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在人口大迁徙之下，一、二线城市出现房价的非理性上涨，而三、四线城市楼市仿佛失去了活力，让很多开发商以为已经失去了发展的机会，那么事实上真的没有了机会？又将如何逆袭？ ■ 撰文 |王毅敏 ☞ 知名地产评论人 1 从一组数据 来看三、四线城市购房变化 ▽ 一组数据是这样的：去年正月初六当天从郑州四个方向下高速的车辆有185万辆，而今年正月初六的数据则变成了230万辆，一年之间增加45万辆，按照每辆车平均乘坐两人计算，仅正月初六当天返郑人口就到达了460万人。 这与另外一个大数据相近：春节期间郑州空城指数45.9%，也就是说有45.9%的人都离开了郑州，郑州户籍人口2015年957万，加上流动人口，大概在1300万左右，也就是说城区人口中有大约600万人春节期间离开了郑州。 我们再看另外一个数据：2006年，郑州在校小学生45.4万人，而2015年这个数字是79.1万人，十年期间在小学生增加了33.7万人。 在另外一个河南的地级市，漯河相应的数字是这样的：2006年在校小学生是20.53万人， 2015年19.74万人，减少了0.79万人。 而在临近漯河的另外一个城市，河南省最大的地级市周口的情况更加的凄惨，其2007年在校小学生人数为148.54万人， 2015年90.95万人，减少了57.59万人。 周口市减少那么多的主要原因是什么呢？作为河南人口第一大市，人口在1000万左右，但这是一个城市化率尚不足30%的农业大市。 由于缺乏工业，没有更多的就业机会，所以在当地青壮年都以外出务工为主，在很多城市，当地的出租车行业周口籍贯的占据着主要的市场。 在无锡、厦门、杭州、青岛等地周口户籍的出租车司机比比皆是，而在上海从事货运的司机周口也占据着相当的比例。 在这样的情况之下，周口籍贯的人有少部分人在一线及经济发达地区有能力按下了家，而另外一部分则在郑州买了房子，定居下来。 最不济的也有不少的人在相邻的漯河买了房子。现在漯河有不少出租车司机老家也是周口的。 另外一个数据是仅漯河五高在2010年就招收周口所属的西华户籍学生四百多人。 在西华到漯河市区入城方位，有两个小区，一个叫山水杭城，这个小区有超过60%的房子是被西华户籍的人购买走的；而在另外一个叫广弘花园的小区，也有超过35%的房子被西华人买走。 在漯河的临近周口方向的召陵区，在售的有二十多个小区，现在购房群体中35%左右的人都是周口的，另外还有部分来自于驻马店上蔡。 据漯河当地房管部门提供的信息，2015年当地市区购房者不足17.8%。这还是在部分商业银行不对非当地户籍购房者提供按揭贷款的情况下。这就阻止了不少非当地户籍的人士在当地购房。 身边有不少朋友在地市或者县城从事房地产销售，据他们反映：现在的情况基本上县城75%左右的房子被乡镇的人买走，而在地级市则是70%左右的房子被非市区的人购买。 2 人口不断迁移 造成购房群体需求改变 ▽ 伴随着经济的发展不平衡，越来越多的人离开家乡，尤其是大学毕业后的人群，如果不能在地级市进入公务员序列或者是财政拨款的事业单位，他们都愿意去一线城市及发达地区，再不济也会到省会城市。 去年郑州9月份合同备案中非户籍购房者已经达到了82%，这并不是说大部分房子都卖给炒房者了，而是很多在郑州工作的人并没有选择把户口从农村迁移到郑州的缘故。 还有一部分则是现在孩子还小，在上大学，有的甚至还在上初中，但是家里有钱就在郑州把房子给孩子买了放在那里。 现实就是这样，人在不停地往更高层级的城市迁移。 在高房价之下，迁移的规律是这样的： 乡镇外迁人群中会有一半以上在县城购买房子，有大概三分之一左右会直接在地级市购买，有部分是直接在省会城市购买，也有部分是在发达的三、四线城市购买，比方说在无锡、嘉兴、佛山这样的地方购买。 以河南为例，现在河南的地级市大部分房价维持在3860至4500元之间，买一套120平方米的房子总价在46万至54万之间，有的可能更低。 