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最早的“爆竹”出自先秦时期，人们通过烧竹子的“噼啪”声来驱逐瘟神和邪气。 到唐代时，利用硝、硫磺和木炭制成了“炮仗”。而真正的鞭炮（连续燃放）是宋代开始的。 国人燃放鞭炮的目的，自古以来，不是驱邪，就是祈福，现代人才有庆祝之意。 据说大陆呈规模的小区有40万个。绝大部分的小区自建成起，都由开发商按政策配套要求预设了一个大“炮仗”，那便是“业主共有”。 这种“炮仗”的价值，自几百万到过亿元不等。 这种“炮仗”的表现，一般是房屋、会所、幼儿园、游泳池、地下车位等等。 由于开发商的“职业操守”，由于“前期物业”的“保驾护航”，这种“炮仗”的归属一直不归全体业主所属。 尽管《民法典》，“最高法院司法解释”都对小区的“业主共有”有明确的阐述，但有太多小区的业主从未体会，甚至从不知道“业主共有”。 要搞懂这事，太专业、很晦涩。以至于很多的专家、学者、律师、法官都众说纷纭，莫衷一是。几乎未见权威的定论。 本人自小到老最大的缺点就是不能“潜心研究”。对此问题虽然琢磨了许久，但还是一筹莫展。 考虑到事关重大（牵涉到几亿业主的尊严、公平和权益），明知自不量力，但还是试图就流程和逻辑，尽可能以通俗的方式，就“业主共有”做个描述，但愿对从来没有感受过“业主共有”的小区业主有点启发。 执政党有70多年的国家治理经验，因此在政策、法规等方面都很全面，至少从体系上都很健全，对所有的行业基本上都有具体要求。 比方说土地出让，在挂牌拍卖前的20天，相关部门就会将所拍土地的位置、面积、用途、规划等进行公示。竞拍者必须承诺接受并交纳保证金方能参加竞争。 规划部门对所拍的土地要进行规划，而规划是有原则的，它们分别是“有利于社区发展、有利于共享、有利于生态化”。 土地竞得者需按上述要求提供符合相关政策、法规的设计方案，经相关部门批准后方可实施。 按这种严格的流程走下来，购房人无论在哪个楼盘的售楼处，都会看得跃跃欲试，心花怒放！ 因为除了您关心的房屋面积、楼层外，更能打动您的也许是公共配套设施：学校、幼儿园、会所、业主活动中心、游泳池、健身及娱乐场所、停车位、架空层、绿化、喷泉、流水、休闲亭等等。 一家人下了大决心：成交！ 然后是等待…… 古今中外的交易都是一手交钱，一手交货。但这几十年的大陆购房有个例外：先交钱，什么时候交货再议，延时交房的比比皆是，甚至有无房可交的。 这一切源自于那个叫“预售制”的玩意。 很多购房人接手房子时就会有所发现：这与当初宣传的有所区别。 一旦装修入居后，特别是住了几年后，更会发现这与当初印象渐行渐远。 大约是这样的原因：开发商几乎个个手眼通天，他们几乎个个都能将原来的规划和设计进行调整。每一次“微调”都能顺利获得审批通过。 肯定是这样的原因：凡是进行过调整的规划和设计，其建造成本和获利能力，一定对开发商有利。 确定是这样的原因：凡是对开发商有利的调整，一定是对购房人（业主）不利。 调整的方式较多，一般的调点：容积率调高、公摊面积调大。因为稍一调整就是利润。 容积率一高，公共部分就减少； 公摊面积一大，实用面积就减少。 公共面积好测量，公摊面积永远不知道。 这是商业逻辑，更是购房人入驻后与当初印象不一致的根本原因。 有很多业主想：太复杂，搞不清楚，由它去吧！ 可有的开发商不这么想：没人问是吧？没人管是吧？那利益还可以更大化！ 于是将一些原本按规定配套的，属于业主共有的公共房屋、场所、架空层、停车位，能卖的卖，能租的租，能占的占。 如果开发商如此巧取豪夺、盆钵满盈后便收手的话，大部分业主也许就作壁上观。偏偏开发商欲壑难填，还要留个“前期物业”来抽丝剥茧。 抽丝剥茧本来是个精细活，偏偏“前期物业”又是个迫不及待的手法，终于让一些小区的业主睁开了眼睛！ 世上有个规律，凡事不能做过。 在一部分小区，醒来后的业主，点燃了那支本来沉睡的“炮仗”，一经燃放，一阵眼花缭乱。直炸得开发商头痛欲裂！直炸得业主们酣畅淋漓！ 郑州的恒通新城小区，历时四年，17场官司，30份裁决文书，从开发商手中夺回来的“公共所有”累计7426万元，户均81万元。 哈尔滨的四季方洲：历时四年半，24场官司，追讨的实物和货币9274万元，户均82.8万元。 开发商曾经设立的壁垒，在“有关部门”的呵护下看上去是水泼不进，固若金汤，一旦被业主识破，其实破绽百出，实则一触即溃。 