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导语 咱们国家的法律是鼓励诚实守信，诚实守信也是合同法的基本原则，也是契约精神的体现。 1 文：戴金花律师 城里人小九10年前依循当时的农村购房习俗，与房主签订了绝卖契约，还邀请邀请村干部作为中间人，并取得该村的同意，按当时的市场价支付了相应的对价，居住使用该房屋已有10年之久，现已经融入该村的生活。 本以为可在该房屋居住终老。却因为拆迁闹腾的睡不着觉，更没有想到的是，突然还接到了法院的传票，房主称房屋买卖合同无效，并要求腾房。 这样的纠纷数量，最近几年呈上升的趋势，这里有两个问题： 第一个问题呢，农村宅基地房屋买卖合同的效力问题 第二个是如果农村宅基地上房屋买卖合同被确认无效后，我们该怎么办，是不是只能吃闷头亏？ 在司法实践中，如果购买的房子为农村宅基地上的房屋。这一般情况下该房屋买卖合同，因为违反了我国法律、行政法规的强制性规定的，而该合同无效。 从道义、情感角度而言，卖家的这个行为是典型的利欲熏心、典型的违反诚实信用原则，不守诚信的行为，但是购买农村房子的买家大多也都明知不能办理产权证，也存在侥幸心理。 2 合同无效之后是不是只能吃闷头亏呢？ 根据我国合同法第58条的规定，如果因为合同无效，导致的损失，过错的一方应当赔偿没有过错的一方，如果双方都有过错的，那么应当各自承担相应的责任。 也就是说，双方应当各自向对方承担缔约过失的责任。而这个缔约过失责任的赔偿范围大多为信赖利益的损失，包括直接损失和间接损失。 这个损失呢，可以从出卖人和买受人分开来理解： 1、对于出卖人而言，其直接损失主要是买受人居住使用期间的占有使用费用。一般情况下，这个费用可以参照同类房屋出租的租赁费用进行确定，而对于出卖人而言，通常不会造成间接损失，反而因房价上涨而获得更多的利益。 2、对于买受人而言，其直接损失主要包括缔约费用、准备履行所支出的费用，而间接损失呢，这主要包括丧失与其他人另行签订合同的机会，因房屋价格上涨而带来的另行购房的损失。 这里需要注意的是： （1）因买受人实际购买的是农村房屋而非城市中的商品房，其价格通常大大低于同类型商品房，故买受人不得主张完全按照城市中同类商品房的增值数额来赔偿间接损失。 （2）由于买受人自身对合同的无效往往也存在过错，故其要求出卖人赔偿间接损失时，应当适用过错相抵规则，相应减轻出卖人的赔偿责任。 3 那么巨大的拆迁利益怎么分配呢？一般会有以下几种情况： （1）若是拆迁政策中，仅对房屋进行补偿，或者不区分房屋和土地进行补偿的，那么对双方损失标准可以参照房屋征收部门规定的各项补偿标准确定。 （2）若是拆迁政策中，对房屋和土地分别补偿的，涉及农村宅基地的补偿，宅基地补偿费用应由出卖人享有。 （3）关于征收补偿方式，在货币补偿形态，出卖人在取得安置补偿款后，应将其中大部分赔偿给买受人； （4）在调产安置形态，可以按安置房市场价格由双方合理分配，并确定安置房归一方所有，取得安置房的一方按双方过错确定分配比例向另一方找付差价。 （5）若是拆迁政策中，对于部分特定补偿款项，如临时过渡补贴损失、搬家补贴损失、搬迁误工费、提前搬迁奖等，该部分费用是对拆迁前房屋实际居住人的补偿，与房屋及宅基地的权属关系不大，故应归拆迁前房屋的实际居住人即买受人所有。 咱们国家的法律是鼓励诚实守信，诚实守信也是合同法的基本原则，也是契约精神的体现。 因此，在司法判例中，如果出卖人因房屋涨价、拆迁补偿等原因主张合同无效，要求返还房屋或拆迁补偿款的，法院一般会考虑根据案件实际情况，扩大信赖利益范围，合理确定过错大小，避免出现利益严重失衡的情况。 也就是说，法官会全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成利益失衡。 top1：房产案件维权实录：借名买房要注意了 top3：在海南买了独栋别墅，谁知是黑楼？ top4：房贷：四种计息方式利息相差很多？ |
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