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01 区位优越，周边配套完善 康宁津园养老社区是由天津市政府做引导，由天津市旅游集团开发建设和运营的一个养老社区。位于天津静海团泊湖西区的一个健康产业园里，健康产业园与2013年东亚运动会上的主会场遥相呼应。我们2013年到那里看的时候是一片空地，按照整体规划的要求，健康产业园将建设天津第三中医附属、天津国际医学城，天津医科大学、天津中医药大学，按照当时天津市政府的要求，康宁津园作为健康产业园第一个社区项目，要成为天津市的一个养老示范项目。另一方面，也是因为那边是一片空地，需要有项目来带动整个地区的发展，还有整个土地的升值，所以也需要康宁津园作为第一个社区项目，来带动整个地区的经济发展，当然也是结合整个医学院和医院共同做的在政府层面的一个策划，那政府的任务需要完成，但是作为天津旅游集团来说，它是国企，但是一样也要赚到钱，所以当时萦绕在天津旅游集团的董事长还有整个团队面前的最重要的问题，就是这样一片空地怎么把人引来？怎么能把盖的房子卖出去，通过什么方式把成本进行回收？ 02 以人为本，创新养老社区模式 刚才看到康宁津园整个区位的环境，在这样外部的区位环境都是定下来的一个项目里，我们所要面对的问题就是如何把这块空地吸引人来这样一个问题，就变成如何打造市场欢迎的一个产品。那当时我们是在这样想，就是我们把产品做好，用产品来说话，能够吸引人气，达到项目的成功，进一步能够带动整个区域的发展。当时实际上没有经验，不太知道养老社区怎么做，我们就进行大量的参观学习，最后我们整个团队就把目标客源定在北京和天津两地，60岁上下的养老人群，并且以他们来入住的社会生活以及心理的需求，来创建一种新的养老社区模式，探索出新型养老社区的功能要求以及组成，做好他们需求的产品，这样一来就逐步构筑了康宁津园的五大模式和九大体系。 园区五大模式，包括五位一体的开发模式、三全社区规划模式、医养结合的服务模式、信息化运营管理模式和品牌化发展模式。  “三全”社区模式是康宁津园在国内首创的，也是结合台湾、新加坡和韩国的一个现代化养老模式进行创建的。“三全”社区模式指全程的持续照顾，全模式的养老以及权利化社区。机构养老和养老社区能给老人更好的医疗照护，这一点是大家都已经公认的，但是在中国文化里，我们发现老人们害怕去养老社区，有一个很重要的原因是怕和儿女疏远，甚至心里有些恐慌，害怕被儿女变相遗弃，而年轻人也是怕把老人送到养老社区，被人说自己不孝。考虑到这样的心理需求，康宁津园首创了全龄化社区和全模式的养老模式。 03 以人为本的社区规划 除去养老的管理服务，还充分配套了社区的生活服务。如果和儿女不住在一个社区的话，儿女们周末来看老人的同时还能度假，所以整个社区的规划设计与后期的服务里有度假的社区服务，这些服务的设置里包括像温泉疗养、儿童乐园、文化娱乐活动等等。那这样的话，以人为本这是一个模式化的设计。那这个设计首先将目标客源精准的定位，并且将目标客人的需求，这个需求分成身体上的需求，社会上的需求，心理上的需求，来决定整个社区的物业的功能以及整个社区的内容构成，有了社区的养老孵化模式，就是三全社区模式，内容的设定之后第二步就是在规划设计中考虑，怎么把常住人的养老服务生活的需求，以及周末来探望的这些人的度假服务来做好，让来看老人的不是简单的来看老人，还是一次全家的周末度假。然后也让常住的人口日常的生活需求，和外来的人口以及相互之间他们的这些活动不进行打扰。  康宁津园是由整个一二期来组成的，2013年开始，2016年一期就已经开始入住了，但到现在已经有三四年的运营期了，除去一期里面，我们可以看的时候，这个图中红色方块的区域除去这个泊泰医院，当时想做一家三甲医院的。养护院还位于一期南部，在一期和二期中间就红色和黄绿色框中间有一个温泉酒店，那整体的社区是有五个组团组成，每一个组团的是由两栋半U型的建筑来组成。每个组团内部有一个公共的服务导，是社团组团的服务导，那各个服务岛的中间有玻璃的廊相互连接每个楼，有各自楼宇的服务大厅。