅读大约需要8分钟）近几年来，二手房的购房交易数量与日俱增，根据数据显示，我国核心城市的二手房交易量正逐渐超过新房，我国的房地产市场正步入以二手房交易、租赁为主的存量市场时代。与此带来的是二手房购房交易纠纷数量的增加，本文通过研究与房屋差价损失相关的法条，结合近几年福建地区司法实务中关于房屋差价损失赔偿的案例，分析归纳福建地区房屋差价损失赔偿案件的裁判要旨。《民法典》中直接涉及到房屋差价损失的规定在合同编中，主要有以下几条：（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” “当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。” 根据民法典的相关条文，请求赔偿房屋差价损失的前提是，购房合同因违约一方的过错不能继续履行后，被违约方有权要求解除合同，并且要求违约一方对其期待利益损失进行赔偿，性质上与违约金相同，都属于对被违约方的损害赔偿，因此一般情况下不能重复获得违约金的赔偿和房屋差价损失赔偿。结合近几年福建地区司法实务中关于房屋差价损失赔偿的案例总结的裁判要旨如下。在买受人不存在过错的情形下，一般按照双方合同上约定的成交价与合同解除时讼争房屋的市价的差值，扣去定金等其他确定赔偿或者已返还价款，剩余作为房屋差价损失判令违约一方支付。案例：潘凯荣与黄文清房屋买卖合同纠纷（2017）闽0206民初3150号案件概况：2017年2月23日，黄文清（出售方、甲方）与潘凯荣（购买方、乙方）在我爱家公司居间下签订《房产买卖居间协议书》，约定协议签订当日，乙方应支付购房定金100000元。同日，潘凯荣向黄文清支付购房定金50000元，黄文清向潘凯荣出具《二手房专用收款凭据》。签订第二日，潘凯荣向黄文清再次支付购房定金50000元。2017年3月3日潘凯荣当日准备好解押款800000元，双方先后到达银行，因邮政储蓄银行人员告知解押需提前预约，于是双方同意等银行通知再进行解押。2017年3月10日黄文清提出妻子不同意卖房。2017年3月11日双方第一次见面协商，黄文清要求退还定金，潘凯荣不同意并要求黄文清回去与家人商量。后来黄文清一直以妻子不同意为由不愿意配合解押也不愿意见面协商。2017年3月16日起双方多次通过中介协商黄文清退还定金及赔偿违约金事宜，黄文清曾于2017年3月28日同意赔偿300000元违约金给潘凯荣，但潘凯荣不同意，此后双方对赔偿问题一直未达成一致。潘凯荣将黄文清诉至法庭，请求判令黄文清双倍返还定金并赔偿房屋差价损失。法院观点：关于潘凯荣要求黄文清支付的房屋差价损失，案涉《房产买卖居间协议书》约定房屋总价款2580000元，2017年3月29日黄文清向潘凯荣发出《致潘凯荣阁下解除的函》系不愿意继续履行合同的明确表示，该时点讼争房屋市场价值经评估为3122300元，差价为542300元，因适用定金罚则赔偿的定金100000元不足以弥补潘凯荣因黄文清违约所受到的实际损失，对于房屋差价扣除100000元后剩余442300元，黄文清应予赔偿。出让人已将合同标的房屋可能存在的风险告知买受人，买受人还继续订立合同的，将和出让人一同承担风险，按双方的过错分担房屋差价损失。案例：黄福明与刘珍珍委托合同纠纷（2019）闽0211民初2932号案件概况：黄福明与刘珍珍系叔侄关系。2014年3月17日，刘珍珍向联发公司购买位于厦门市集美区的案涉房屋。2016年1月7日，案涉房屋交房，黄福明在厦门联发物业公司验收交接单与客户接房确认表中的业主（代理人）或业主（授权代理人）签章处签字。2016年7月16日，刘珍珍出具一份房产代持说明，载明借名买房事项。嗣后，因刘珍珍涉及其他纠纷导致案涉房屋被法院依法强制执行，黄福明提出案外人执行异议之诉被驳回。黄福明与刘珍珍一致认为双方之间存在借名买房合同。黄福明2019年诉至法院请求解除合同，返还当时购房支出的各项费用，并且赔偿房屋差价损失。法院观点：案涉房屋系因刘珍珍的缘故而被强制执行致使借名买房合同的目的无法实现，其存在过错，但黄福明明知规避限购政策订立借名买房合同存在不能办理过户登记等购房风险下，仍与刘珍珍订立借名买房合同，其自身亦存在过错。综合考虑双方的过错程度，本院酌定对相关装修费和差价损失由原、被告各自承担50%的过错责任。起始点比较好确定，一般情况下都是以双方订立合同之时合同上约定的成交价来确定，更需要明确的是截止点。1.