 相信你一定深刻感受到，身边越来越多的亲朋好友已将置业的目光转向郑州。 很多粉丝都在咨询卧龙生对郑州楼市的看法， 连目前仅有109人的 粉丝群中都有20%以上的朋友对郑州楼市保持密切关注，更何况人口泱泱的南阳。 我个人认为郑州楼市现在算是一个小的窗口期， 郑州不是郑州人的郑州，是全河南的郑州。 决定郑州房价的不是郑州人，而是郑州的定位发展空间以及地市购房群体的需求。 在限购、限价等政策环境的影响下，多轮调控让郑州楼市略显疲软。但在市场“以价换量”的主流思想下，开发商祭出低首付、无息分期、破限购、中介分销等手段配合新出台的落户政策，还是取得了所谓的“楼市小阳春”。 在这之前，开发商是是万万不敢明目张胆用这些手段的。 郑州的房子超八成都卖给了外地人 春节过后，郑州房地产市场逐渐回暖，其中供应量87.83万㎡，环比上升169%，同比上升22%，成交量174.74万㎡，环比上涨468%，同比上涨138%。 郑州楼市库存下降，供需关系出现扭转，大量外来购房者涌入郑州购房，市场出现“小阳春”。  郑州市户籍人口仅占郑州购房人比例的12%，各郊县在郑州买房的人口比例为13%，两者相加仅25%，而省内市外的人口占比接近7成，还有7%的外省人口。 如果说本地户籍购房者是市场稳定支撑，那么外地户籍人口则是市场活力所在。越来越多的域外人士因为工作、生活或投资等因素，选择在郑州购房、定居。  而在省内市外这些购房人群中，周口人占到了33%，南阳人占到了26%，开封人占到了19%。 这些地市要么是人口大市，如周口、南阳；要么是距离郑州比较近，如开封、许昌、商丘等地。这些地市人口消化了郑州近7成的房子。 南阳人为什么热衷于到郑州买房？ 南阳人口早在郑州之前就已经突破千万，是河南省人口第一大市。但产业匮乏，人均收入偏低，导致城市的人口都想走出发展。 另外，郑州拥有强大的“吸人”能力。 统计数据显示，“十二五”期间，郑州市是全省人口净流入地区，净流入人口达185万，外省流入河南人口中的63%左右流入到郑州市，省内流动人口中的76%左右流入到郑州市。 郑州有58所高等院校，在校学生达118万人。每年至少有十余万毕业生留在郑州。 而且，这些城市是传统的外出务工城市，这些庞大的外出务工群体，相当一部分都是来自周口南阳等地。 这些人基本属于刚需群体，对住房的需求强烈，而且对置业门槛要求较低，置业区域多分布于郑州南区、西区，以及邻近郑州的远郊区域。他们对于住房的需求就要看产业发展的强度，如果产业发展好能留住人口，则就有可能在郑州购房定居。 这个分布规律可以从郑州各区的销售排名里看出来。而新郑市仅靠龙湖镇一地，位列大郑州区域各板块销售第一名，3月销售7478套。（南阳市地缘性客户群体毫无疑问对南龙湖片区的贡献最大）  郑州人买房更看重地缘和情感，这些感性的观念，对于买房这种经济行为是不具备指导性的。 外地人买房主要是依据城市的发展蓝图和城市未来规划。而且，买房是留在这座城市的关键，与本地人置换改善等行为有着本质的差别。 郑州的市场潜力到底有多大？ 一个城市的外向性越强，它所吸纳的外地人就越多。国家级中心城市，新一线城市，河南省会，周边没有可以媲美的大城市，郑州日渐提升的区位优势和强大的资源人口吸附能力等都是吸引大批外地人在郑州置业的重要因素。 南龙湖普遍的8000+，与南阳白河南的8000--10000+，对在南阳不缺房产的群体究竟哪个更具有吸引力？ 很多郑州人觉得郑州房价太贵，但在外地人眼里，郑州是价格洼地，连邓县都已经7000+的时候，郑州的房价还是具有很大的亲和力的。而郑州积极向好的房地产市场，以及巨大的市场潜力，让资本看到了希望。  选择置业的城市要重点考虑以下几个指标： 1、要考虑这个城市在未来的三到五年内，它的人口流入情况。 人口是房地产的原始动力，只要是有人口流入，房地产发展的就不会停滞。 2、这个城市过去几年的gdp增速情况，第二产业和第三产业的比例是怎么的。 Gdp保持高速增长，城市活力和发展迅猛，就会产生强大的吸附能力，也会提供更好的公共资源。第三产业比重增加，城市的功能性越强，发展越成熟。 3、城市的土地供应情况，以及房地产库存情况。 城市要有持续不断的土地供应，这样房地产市场才能维持正常运转。一般投资者认为，库存越小的城市，越适合入手。 4、这个城市的规划如何，城市的定位。 城市的定位决定城市的凝聚能力，城市规划关乎未来的居住环境。两者相加，是房产的增值预期。 Δ 以上内容摘自 郑州乐居买房 那么，到底是哪些南阳人会去郑州买房？他们的动机和目的是什么？ 第一群体：在郑州工作、生活的南阳人，会根据自身工作的情况在熟悉区域购房；（简称“刚需置业”） 第二群体：在南阳工作、生活的南阳人，在南阳县、市有稳定、较优质住房。在郑州买房纯粹出于固定资产的持有，有可能会去郑州工作、小住，有可能是给给孩子准备，有可能出于房产增值、跑赢通胀的目的。偏地缘，这类南阳人大部分置业区域集中在郑州东、南片区；（可能不需要，但就是想买，简称“无所谓，都可以”）  第三群体：南阳楼市畸形、操盘凌乱，整体价格高位横稳，置业需求倒逼外溢；看好郑州发展空间的南阳人，对郑州楼市涨幅充满预期，以纯投资的心态置业郑州；（简称“炒房”） 可能不全面，但无外乎以上三种。 郑万高铁开通，南阳楼市选择太少、房价过高失去买入价值，已让购房需求出现外溢。 但小编还是发现一部分不够贴合实际，对房产暴击、增值充满幻想的南阳人， 他们工作、生活在南阳， 工资收入一般， 租着房子、住着老破旧小、甚至背着一身贷款， 却听信XXXX揣着怀中仅有的积蓄乃至父母的血汗钱将步子跨到了郑州。 他们买了郑州的房子后，眼看房价微涨，自己的房子却租不出去，购入五年内基本无法实现变现流通，过度贷款让自己的生活质量变的很差。 撕裂般的蛋疼让他们整天在找小编寻求安慰，每一次郑州楼市传出的小阳春都能会让他们异常的兴奋， 我却只能说，没事，会涨起来的，你们现在受的苦以后定会让自己加倍幸福。 地铁、学区、规划，是我们置业郑州的主要看点， 不管是自住还投资，都需要用投资的眼光去看待买房，不然就是勇做接盘侠。 如果爱，请深爱； 如果已买，请往死里爱，不要后悔。 他们昂头挺胸，仔细揣摩着卧龙生告诫他们的话“郑州发展空间很大，中原中心城市，房价上涨是必然的，熬过5-10年，不悲不喜，最终达到目的......” 哪怕，南阳楼市还没有看明白，自己的需求还没有真的弄懂， 人，总得根据自己的能力，现实一些。 何况，人生有多少个10年？ |
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