这样一做的话公共空间就分成了三级的一个等级分开方式，为这个室内的服务大厅，外部的庭院的空间，以及中央湖区的这三级公共空间领域，而与此对应的管理服务，也就分成了楼宇的管理，组团的管理，以及社区管理三级，这样的空间和管理的分级就非常有效的把社区中的外来探视参观的人口，各个组团相互遛弯儿的人，公共区域玩耍的人以及居家需要安静休息的人就有效的隔离开了。 五个建筑的一个组团，那整个小区的外部是车行，内部全部是为步行空间，整个空间是按照倚老化的设计要求进行设计的。温泉酒店在一期和二期中间的部分，他是紧邻着中央洪区中央湖区，他是为探视的家庭主要提供度假服务的场所。   这两张照片是整个社区的中央景观，中央湖区的一个照片。由于团泊湖地区本身地势的比较低，而且中间还有一定的高差，所以这个湖区水系的管理还有一个管控他高水位低水位的问题，所以湖区也分成也根据不同的标高形成小的流水瀑布景观。从中央湖区的水系也流入五个建筑组团的内部，形成了不同的庭院景观，整个社区采用的是地暖，我们可以看到玻璃走廊中间相对来说比较大的就是公共服务空间，其中有超市及大型空间。 下面这张图显示的是庭院景观，是我们今年春节之前回访时拍的，疫情还没爆出来，所以我们还可随意出入，因为是冬天，所以庭院里并没有人，随处可见的是让老人们休息的设施。   04 以人为本的适老化设计 那康宁津园整体实行的是会员制，所以它是70年的住宅用地，保证金是60到170万不等，管理费每个人每个月是2500元。户型分成五种。比如说最小的是50平方米的一居，有一张双人床，因为要考虑到两个老人，人上岁数以后，生活习惯不同，所以那两个老人可能会分床睡，于是就有70平方米，两张单人床布局的一居室户型，那经过我们了解，市场上最好卖的是90到110平米的两居室，因为不管是老两口，还是单人两居室，可以带一个保姆，或者一个家人一起来同住，所以这个最受欢迎。 康宁津园收费标准在北京还是天津两地都非常合算，尤其是在北京，像恭和家园这样的康养社区产品相比，所以社区里有很多来自北京的业主，朋友们一起买的也非常多。那我们当时在回访的时候也了解到，那当时就是在一起一块买的，好像最多达到9套。整个社区采用的都是适老化的设计。那市场设定的话是遍布在生活的细节里，而且充分考虑老人在生活中的行为习惯。适老化设计包括卫生间、厨房、每一个房间都有紧急呼叫铃的这样的设置，这些细节除了在安全上有考虑，很重要的是一个安全的问题，还有一个是不是顺手就能够得着。如果是坐轮椅的话，它的高度是不是方便，另外，累了的话是不是能够坐下来。这个细节还体现在室内装修的材料上，它用的是相对于利于打扫的材料来方便日常生活中的清洁。 05 以人为本的养老健康管理服务 那刚才所说的话是以适老化设计为原则，在规划设计上，在空间上的布局，在设计的细节上所考虑的，以人为本的一些考虑。另外以人为本的考虑就是设计在功能的设置，空间的设置，后期的服务之上，首先对于养老社区非常核心的一个服务内容就养老的健康管理服务，这里说一下以人为本的养老健康管理服务的三三三的管理模式，我们可以看到三三三分别是在医疗上，健康管理上以及服务上达到三级的呵护，在医疗上做到小病不出楼，长病不出园，大病直通车。我要准备说的泊泰医院，最初泊泰医院在策划中是一个三甲医院，后期由于外围的三甲医院都已经建成了，所以泊泰医院成为我们整个社区的社区医院。因为原来是三甲医院，设计有些富裕的空间，在健康的管理上，是以治未病为重点，涉及三流程的一个定制式，并且在服务上采用酒店服务模式，设计三层呵护。   上面这张图显示的是三级医疗护理的体系。那下面显示的是就是对于整个养老的一个精神管理方案。从健康评估一直到建立特定的健康管理方案的实施，包括私人医生、运动指导、饮食指导、心理指导、健康教育、中医养生以及医疗康复，这种一对一的服务。  这是我们春节前去回访的时候，随手抓拍的一些照片，那上面的这四张照片显示的是两栋建筑，中间一个组团的内部的服务导。他所安排的这些服务，就是门口的接待，酒店管理，社区各种服务的场所，以及整个社区的通告中心，那下面就这两张图是设计在楼宇的下面，首层的服务厅。