一般以合同解除日作为房屋差价损失计算的截止点，或者是自一方明确表示拒绝履行合同之日。案例：谢晓静、黄植民房屋买卖合同纠纷（2020）闽02民终747号案件概况：2017年3月10日，黄植民作为出售方（甲方）与谢晓静作为买受方（乙方）及巨远公司作为居间方（丙方）签订一份《房产买卖居间协议书》，后谢晓静按约向黄植民支付购房定金200000元。2017年5月8日，巨远公司告知黄植民有关谢晓静要求解除案涉合同相关事宜，黄植民表示不同意。后巨远公司约谢晓静、黄植民于2017年5月16日到银行办理解押手续。2017年5月16日，谢晓静电话告知巨远公司要求解除案涉合同，巨远公司随即告知黄植民，黄植民同意解除案涉合同，但不同意退还定金。2019年谢晓静起诉黄植民请求解除合同并返还定金，黄植民提出反诉请求谢晓静赔偿房屋差价损失。法院观点：关于黄植民主张的房屋差价损失，法院认为谢晓静应在限购政策实施后及时通知黄植民解除合同，虽然谢晓静主张其在2017年4月初通知黄植民解除合同，但其未能举证证明，且黄植民不予认可，故法院依法不予采信。谢晓静未能及时通知解除合同，直至2017年5月12日才通知黄植民解除合同，对黄植民再次出售案涉房屋的差价损失存在过错责任，应承担至2017年5月12日的房屋差价损失。谢晓静2017年5月12日通知黄植民解除合同后，黄植民表示不同意，故对于2017年5月12日之后的案涉房屋差价的扩大损失，黄植民自行承担。2.如果合同中有约定房屋差价损失的时间节点，根据意思自治原则，以合同约定的时间点来确定。案例：郑天成、周雪惠房屋买卖合同纠纷（2018）闽02民终5376号案件概况：周雪惠、李联可（甲方）与郑天成（乙方）在厦门基石房地产行销策划有限公司（丙方）的居间服务下于2014年2月21日签订《房产买卖居间协议书》一份，协议第十一条约定：甲、乙双方在签订本协议后不得中途悔约。否则悔约方除应向守约方承担总房款0.05%违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修费用、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等。2016年3月16日，案涉房屋因涉及其他案件处于查封状态。2016年9月，案涉房屋被解除查封。2016年9月，郑天成与周雪惠就案涉房屋的房价再次进行协商，但未能达成协议。2016年10月13日，案涉房屋被网签。2016年10月14日，周雪惠将50000元定金退还给郑天成。郑天成2016年10月19日向法院起诉主张继续履行合同，2017年3月24日第三人李佳芳确权判决生效后，郑天成最终确定无法购得涉案房屋，向法院申请变更诉讼请求，要求解除合同，请求周雪惠方向郑天成支付以2017年3月24日为时间节点计算的房屋差价损失799400元。
法院观点：由于周雪惠在双方就房价再次协商未果后于2016年10月14日将定金50000元返还，视为其以退还定金的行为拒绝继续履行合同，根据双方的《房产买卖居间协议书》中关于悔约方应向守约方支付房屋差价等损失的约定，计算房屋差价的节点应当是合同一方悔约的时间点。一审法院据此认定房屋差价的计算时间节点应以2016年10月的价格计算，郑天成关于应以李佳芳确权判决生效时间作为计算房屋差价损失的时间节点不予采信。签订合同时要求买受人对讼争房屋权属尽到必要的审慎注意义务，否则买受人将存在过错，影响其房屋差价损失赔偿的份额。案例：郑凤英与陈梅莺、郑佰强房屋买卖合同纠纷（2019）闽0104民初6138号案件概况：2009年4月1日，郑凤英作为乙方与作为甲方的陈若柏（2016年4月6日过世）、陈梅莺签订一份《拆迁安置房买卖合同》，约定陈若柏、陈梅莺将坐落于仓山区美墩路103号江景苑的拆迁安置房出售给郑凤英，合同落款处甲方有“陈若柏”、“陈梅莺”签字字样，诉讼过程中，郑凤英及陈梅莺、郑佰强均陈述合同落款处甲方“陈若柏”的签名及指印系郑佰强签名并捺印。合同签订后，郑凤英向陈梅莺、郑佰强支付了210000元，陈梅莺、郑佰强于2009年4月3日将讼争房屋交付给原告，原告装修使用至今。另查明，陈梅莺等人系陈若柏子女。陈若柏生前与其妻子林水英与陈梅莺、郑静等人签订《赠与合同》一份，其中约定了陈若柏与林水英将坐落于仓山区的一处房产即讼争房屋无偿赠与给郑静。《赠与合同》经双方确认无误后签名、盖章并经公证后生效。陈若佰于2016年去世，无法将合同项下房屋过户至原告名下而成诉，后经福州市仓山区人民法院及福州市中级人民法院二审判决，判决确认原告与两被告签订的《拆迁安置房买卖合同》有效，以两被告无权代理出售案涉房屋驳回原告要求被告陈梅莺等人协助过户的诉讼请求。2020年郑凤英又将陈梅莺、郑佰强诉至法庭，请求解除合同，返还购房款，并赔偿房屋差价损失。