当然，能够虎口夺食、物归原主，绝没有那么轻松，有剑拔弩张的，有腥风血雨的，就是没有心平气和和一蹴而就的。 一般而言，在小区红线内，一些公共设备、公共设施、公摊的面积部分，包括物业用房均属于全体业主，基本上没什么争议。 通常纠缠不清、互不相让的是按国家要求配套的会所、业主活动中心、幼儿园、游泳池和地下车位等。 开发商应该或者基本上拿不出上述物业的不动产证，一旦牵涉到地下车位，就搬出《人民防空法》里的“谁投资、谁受益”法条，一些法院、一些法官还真的依此判决，认为是开发商花钱建的，自然是开发商投资的。 须不知，对这些的实际埋单者，从来都是全体业主。 曾碰到一个奇案：一开发商无钱支付建筑商，一法院竟将一小区2/3的地下车库判给了建筑商。结果业主不能停，建筑商也没车停，那小区车满为患、车位却空着。 党的十五大第一次提出“依法治国”，已有24个年头，可以说一直在渐依渐行，渐行渐依中往前推进，也可以说日益见效。 《物权法》第七十三条、七十四条，《民法典》第二百七十四条、第二百七十五条，《最高法关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条都有明确规定：有7种情况属于业主共有。 （1）建筑区划内的道路，但是属于城镇公共道路的除外； （2）建筑区划内的绿地，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外； （3）建筑区划内的其他公共场所、公共设施； （4）物业服务用房； （5）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位； （6）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通用部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （7）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 其中“物业服务用房”是不是围绕整个小区物业的服务用房？“避难层”是不是人防层？如果是，就不用争了。 司法解释可能最终还需进一步解释。 近几年现实中出现的有关诉讼，无一例外地是围绕着“谁投资，谁受益”来展开。 本朝的法律博大精深，很多律师、法官在到底“归谁所有”的问题上也自叹不如。 理解不一、举证困难，导致一些同一类案件被判成不同的结果。 没办法，只好斗胆地用逻辑的办法来推演下： 容积率=总建筑面积÷总用地面积； 不动产证上，量化的土地面积是以此为依据； 没有计入容积率的房屋不能获得不动产证； 没有不动产证的建筑物依法就归全体业主所有； 开发商不能出示不动产证的占有占用部分，开发商应该没有所有权。 如果开发商声称：这一部分的投入没有进入小区建筑的总成本。请他举证。 不妨再推演一下： 国家为了防止“房地产暴利”，专门出台了一种税种，叫“土地增值税”，按四级超率累进税率计税。 简单地说，当开发商的毛利达到了34.63%以上，便开始征税，利越高，征的越多。 除了有太高的觉悟，开发商一般的本能是会将此税种避免。避免的办法是将成本做大，做大的方式是将毛利控制在34%以下，控制的办法是将一切可以满足会计法则的成本放进财务报表。 有一例可能会说明问题：一小区业主因“公共用房”从法院获取调查令，去税务机关查询建设成本。开发商拦住了：别查了，房子归你们！ 有个基本判断：在几十万个小区里，凡是没有公共收益的，肯定没有业委会；有了业委会的小区，不见得有公共收益。而公共所有的一切房屋、设施和车位，最终都能量化成公共收益。 据不完全统计，国内的业委会一直在30%左右徘徊。那就意味着有70%左右的小区，没有“公共收益”也就没有正本清源，没有物归原主。 曾与一市级房管局领导聊天，谈及业主维权此事，为何不支持？他说：搞不得，这是个火药桶！说明他心里明白。 总不能因为“搞不得”就让几亿业主蒙羞吧？总不能不讲公道吧？ 现在有很多小区的业主和业委会在跃跃欲试。这犹如小孩放鞭炮：点的人尽管害怕，但有快感；被点的，烟消云散。 只是这种“鞭炮”，一旦点开，定是连响。 |
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