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导语：与往年一样，进入4月份，多家房企年报披露完毕。
出人意料的是，即便是在命途多舛的2020，房地产行业整体规模曲线又上移了一个单位。单就数据而言，房地产似乎又迎来了规模创纪录的一年。 但一个无法回避的事实却是，行业距离天花板又前进了一步，企业间的分化鸿沟也变得愈发巨大。房地产下半场，黑马突出重围的神话故事变得越来越少。中小房企还有机会吗？这是一个答案清晰却又充满变数的问题。 上市公司年报历来被视为行业发展的晴雨表与风向标。去年的“三道红线”与今年年初下发的“两集中”政策，从根本上影响了行业发展的底层逻辑，这也让业内人士对于2020年上市房企年报充满了期待。因为行业未来的命运走向，在一定程度上隐藏在规模房企的年报当中。 纵观各大房企年报，有那么几个关键词贯穿始终。 作者/ 小博君 出品/ 博志成地产观 梳理已发房企年报可发现，销售增长虽然仍是主流，但大多数房企的毛利率、净利率开始下滑，甚至出现了千亿房企净利润与归母净利润1亿的现象。销售额如7000亿的万科、5752亿的融创、5700亿的碧桂园、5072亿的恒大，毛利率与净利率都出现了不同程度的下跌。据相关数据显示，2020年，百强房企的净利润率均值只有11.1%，净资产收益率均值为15.9%。最惨的还属禹洲地产，此前，禹洲集团发布盈利预警公告称，2020年度的综合纯利将显著下降。2020年，禹洲集团全年合约销售达到1049.67亿元，2020年收入为人民币104.11亿元，实现毛利4.79亿元，实现归母净利1.17亿元。对于业绩下降的原因，禹洲集团表示：一是受疫情影响，若干物业项目的开发进度及物业交付有所延期，导致收入及利润递延确认；二是一些房地产相关调控措施导致物业项目的售价低于预期，毛利率减少。总体而言，2020年房地产行业增利不增收的原因能主要归结为以下四点：1.大部分房企2020年是在结算2018年所销售的房源，而这批房源所用土地的拿地时间大部分在2016年至2017年。而彼时地价正值大涨，地王频出。2.2017年-2018年，全国主要热点城市大部分实行限价制度，高价拿地低价卖房，拉低了利润率。3.2018年下半年楼市整体去化承压，大量房源被以成本价或低于成本价的方式甩卖，两年后清算时暴露问题。4.受2020年疫情影响，房企的各项费用支出骤增，尤其是营销费用以及管理费用。而疫情所造成的工期延迟，也相应地抬升了单个项目的成本占比。可见，房企的战略规划，对于企业未来的发展有着非常深远的影响，尤其是在复杂多变的VUCA环境之下，战略更成为了决定房地产企业生死存亡的关键。只有拥有超前的战略眼光，才能为企业赢得未来。2017-2021年，博志成先后为100余家各类型房企研讨、梳理、创新战略模式及路径，以应对未来的机遇与挑战，对于房企关注的焦点、问题的症结、组织环境，博志成有着非常深刻的认识。此外，博志成通过多年的研究、沉淀和实践，提出企业生存、设计及转型的“战略落地八步法”模型，直击当下房企战略痛点，而且非常利于团队理解和运用，并在近年为房企提供服务的过程中不断运用、完善、修正，得到了众多房地产企业的认可和信赖。在行业盈利水平持续收窄的背景下，开发商正积极转型，寻找新的盈利空间大的项目和产业。各大房企都在焦虑未来的发展，寻求多元化的发展之路，比较典型的有碧桂园开始造建筑机器人，恒大进军新能源汽车领域，万科“养猪”，房企们都在寻找新的可能性。例如在2020年度业绩发布会上，关于恒大的多元化战略布局，管理层做了明确的阐述：新恒大=多元产业+数字科技。通过围绕地产主业，以恒大汽车、恒腾网络、恒大物业、房车宝、童世界、大健康、恒大冰泉共八大产业，构成了恒大“同心多圆”多元化产业布局。此外，据融创2020年报显示，2020年融创物业服务、文旅、文化等多元化产业布局竞争力并不断提升。以文旅产业为例，2020年，融创文旅通过开放式经营、主题夜游、业态权益互通、构建“融创文旅俱乐部”线上会员平台等持续创新的经营策略，疫情后业绩得到快速恢复。2020年下半年，客流量同比提升33%，全年客流超1亿人次；2020年收入约38.8亿元，同比增长36%，管理利润达约6.27亿元，同比大幅增长311%。选择多元化产业发展或许是很多房企的必然路径，产业扩张，一般分为相关产业多元化、及非相关产业多元化。对于规模与资源整合能力都不如大型房企的中小房企来说，走多元化之路更多地意味着相关产业多元化，也就是向泛地产转型。但现实却是，传统房地产行业所依赖的资源无非是钱、地、人，而泛地产对企业的产业资源储备提出了更高的要求。很多中小房企往往由于相关资源储备不足，在转型泛地产的过程中遇到较多挫折，甚至陷于停滞。