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在消费升级的时代，家家拥有两辆或多辆汽车，成为高端社区家庭的标配。 未来伴随着生活水平的不断提高，购车需求的不断增加，车位供需矛盾将日益激化，每一个车位都显得无比紧俏。 ■ 撰文 | 李成蹊 ☞ 《地盘》特邀撰稿人 距离郑州单双号限行结束还有十几天的时间，在这一个月的限行时间里，有人不得不昼出夜归，有人不得不倒几趟车来回颠簸，也有人为找一个停车位纠结犯难。 车位在限号之时显得异常珍贵。 1 车位 成全民关注话题 ▽ 前段时间，北龙湖正商善水上境售楼部门前业主拉白条维权，维权主题是车位太贵。 众所周知，北龙湖豪宅车位动辄几十万，正商善水上境车位卖43万一个，不是区域内最高也不是最低。那为何只有它被维权？这是一个算术题。 ©车位似乎已成为当下楼市热点话题 我国建筑规范中对车库、停车场设计标准规定：停小型车为主的停车场，车位尺寸采用2.5-2.7×5-6米的尺寸。 不算公摊，取中间值，一个普通车位大概是2.5米×5.2米的尺寸，占地面积大约13个平方。 对比车位和房子每平方米的单价，可以计算出北龙湖豪宅每平米房价与每平米车价比，如下表。 ©低于1的占位比不具有价值属性 可以看到，北龙湖大部分豪宅房价车位比也基本维持在1-1.5，只有正商善水上境房价车位比小于1。 也就是说，考虑上房价因素，虽然正商善水上境的车位相比正弘瓴和融创中原壹号院便宜将近二三十万，依然是不划算的。 一方面是豪宅车位引发关注，另一方面政令频出。 日前，郑州市城乡规划局网站上悄悄更新了一则《郑州都市区主城区停车场专项规划》的公告，规划刚性停车位27.31万个，半刚性停车位5.73万个，共计33万。 ©郑州市规划局对33万个停车位进行了公示 早在今年上半年，就有消息称郑州要再今年年内新增5万个停车位。 事实上，2015年郑州汽车保有量就突破300万辆，公共停车位缺口20多万个，而郑州机动车以每年40万辆的速度递增，这个缺口还在扩大。 车位严重缺口之下，车位价值也随之悄然升值，于是私家车位顺势被市场推到镁光灯下。 ©限号也让车位受到更多的关注 眼尖的开发商们开始想法设法从车库上拉人气、吸眼球，买房送车位更是频频刷屏朋友圈。 比如： 融信江湾城，加1万送车位； 新田印象，加1万送车位； 城南正荣府，买房送车位； 郑州孔雀城，买房送车位； 裕华满园，车位4万。 停车难俨然成为全民关心的话题，车位关注度急剧飙升。 2 人们对车位 需求有多大 ▽ 人们对于车位的需求到底有多大？如果有人经历过下面这些事，可能答案会更加显而易见： 下班回家提前3公里开始找车位； 误占用别人家的车位，被上锁一个星期，还得心平气和赔笑脸； 爱车风吹日晒雨淋甚至时不时被剐蹭也要坦然接受； 车位租金一旦涨价，几乎没有招架之力。 第二天早起见到罚单要习惯； ©停车难已成为主流认知 以上的每一条都是没有车位之人的切身之痛。 而有车位的人呢： 下班回家不用掐着点，到地方后直奔自家车位，卸货、上人一气呵成，省时省力省距离。再看后面开着车左顾右盼找停车位的其他车主，以及路边满条街的罚单...... 这时觉得，有个车位的幸福感就会爆棚。 而现实的情况是，大多数人买车位不是为了幸福，而是被逼无奈。 郑州限行之后，四环内小区汽车有一大半开不出去了，停车位大白天都是满员。最典型的就是普罗旺世，这个小区车位本来就严重缺乏，限行之后，想在小区找停车位简直就像中奖一样。 ©规划较早的普罗旺世小区车位一位难求 另一方面，市政对停车管理越来越严格，贴条之风席卷全城。 以往在一些人口密度稀少的区域，车是可以随便停的，比如龙子湖区域。而最近这个三环外的区域，哪怕是一条偏僻少有人走的小道，停10分钟不贴条就也可以烧高香了。 ©车停路边难逃被贴罚单厄运 有车无位，欲哭无泪。这是过来人的肺腑之言。 那么问题来了，买房时要不要买车位？ 