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（为确保阅读通畅，本文中“为他人提供订约机会或提供媒介服务的中间人”称为“居间人”，“委托居间人开展居间业务并支付酬金的人”称为“委托人”，“经居间人介绍与委托人签约的人”称为“相对人”） 居间，顾名思义，在中间。居间合同，是指居间人依据当事人的委托并且按照当事人的要求为当事人提供订立合同的机会或者为订立合同提供媒介服务，而当事人给予佣金或酬金的合同，生活里常见于房屋买卖交易当中。居间合同，通常不为人所熟知，但换一个名字也许会让人恍然大悟，2021年1月1日起生效实施的《中华人民共和国民法典》也将这一较为“专业化”的有名合同进行了修改，正式调整为中介合同。因笔者行文习惯，故本文将继续沿用“居间”一词，并就“居间行为”及“居间合同”的法律特征进行简要概述。  实践中，居间行为主要分为两类，指示性居间与媒介性居间，指示性居间又称报告居间，居间人仅提供给委托人与相对人订约的机会、信息，或者为委托人寻找可能订约的相对人即可，居间人并不直接与相对人进行沟通，并不促成委托人与相对人之间合同的签订，相对人也无需向居间人支付报酬，因此对于指示性居间人来说，其工作量较少，责任较低，但通常报酬不高。另一类是媒介性居间，此类居间活动中，居间人不仅要为委托人寻找、提供订约的机会 , 而且还要在中斡旋，并积极地促成委托人与相对人订立合同，且相对人亦可能向居间人支付报酬，因此居间人责任更重，工作量更大，报酬也会较高。例如： 例1：A欲出售名下一套房屋，找到中介公司B，告知仅需将房屋信息张贴于B公司店铺玻璃窗即可，若有客户购买，直接联系A商谈价格，酬金在房屋售出后由A全额向B支付。该居间活动中，B公司仅需张贴A名下房屋信息，为A寻找意向客户即可。 例2：A欲出售名下一套房屋，找到中介公司B，告知B公司其房屋最低成交价不低于100万元，B公司负责寻找购房客户，酬金以房屋成交价2%计收，由委托人与相对人均摊。B公司收讫房屋信息后，为A寻找客户，并积极介绍房屋优势，最终说服C与A签订房屋买卖合同。 上述例1为指示性居间，例2为媒介性居间。 结合上述内容，我们可以对居间行为的主要特点进行整理，见下表：   居间合同的有关规定，见《中华人民共和国民法典》合同编第二十六章，条款较少，因居间合同与委托合同有些类似，故第九百六十六条有述：“本章没有规定的，参照适用委托合同的有关规定”。居间合同与委托合同的区别，本文不进行评述，现就居间合同的特点罗列如下：   1.居间人的权利。 索取居间报酬权。根据居间合同签订的目的，我们便可以充分的理解，居间人只有在促成合同成立后才能够请求委托人支付居间报酬, 委托人也应当按照约定支付。但要注意的是，如果居间人在居间活动中存在隐瞒、不实陈述、虚假操作等行为, 委托人便有权不再付款，若该等行为给委托人造成损失的,委托人可以依法索赔。 索取必要费用权。我们已知，与居间活动相关的酬金与费用都必须在居间人促成合同成立之后，委托人才向其支付。但是,倘若最终居间未能成功，但居间人没有任何过错，还付出了一定程度的劳务、时间及必要开销，居间人能否索取该部分费用？答案是肯定的，依据《中华人民共和国民法典》第九百六十四条之规定：“中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用”，这也是为保障居间人的利益并考虑实务而设立的条款。 2.居间人的义务。 报告订约机会或者提供订约的媒介服务。这也是居间人最主要的义务,也是委托人的主要目的。 忠实并尽力履行居间合同内容。通常情况下，委托人对居间人具有充分的信任，方能达成居间合意，因此，居间人就应当按照委托人的要求极力提供相关信息或使促成最终合同。 不得隐瞒、欺骗、虚假陈述。这不仅是法律对居间人的要求，亦应当是居间人对自己的要求，如果居间人为获取报酬，故意隐瞒重要事实，或者在居间活动中弄虚作假,不仅无法促成最终的居间成功，还极可能损害委托人或相对人的利益。若此种情况发生，居间人应当承担赔偿责任。 居间合同约定的其他义务。有些委托人还会要求居间人在居间成功后保密，或在居间合同中约定其他内容，居间人均应当诚信履约，严格遵守，委托人亦然。 3.委托人的权利。 委托人享有从居间人处获取真实、有效信息的权利，有监督居间人履行义务的权利。 4.委托人的义务。 居间若最终成功，委托人应当按约支付居间报酬 ,这是委托人得到居间人成功的服务后所负有的法定义务。 但实务中也有口头约定或对居间报酬约定不明的情形，其处理原则首先是由委托人与居间人协商, 协商不成的, 应该根据居间人所付出的劳务、时间等内容合理确定。因此，为避免争议，居间人应当对此重点考虑。 随着社会经济的逐步发展，居间活动的种类及数量也会日益增多，因此居间纠纷的类型便层出不穷、多种多样。但居间合同亦有其优势，以及其存在的必要性及合理性，为此，我们应当逐步提升应对能力及风险意识，详细内容我们下篇再述。 |
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