比方买100平方米左右的三房，总价就在45万左右，首付20%的话，只需要不到十万元的现金准备。 即便是买120平方米的房子，首付也就在10至12万之间，就算有的银行不执行20%首付，而执行30%的首付，首期房款加上其它费用也会在18万以下。这个钱基本上对一般家庭来说，到地级市购买的压力不大。 当然现实并不完全是这样，还是有不少的家庭不愿意一次直接从农村跳到地级市，而是在县城购买。 现在郑州房子均价在14000元左右，算下来一套100平方米的房子就是140万，首付款就需要52万元。加上契税、维修基金及其它费用，差不多需要55万元了。 这个首付，对由一般农村家庭到省会郑州发展的人来说大部分是拿不出来的，但是这个数对于那些原本就在地级市已经十来年或者更长一些时间的的家庭来说是没有问题的。 即便是他们没有那么多现金，但是在地级市，一个家庭有两套房子的都应该在70%以上，而有些家庭都会有三套以上甚至更多的房子。 那些地级市中的城中村拆迁户也会有三四套房子，那么这些家庭的90后子女一旦在省会，就像郑州这样的城市工作的话，把地级市的房子卖一套，再加上家里的一点存款付首付是没有问题的。 即便在省会工作的这些90后们工资不高，还月供有一定的压力，但他们在地市工作生活的父母每月拿出来3000元帮助子女没有问题的。 这还只是一个家庭，如果结了婚之后加上女方的父母一起还月供就更没有什么问题了。 3 未来已来 开发商该如何转变 ▽ 人员的流动大部分是在逐级流动的，只要是这样，购买房子都没有问题，财富就这样一级级地被吸附走了，最后留在农村及县城的都是最底层的人。 这就不难理解，为什么三、四线城市房地产已经发生了巨大的变化。 在地级市那些初次进城的购房者中首先考虑的不是在城里买到最好的房子，而是能够有一套房子就满足了。所以挑选最便宜的房子是他们的首选，这也是从2013年到去年年底三、四线城市房价几乎没有多少上涨的主要原因之一。 在这样的情况下，三、四线城市的开发商竞争的并不是优质的产品，而是最为实惠的小区。 这是对于首次进入三四线城市的家庭来说的，另外还会有逆势的购房群体，这样的群体现在不多，但是未来会不少。 比方说现在已经在北京成功购房、在上海那怕是在郑州购买了房子的60、70、80后们，在未来十年左右的时间他们会选择在三、四线城市购买房子。 购买这些房子的原因是他们退休养老居住的，就像信阳、漯河、南阳这样的城市由于有很好的山水资源，所以城市风景优美，生活节奏缓慢。 交通虽有拥堵现象，但也就是每天一个小时的特殊路段，加上生活成本低，所以他们会选择在退休之后返回这些城市养老。 这部分人见多识广，加上他们的收入可观（相对三四线城市），那么他们选择购房时选择的不是价格，而是安全、舒适还有很好的社区景观与配套服务。 一般是两人居住需求，所以房子不需要那么多卧室，两个就行，但也绝不能像现在两房那样都是中户，南北不通透，面积不大；其实可以考虑做成100平方米左右的全部南北通透的房子。毕竟这部分人是不差钱的。 且不说这些人返回家乡置业人群，就是那些一直在三、四线城市生活的群体中的60、70后们，在子女已经到一、二线城市工作之后，他们的生活空间也不需要那么多的房间，只要两个卧室即可，他们同样也会高品质社区的两房产生需求。 但是，就目前的情况来看并不是乐观，大部分三、四线城市几乎没有这样的产品出现。这就是在三、四线城市开发商做出来的很多项目滞销的出现原因之一。 一方面购买群体的已经发生了变化，而另外一方面是原有的购买群体的需求也发生了变化，但是不少的人思维僵化，还一直停留在十年前的刀耕火种年代。 这也让不少开发商错以为在三、四城市很难做的原因。 其实不是难做，而是你根本没有认真研究市场，也没有真正把握到市场的需求变化。 市场都在那里，只是你没有去用心发现而已。 |
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