那些持有泛地产优秀资源的供应商、服务商以及产业IP，也在苦于没有与房地产开发商沟通合作的渠道。基于这些痛点，博志成发起了IP100董事长俱乐部。这是个由一批志同道合，且拥有自有核心产业IP或者服务核心竞争力的企业董事长组成的组织。旨在进行资源的优化配置，将IP100的会员产业资源与开发商、政府、金融、科研机构互相链接，形成资源间共赢协同、链接落地、价值共生的生态系统。虽然“集中供地”政策出现在2021年，但在众多房企的2020年业绩发布会上，高管都针对集中供地政策对地产行业未来的影响，发表了自己的看法。碧桂园常务副总裁程光煜表示，该政策使得房地产朝着更加平稳健康的方向发展，有利于稳地价、稳房价、稳预期；而且，这也是稳定市场的很好的措施，有利于企业更好地安排投资节奏和相应的资金安排。融创中国董事会主席孙宏斌如此表示，土地集中供应对行业也是好事，在增加土地供应量的同时，市场也更为透明，对于今年的供地量，大家也都有预期。绿城中国执行董事、行政总裁郭佳峰认为，政策的初衷是提高土地市场的信息透明度，稳定公众预期，同时希望降低土地竞拍热度，引导市场回归理性。此外，保利置业董事总经理王健表示，从趋势上看，集中供地能稳定市场预期，加大土地的供应量，并且充分披露土地市场信息，这样企业会对当地的市场有更准确的判断，对资金比较充沛、资信比较良好的上市房企是利好。面对正在不断推进的“两集中”政策，各家房企也有着自己的应对策略。保利置业董事总经理王健表示，在集中供地的竞争比较激烈的情况下，将加强在公司招拍挂以外获取土地的能力。此外，王健认为，市场将会有更多、更好的收并购机会，保利置业也会积极地关注。此外也有更多企业开始重点关注合作拿地，集中供地政策也使得中小房企联合拿地成为了必由之路。正荣地产执行董事兼董事会副主席刘伟亮表示，正荣地产更加看中权益销售规模，2020年其权益销售比例提升到55%，预计2021年权益销售比例能达到60%左右；去年正荣地产的40多宗地中，有接近一半以上是合作项目，未来可能会选择两家最多三家公司合作拿地。既然“五道红线”让财务型杠杆受限，“两集中”让经营性杠杆受限。中小房企大可以通过加大合作力度发挥合作型、并购型杠杆的作用。无论是与头部房企、国有企业，还是与其他中小房企，都可以以抱团合作的方式共同发展。由博志成发起成立的G50董事长俱乐部，就是一个致力于促进发展型房企之间合作，实现融合、共赢、发展的平台。此外，为满足更多发展型房企的合作诉求，博志成也发起成立了F100董事长俱乐部。F100俱乐部以行业升级和区域发展为已任，秉持“积极参与、规则共建、互帮互助、资源共享、优势互补、利他共赢”的基本原则，本着发展壮大的共同愿景，建设一个高共识、强紧密、小圈层的智资共享与企业互助平台，以服务于俱乐部成员所代表的房企为主，共同引领大家抱团发展，做大做强。虽然增收不增利的态势正在地产行业不断蔓延，但我们也看到，一些特色房企的盈利能力表现出色。宝龙、合景、中海外、佳兆业等企业因为具备独特的商业模式及、禀赋模式，其毛利率仍维持在高位，或者略有提升。如在利润方面，佳兆业2020年毛利润增长14.65%至159.1亿元，公司拥有人应占溢利54.5亿元，同样为上市以来最高。为何能在利润率持续走低的行业大势下，能取得如此耀眼的成绩，离不开佳兆业对城市更新赛道的坚持。一般而言，房地产企业的主要是通过招拍挂拿地，因为这种方式竞争激烈，地价也因此会被不断推高。而“旧改之王”佳兆业通过城市更新的方式，以较低投入获取土地，利润率自然相对较高。而对于那些既没有规模又没有特色的房企，在不远的未来，必定会面临大鱼吃小鱼的境地，行业的分化将进一步加剧。除了企业间的分化之外，行业的分化也表现在众多其他的方面。在中国海外发展2020年业绩发布会上，中国海外发展执行董事兼副总裁郭光辉表示，未来行业将表现出五大分化：一是市场分化，一二线及强三线城市市场将成为主战场；二是企业分化，“三道红线”等融资调控新政，将阻碍高杠杆房企的扩张路径，中小房企的规模快速上升通道被关闭，优胜劣汰的行业整合将进一步加速；三是投资分化，土地日益稀缺，单项目投资额越来越大，财务稳健、资金实力强劲者拥有更多的机会；具备商业资产投资运营、旧改、城市更新等城市运营能力的企业拥有更多机会；四是管理分化，行业进入向管理要效益阶段，精细化、数字化管理能力强的企业才能在竞争中胜出；五是产品分化，好产品、好服务永远是赢得客户的关键。[2]《融创中国2020年报：地产主业优势基础上 多产业赛道打开未来增长空间》，东方财富网[3]《看完房企年报后，发现的几个可怕变化》，地产观察喜欢的小伙伴们，下方一键三连走一波
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