我们可以看到，这两面墙上挂非常多的锦旗。  06 以人为本的养老社区生活服务 在养老社区的生活服务上，以人为本体现在对于老年人安全防护上，对他们生活上的便利程度上，已经让老年人能够体现个人的价值，能够有所活动，并且能够焕发活力这些方面，这个让我想起张乃子院长他曾经说过，养老社区的运营，他说只要做对两件事，就能做好。一个是最好是夫妻老人店，夫妻老婆店，一定要把各种的事做到能够进到人们的心里，为人家考虑。第二个就是一定要让老人玩的高兴，玩儿的开心，这样的话老人才能在社区里住的安心，儿女们也能看到老人玩的开心，住的开心，也能够放心。所以他说这两个原则，是养老社区去运营的话最重要的。 我们这个春节出去回访的时候，就是感觉快要开饭的时候，整个餐厅整个社区，因为布置了三个不同口味的餐厅，所以我们就随机拍了一些照片。然后超市里的也非常让人有点小小的震惊，现在疫情好像不太容易看到这样的景色。就是超市里有很多人，然后平时的常驻人口就有900位老人在这里居住，那到逢年过节的时候，还有很多的家庭直接到这里来社区来跟老人一起在过春节，所以超市里也是人来人往，那个两栋楼之间的组团里的服务岛里，也进行大厅的一个节日的促销活动，那在这个社区里配套了非常多的娱乐室，那这些图片能够显示不同的这些活动，都是我们那天当天在走廊里随手拍到的。非常丰富多彩的活动，有静有动，老人们也真的是玩的不亦乐乎。那对于一个养老社区来说，老年人之间的社会交往的一个服务和组织是非常非常重要的。所以我们在看到就是走廊里最多的就是社区生活的各种活动的照片，以及各种各样组织书画会、歌舞、表演，各种各样组织活动的计划、活动的安排，还有一些讲课，读书吧。那这样的一些招贴，那我们也看到这些老人们都在走廊里溜达，来看这些活动，那我们也觉得真的特别有味道。 然后我们就拦住老人来问他们一些感想，然后那个运营团队的经理也非常自信，他说，你随便问，我们都我不用管，你随便问你，问到谁都行，你看他们什么反应，那确实是这样，每一个老人都非常的开朗。然后乐观来说，住在这里好。然后最有趣的事，我们就在走廊里抓住一个老人跟他说，能去您家看看吗？然后他就说，哎，好好好，接待我们去他的家。那最有意思的是，因为我们去的人多，我们不能做的都进一户，然后走廊里其他老人看过了，就是说，哎，他们家进不去了，你到我们家去看看吧。 07 以人为本的养老社区社会交往活动组织 康宁津园获得了很多的荣誉，他当时是作为天津市的养老示范项目，那到2018年被评为中国养老社区十大品牌，2019年根据市场认可度、经营有效性发展、创新性以及行业贡献度，还有模式代表等多维度，然后获得中国养老行业优秀康养社区称号。 我问他们运营团队，在整个内容产品环节还有什么遗漏呢？他说，你看我们这个牌子是海河工匠的一个培训基地。他说我们康宁津园是天津市唯一一家可以培训护理员，培训养老服务的人员培训基地。实际上我们这边缺一个500-600人的一个培训厅，那我们现在没有培训的地方，确实是当时我们在做模式和内容的时候没有考虑到的。那另外一点暖廊的公共服务设施还不够多，因为动和静活动还是会互相打扰，当时应该做成上下两层，底下是动，上面是静，那这个说法我听了以后也有点小小的失落，为什么这么说呢？因为就是为了能够让各种环节的人表示住在这里，来访了这里，楼宇和楼宇之间，以及组团之间互串的，以及做活动的，活动里还有动的还要静的这些人互相不交往。其实当时的就设计标准的话，公共空间已经留了非常多的面积。当时已经觉得说最起码在当时的话，在这样的养老社区的一个氛围里是没有这样的一个先验的，所以没想到使用过来以后，由于社区的活动非常的丰富多彩，反而生长这种社区活动的空间，外来参观的，培训的空间不够了，听到这样的反馈也还是蛮开心的。 讲了这么多，对于康宁津园养老社区，因为我们觉得说2013年就我们参与，经过2014年，2015年，一直到现在，然后他今年春节前我们就去回访。我们在想说，我们经历整个过程，当时是一块空地，我们是想说如何把人气招来，因为人气招来，才可能把房子卖出去。后来我们想说是不是我们应该把产品做好，就能吸引人来。