房地产行业税收风险浅析之（1-3）

刘刘4615 2021-04-09

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时间到了岁末年尾，也到了财务人的忙碌季。我有个顾问单位是做房地产开发的，所以自己便提醒对方财务，提前做好企业的年终关账工作；特别要注意检查这一年来企业在纳税申报和财务核算上有哪些做得不到位的地方，正好利用年末最后一个月的核算清理，来个查漏补缺，拨乱反正。

企业财务经理有些茫然，都是自己亲手做的核算，要从哪里入手检查呢？我思虑片刻，给了其三个方面的建议，同样在此也跟大家分享交流，读者若有好的观点和建议，也欢迎留言讨论指教，今天先说第一个--增值税风险。

一、取得“走、逃、失联”企业发票之风险

我觉得在当前形势下，企业最大的税务风险就是增值税发票的涉税风险。在咱们国家以票控税的大背景下，增值税专用发票的进项税抵扣功能，决定了这张发票的分量相当于支票，相当于钱。如果因为发票问题扣减了不该抵扣的税，几乎相当于从国库里面偷钱。问题的严重性不言而喻。所以，企业财务人员首先要检查企业已经抵扣的进项发票是否存在瑕疵，是否有从“走、逃、失联”企业取得的增值税专用发票，一般发现有类似情况的，税务第一时间就会关注通知到企业，企业应该在得知消息后先行将该发票的进项税额转出处理。等查明原因后再根据实际情况做后续调整。

根据国家税务总局公告2016年第76号之规定，企业取得走逃（失联）企业开具的增值税用发票应该做如下处理：

1.尚未申报抵扣或申报出口退税的，暂不允许抵扣或办理退税；2.已经申报抵扣的，一律先作进项税额转出；3.已经办理出口退税的，税务机关可按照异常凭证所涉及的退税额对该企业其他已审核通过的应退税款暂缓办理出口退税，无其他应退税款或应退税款小于涉及退税额的，可由出口企业提供差额部分的担保。4.经核实，符合现行增值税进项税额抵扣或出口退税相关规定的，企业可继续申报抵扣，或解除担保并继续办理出口退税。

至于何为“走、逃、失联”企业，公告的定义是：走逃（失联）企业，是指不履行税收义务并脱离税务机关监管的企业。是税务机关通过征管手段无法查实企业法人代表或者实际控制人的企业。

走逃（失联）企业实际上特指：通过虚假、欺骗手段注册登记为一般纳税人，领取开具增值税专用发票，用于非法牟利的企业。此类型企业往往在短时期内大量开票，提供给受票方认证抵扣，在纳税申报期前走逃、失联的纳税人。

二、取得增值税扣税“异常凭证”之风险

根据国家税务总局公告2019年第38号文件规定，增值税一般纳税人取得的增值税专用发票列入异常凭证范围的，应按照以下规定处理:

（一）尚未申报抵扣增值税进项税额的，暂不允许抵扣。已经申报抵扣增值税进项税额的，除另有规定外，一律作进项税额转出处理。

（二）尚未申报出口退税或者已申报但尚未办理出口退税的，除另有规定外，暂不允许办理出口退税。适用增值税免抵退税办法的纳税人已经办理出口退税的,应根据列入异常凭证范围的增值税专用发票上注明的增值税额作进项税额转出处理；适用增值税免退税办法的纳税人已经办理出口退税的，税务机关应按照现行规定对列入异常凭证范围的增值税专用发票对应的已退税款追回。

对于异常凭证，公告也进行了详细的列示阐述：

（一）纳税人丢失、被盗税控专用设备中未开具或已开具未上传的增值税专用发票；（二）非正常户纳税人未向税务机关申报或未按规定缴纳税款的增值税专用发票；（三）增值税发票管理系统稽核比对发现“比对不符”“缺联”“作废”的增值税专用发票；（四）经税务总局、省税务局大数据分析发现，纳税人开具的增值税专用发票存在涉嫌虚开、未按规定缴纳消费税等情形的；（五）属于《国家税务总局关于走逃(失联）企业开具增值税专用发票认定处理有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第76号）第二条第（一）项规定情形的增值税专用发票。

三、善意取得虚开增值税发票之风险

日常经营活动中作为企业很难去精确判定合作对方是否有虚开发票的行为，我们也很难预测自己正常贸易项下获取的发票来源的合法与否。所以如果因为对方犯的错误祸及自身也是比窦娥还冤的一件事情。因为这种现象的客观存在，所以国税总局早在2000年就有文件对此加以规定约束。

国税发（2000）第187号文规定：购货方与销售方存在真实的交易，销售方使用的是其所在省(自治区、直辖市和计划单列市)的专用发票，专用发票注明的销售方名称、印章、货物数量、金额及税额等全部内容与实际相符，且没有证据表明购货方知道销售方提供的专用发票是以非法手段获得的，对购货方不以偷税或者骗取出口退税论处。但应按有关规定不予抵扣进项税款或者不予出口退税；购货方已经抵扣的进项税款或者取得的出口退税，应依法追缴。购货方能够重新从销售方取得防伪税控系统开出的合法、有效专用发票的，或者取得手工开出的合法、有效专用发票且取得了销售方所在地税务机关或者正在依法对销售方虚开专用发票行为进行查处证明的，购货方所在地税务机关应依法准予抵扣进项税款或者出口退税。