理论上来说，小区的汽车是可以一直增加的，但停车位即便有弹性空间释放但总数肯定是有上限的；未来随着周边环境的成熟，人口越来越密集，停车位问题恶化的概率会比改善的概率大得多。 从宏观上看，全国汽车保有量的增加，一定高于车位增长量，所以车位会长期供不应求。 ©城市汽车保有量统计图 不过根据个人家庭和资金情况，下手车位的时机却是可以把控的。 不差钱的，买房时最好一并买了车位，这关系你居住的幸福指数。 考虑到小区周边停车难，后期区域人流增速明显，即使资金比较紧张，最好也能入手一个，这能给你减少很多糟心事。 郊区楼盘，周边公共车位比较足的，资金紧张的，可以暂时不用买，后期有机会再入手。 3 车位投资 是池很深的水 ▽ 不对等的汽车保有量和停车位数量，让车位成为一种稀缺资源。于是拥有车位不仅成为身份的象征，更衍生为有钱人的投资敛财方式。 ©车位也成为一种投资方式 前一段，网曝一则新闻： 浙江某小区两业主花了4000万一口气买下327个车位，打算单价12万元购入后，再以16万元的价格卖出。 假设车位全部成功倒卖，那么这笔生意能赚1308万元！ 想想都心动，但令人大跌眼镜的是，也许是动静太大这件事被相关部门叫停。 那么，现实生活中，车位真的可以投资吗，车位真的比房子投资属性更强吗？ 诚然，车位本身具有一些天然优势： 不限购，谁都有资格买入； 跟房子一样，整体上市供小于求，有升值潜力； 以位于西三环内的九龙城龙栖尚都小区为例，2012年，该小区房价大概在7000元/m²，车位75000元/个；2018年该小区二手房价上涨至15000元/m²，车位上涨至159000元/个。
©房价与车位比 从上表可以看到，6年时间，该小区每平米房价和车位比维持在1.2左右，房价上涨了1.14倍，车位上涨了1.12倍。 车位与房价上涨脚步几乎持平，似乎还不错。但现实的情况是，龙栖尚都小区房子早已卖完，甚至动作快的二手房也卖了几波，但车位至今还没卖完。 所以车位投资也有一些劣势不得不注意： 车位通常需要一把付清，没有办法像买房一样使用杠杆。 车位定价参差不齐，很难知道自己买的划算不划算。
©价值会受到多重因素影响 比如正商的车位，有很显然的不合理所以被看出，另外他是一个开发商定价行为，并不是一个市场行为，所以业主可以去反抗，而现实生活中，有不少车位交易是个人行为，是市场行为，价格不透明。 大众对车位的鉴别水平还是比较低。 市面上车位一般可分为：公摊车位，人防车位，产权车位 公摊车位开发商无权销售的，只能出租。双方签订的看似是合同，其实是变相长期租赁合同。 人防车位产权是国家的，开发商也只能使用，不能销售。近日山东高法就审理了一章“人防车位买卖合同无效”的案件。
©济南关于人防车位买卖合同无效的最新判决 普通人能投资的车位只剩下产权车位，通常售价高。 车位投资涉及因素众多，关系到小区类型、车位配比、小区区位、入住率，甚至是周围的公用车位配建程度、市政的监管力度等等。即便是投资性车位，也很难做好选择和取舍。 例如，豪宅小区本身入住密度低且车位配比高，业主一般在买房时候就买了车位，不会有太多车位给你投资。特别是远郊低密楼盘的停车位更不会是一个好的投资品。太刚需的小区即使车位配比低，但业主的承受力有限，车位价格上涨有限。 就本质而言，车位对有车的人来说其实是个刚需品，有了车就必须有车位，这个空间没有办法压缩。 只不过这个刚性需求，在当下的市场和政策层面仍有弹性空间，但这个空间已经在慢慢挤压。抛开投资不谈，有车的人，车外买早不买晚。
©消费升级时代车位成为刚需品 往大了说，停车位也关乎城市形象，如果大家都把汽车胡乱停在路边、大街上，市容市貌立马就下拉了一个档次。 所以，城市的发展，也需要从每个人努力买房、努力买车、甚至是努力买停车位开始。 城市的发展离不开每个人的努力。这句话虽然鸡汤，说的却是真理。 |
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