法院观点：《拆迁安置房买卖合同》中“陈若柏”的签名并非其本人所签，陈梅莺、郑佰强未经陈若柏授权或事后追认出售讼争房屋，故陈梅莺、郑佰强对讼争房屋无处分权。郑凤英陈述签订合同时郑佰强出示了陈若柏的身份证，由郑佰强代陈若柏签名。本院认为，郑凤英签订讼争合同时没有审查签订合同是否是陈若柏本人，在事后知晓郑佰强的代签行为后亦未找陈若柏予以追认或及时减损，存在过失，本院酌定陈梅莺、郑佰强赔偿郑凤英房屋差价损失的70%[（1400134元-260000元）×70%]即798093.8元。一般而言，房屋差价损失是包含在违约金里面的，若同时主张违约金与房屋差价损失，则属于被违约方对其受到损失的重复主张，法院会根据对其有利原则选择数额较高的赔偿金。案例：李丹与徐翠苹房屋买卖合同纠纷（2017）闽0602民初6663号案件概况：2017年1月4日，被告徐翠苹作为出卖方与原告李丹作为购买方签订了一份《房产买卖经纪合同》，约定了违约责任，违约方支付相应的违约金。在该《房产买卖经纪合同》签订后，徐翠苹于1月5日收到了李丹支付的定金人民币30000元。1月11日，徐翠苹按其和李丹所签订的《房产买卖经纪合同》的约定作为委托人到福建省漳州市佳信公证处申请并办理了一份委托公证，将其涉案房屋的一系列事项委托给了李丹丈夫吴平的父亲吴志刚，并在委托书上签名确认。1月22日，徐翠苹向福建省漳州市佳信公证处提交一份申请书，以“因为目前扣除土地出让金和房屋贷款这二部分加起来是8.5万元左右，对方还欠我4.5万元，在这部分房款还没收回之前签这份全权委托给李丹的公公吴志刚风险太大”为由，向福建省漳州市佳信公证处申请终止之前的所作公证，福建省漳州市佳信公证处依照徐翠苹的申请未将公证书出具。原告李丹与被告徐翠苹之后遂因就如何完成讼争房屋的买卖交易而出现争议，李丹起诉徐翠苹请求解除合同，返还已支付购房款，支付合同约定的违约金并赔偿房屋差价损失等。法院观点：根据福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司作出的价格评估结论意见书，讼争房屋的现值为人民币472602元，与当初合同约定的房屋总价款人民币410000元多出了62602元，该62602元系因徐翠苹违约而给李丹造成的损失，故本院对李丹的该项诉讼请求予以支持；原告李丹还提出要求被告徐翠苹支付违约金60000元，该违约金60000元的请求与其要求赔偿房屋差价损失62602元的请求系对于损失的重复主张，本院根据对其有利的原则选择数额较高的62602元予以支持，对要求支付违约金60000元的诉讼请求不予支持。合同双方需要有本约合同来固化期待利益的实现，仅仅有预约合同不能以此判定房屋差价损失赔偿，而只能基于信赖利益受损害请求违约损害赔偿。案例：简诗玲与南靖县璟昇房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷（2020）闽06民终2512号案件概况：2016年7月13日，璟昇公司（甲方）与简诗玲（乙方）签订《认购书》，《认购书》签订当日，简诗玲向璟昇公司交纳定金30000元。2016年8月5日，简诗玲按约到璟昇公司接待中心欲与其签订商品房买卖合同时，璟昇公司以无法签订为由予以拒绝，并让简诗玲回去等通知。后简诗玲曾多次找璟昇公司要求继续履行双方约定，但璟昇公司均未予明确答复。2019年简诗玲再次找到璟昇公司时得知讼争房屋已另售他人。2020年一月简诗玲将璟昇公司诉至法庭请求解除合同，返还双倍定金，并赔偿房屋差价损失。法院观点：本案《认购书》系双方为将来订立本约合同而订立的合同，其性质应为预约合同。因预约合同并非本约合同，所涉及的本约合同利益尚未固化，故当事人违约所造成的损失系信赖利益而非履行本约合同可得利益损失。简诗玲所请求房屋差价和购房补贴损失其性质系属履行本约合同可得利益而非信赖利益损失，不能归入本案实际损失范畴。信赖利益损失中除当事人缔约成本损失可以通过举证予以具体化外，其中机会利益损失缺乏具体衡量标准，司法实践中一般实行自由裁量原则予以确定。
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