这段话意思很明白，虽然他犯错让你一起连坐有点冤，可以判定你是善意取得不一起受罚，但是抵扣肯定不行了，教训还是要给的，除非你让对方针对你的业务改正错误，重新给你开具合规的发票。但是这一般都很难办到，他要是开得出合规的也不至于拿虚开的发票给你。

到了2014年，税总又出了一个2014第39号公告，跟之前的这个比似乎人性化了许多，也更接地气一些。

公告称：纳税人通过虚增增值税进项税额偷逃税款，但对外开具增值税专用发票同时符合以下情形的，不属于对外虚开增值税专用发票：一、纳税人向受票方纳税人销售了货物，或者提供了增值税应税劳务、应税服务；二、纳税人向受票方纳税人收取了所销售货物、所提供应税劳务或者应税服务的款项，或者取得了索取销售款项的凭据；三、纳税人按规定向受票方纳税人开具的增值税专用发票相关内容，与所销售货物、所提供应税劳务或者应税服务相符，且该增值税专用发票是纳税人合法取得、并以自己名义开具的。受票方纳税人取得的符合上述情形的增值税专用发票，可以作为增值税扣税凭证抵扣进项税额。

这段话的意思是，虽然你的供货方有虚开增值税发票的行为，但是你跟他的业务事实是真实的、准确的，内容和你索取的发票相一致的，那么你不仅不用陪他连坐，他开给你的发票同样允许你可以抵扣。比前面的不予抵扣又迈进了一大步。

但是，无论何种情况，业务的真实性是根本。所以，为规避和防范此类风险的发生，建议企业在采购协议中加入相应的特别约定条款，把发票的真实、合法、有效责任义务跟对方约定清楚，明确责任和违约赔偿约定，至少当风险发生时确保自己能损失降到最低。

房地产行业税收风险浅析之（2）买就送活动之风险

接前面一篇文章的话题，今天来谈谈我认为应该引起财务人员关注的第二个风险点，那就是房地产营销过程中的“买就送”活动蕴含的涉税风险。事实上“买就送”的营销手段不只是房地产开发商会用，几乎市场经营活动的许多地方、许多行业都会用到，活动本身没有任何风险。只是活动所涉及的经济业务在纳税申报、财务核算手段上的不恰当筹划，也许会给企业埋雷。

无论你活动中是买房送车库、买房送阳台，抑或是买房送车、砸金蛋等等五花八门的方法。从开发商看，这送出去的都是企业的营销成本或开发成本，而从税法上来说这些送的行为都必须视同销售照章纳税。那么问题就来了，即便企业财务核算和纳税申报时也做了视同销售的动作处理，那你的视同销售的销售额怎么确认，定价是否公允合理？这些都有待商榷。要弄清楚税务认可的合理定价，就有必要弄懂相关的税法制度的文件规定。

一、视同销售的规定

《增值税暂行条例实施细则》第四条对视同销售行为作出了明确的规定，单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物:

(一)将货物交付其他单位或者个人代销;(二)销售代销货物;(三)设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县(市)的除外;(四)将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目;(五)将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费;(六)将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户;(七)将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者;(八)将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。

销售活动中的“买就送”恰好符合第八款“将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人”的情形。

同样的，《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条也规定：企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

二、视同销售定价的规定

至于视同销售的价格确认，国税总局对房地产企业的此类操作专门有个国税发[2009]第31号文，文件的第七条有详细的阐述：

企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

这段话我来翻译一下，以买房送车库举例，如果开发送出的车库近期或者本年度同类车库有过对外销售的市场价，那么该视同销售的价格就按照这个市场销售价格确认。第二种情况，如果送车库的开发商所有车库都是送的，没有市场销售的价格可参考，那么这个销售定价权就直接由主管税务机关参照当地同类产品的市场公允价格来确定。最后一种情况，整个当地的房地产开发市场车库都是买房附送的，没有可比的市场价格参考，那么就按照成本加成的办法来定视同销售的价格，这个成本加成的比例在不低于15%的前提下由主管税务机关定夺。

很多房地产财务或老板可能会说，那成本还不是我自己说了算。我劝大家还是要对市场和规则有点敬畏之心，在如今的大数据、信息化时代，税务掌握的信息源比你不知要多多少倍，如果所有的信息指向你的核算不符合商业逻辑，仅此一项，你所有的“小九九”都白忙活。

房地产行业税收风险浅析之（3）销售价格偏离风险

接前面的文章继续讨论房地产行业涉税风险的第三个方面：房地产销售价格的偏离风险。因为房地产企业的土地增值税是按照最终销售价格确认后计算出的增值额，实行四级超率累进税率计算，增值额越高，适用税率就越高，因此很多企业为了选择低税率匹配就在开发成本上做足文章，千方百计压低增值额。

土地增值税的计算

容我先科普一下土地增值税的计算方法和相关内容，计算土地增值税的公式为：

应纳土地增值税=（房地产销售所得-扣除项）×税率

1、计算增值额的扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。

2、土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

如果企业要做税务筹划，五个扣除项中除了第二项开发成本、费用外，其他几项几乎没啥空间，但是你能想到的，监管部门同样也想到了，所以税总编织好的高压网是不能碰的。