那现在人气已经非常旺，以及一些设施活动的全都已经使用，空间反而更小，所以我们在想是什么造成这样的变化，那我们自己也在进行这样的总结。总结来说的话就是我们希望能够把产品做好，那这个产品的一个核心的就是人的体验，那准确的说就是客户的体验，那精准的说，我们当时定位的是天津、北京60岁上下的客户，对于精准的客户画像之后，精准的针对这一部分人的需求，那这个需求又不简简单单的是比如说身体上的一个康养需求，还有住房的需求。如果平时在这里生活，还有一个社区的需求，那社区的需求还包括心理方面的需求。住在这里，是不是有压力，或者他能从一个有压力的事情变成一个引以为自豪的事情。然后他在社会交往方面有需求，他是不是能够跟朋友一起来，他能不能让孩子们跟他一起相聚在这里，或者说孩子们愿意过来，甚至都想过来玩，然后他是不是还有可以在这里结交新的朋友。 综上所述，我们觉得认为康宁津园这个产品，最大的一个特点或者如果说它成功的话，成功的一个最重要的一点，就是以人为本，那这个以人为本，我这总结的是六句话，他实际上是三个方面。第一个方面呢就是内容及模式，它的功能性的构成。这句话就是以人为本的养老社区模式，三全社区这么一个模式；第二点的话就是以人为本的规划设计的人员为本，包括以人为本的养老社区的规划和以人为本的社区市场化的设计。那这里体现到无数的细节中；第三个模块的以人为本就是后期的运营与服务的以人为本。那这三大块儿的内容，也体现三句话，一个是以人为本的养老健康管理服务，这是一个养老社区的一个核心服务。另外要满足他们在社区里生活、居家的需求。所以以人为本的养老社区生活服务，可以让人们住的安心，可以让孩子放心。第三个就是以人为本的养老社区生活的一个活动组织，有着这样的一个活动组织的话，就可以满足老年人在这里，用张院长的话说，就是玩的开心。另外一方面他可以结成新的社会纽带，形成新的朋友，让他们在这里找到自己新的一个家。 当然这三个板块并不是独立存在的。事实上在整个贯穿的过程中，任何一个项目都是这样，从策划一直到规划设计到后期的运营投资，整个是一体化的，是一个系统化的工程。运营的服务的很多很多细节其实都是贯穿到模式的内容中，在最初的顶层设计就需要考虑，把这个模式的构成，将由什么来构成，也在考虑清楚，然后通过规划设计来进行实践。那至于为什么用欧式这种颜色呢？当时是考虑了天津市有一个城市的风貌传统，就是一种欧式。另外一方面的这种颜色的话可以给老人相对来说，温馨的一个感觉，那刚才说到了构建社区三个模块，六个以人为本，那所有的这六个以人为本，刚才所说到的，要提供一个系统化的工程，那这系统化的工程的最终指向，实际上是提供一种生活方式的问题。 那之前说到老年人可能有顾虑，就在养老社区会疏离自己原来的群体，原来的朋友还有自己的子女，但实际上当他有一种新的生活方式以后，他可以在这里能够长期的住下去。那事实的话，刚才说了康宁津园在平时全年的这个常驻人口都能达到九百人以上。 那这张图片是一个北京西城区的80岁老人的入住体验。事实上这个80老人是我们公司总监的父亲，因为他给自己的岳父母、父母亲都在这里买了房子。在这里的话，我们可以看到这里有很多很重要的一些点，比如说虽然不出售产权，实行会员制，但是可以继承可以转让。交定金以后还可以免费试住一周，然后签合同，服务费跟北京相比，也是非常低。此外包括位置、园林、服务等就是能够满足老人一种新的方式，就是以养老的一种方式，很舒服的方式，把养老跟他的生活能够结合在一起。 那今天说到这的话，说了很多了，那还是那句话非常高兴今天晚上能够有幸跟汗马研习社社亲一起来分享康宁津园的案例，那还是那句话，疫情过后的话康养类型、度假类型肯定会有一个报复性的一个反扑，一个高潮。那在这里的话这个市场，它还是要相对来说，刚开始还是相对低迷，那最后是一个什么样的一个产品就至关重要。那这个产品的话，最重要的就是找到的目标客源，然后给目标客源精准画像，针对目标客源做以人为本的一个产品。那今天的话我的分享就到这里，非常感谢主持人，感谢壹方城汗马研习社，谢谢大家！ |
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