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没有十全十美的房子，你要做的就是搞清自己真实的需求，在能力范围内买一套最适合自己的。 ■ 撰文 | 叶知秋 ☞ 《地盘》特邀撰稿人 在售楼部刷完卡，付了一万块钱定金的时候，老张媳妇儿躁动的心终于……更加惴惴不安了。 开车回家的路上，路过一如既往堵得水泄不通的北三环彩虹桥时，她突然有些后悔，转头对开车的老张说：“咱们是不是太冲动了，是不是应该再等等？说不定还会再降呢，而且北边的配套啥的还不全，怎么住呀！” 老张若有所思，他也没有冷静多少，或者说更迷茫，不是说市场低迷吗？怎么去看的售楼部都门庭若市，热火朝天？ 想到这，他突然有些怪那个过于热情的置业顾问，总是制造恐慌，说优惠快没了，又有人看上这套房了，他才火急火燎的去交了定金。 老张沉浸在自己的焦虑里，自然也无暇顾及太多；此刻他手机上弹出一条消息“楼市回春迹象明显，小阳春来临？” 真的来了吗？ 1 徘徊在售楼部的 都是哪些人 ▽ 媒体之所以写“阳春”，当然不会空穴来风，较之年前，售楼部的确热闹很多。 但是冷静分析后你会发现，其实没有那么夸张，暖肯定是暖一些，但里面的人为因素也是有的。 ©分销已成为许多楼盘的拓客手段 无论是年前还是年后，房子是始终绕不过的话题。 年前返乡置业的浪潮刚刚落下帷幕，年后楼市小阳春的话题已经在朋友圈炸屏。这其实不难理解，过年嘛，亲朋好友好不容易见面，除了吃吃喝喝，话题当然离不开房子...... 国人骨子里对安居乐业的追求从不曾停息，各路亲戚思想一碰撞，诶，房子早晚要买，现在政策利民呀，先下手为强。 得，买吧！总不能一直替房东还房贷吧。 这类人，我们称为刚需族，工作两年左右的小年轻，未婚或者准备结婚，尤其是越来越多的女性选择在婚前给自己置办一套房产，对于她们，小户型更受青睐。 ©年轻女性购房呈现增长态势 另一类人则是早就有购房打算的，准备趁着年后置换升级的改善族。 春节每年都会有，刚需族和改善族也是每年都有，这两类人成为买房大军中的主力军。所以，这也不难理解年后市场回暖，只不过是每年都会发生的必然现象，这是每个楼盘都会做推广的一个节点。 那么问题来了，为何今年“暖”的这么惹人关注呢？ 2 是真的小阳春 还是售楼部把戏 ▽ 年年都回暖，为何今年“暖”的如此高调？ 原因有三，一是2018年是调控年，全国累计出台450次调控措施，调控频次刷新历史调控纪录。 ©央视财经评论楼市密集调控 据不完全统计，2018年全国范围内北京、上海、广州、深圳、海南等60多个省市出台措施，加强对房地产市场监督检查，查出违法违规行为。 调控很严，很多房企直言进入寒冬，连万科都高喊“活下去”。所以2019年政策刚有少许放松，购房者就嗅到了上车的气息，抢占各大售楼部的“高地”。 ©诸如此类信息层出不穷 二是开发商前期预热，也就是传说中的套路。 就像我们每回去超市，都会碰上诸如纸巾、牙膏、洗衣液等在做促销，超市为什么总是在做促销？有些顾客到商店挑选、比较，很久才出手购买，有些顾客则看到促销了顺便把其它的一起买了。 所以对商店来说，最好是用高价套住忠诚的（或懒惰的）顾客，再用低价吸引住便宜货买家。但是如果价格保持稳定（一直高价或者一直低价），顾客并不会产生迫切的购买欲，价格定位策略之所以有效，是因为超市的特价商品总是在变动之中，所以会给顾客一种“过了这个村就没有这个店”的感觉。 ©人为制造的恐慌情绪都是耍流氓 对比到楼市，这种营销原理同样奏效，但是要有技巧的使用，因为房价的变动要比纸巾慎重太多，优惠太多了，老客户可能要骂街维权，优惠太少了，又是毛毛雨，根本不足以吸引到访，所以开发商为了吸引客户，制造很多噱头，特价房、清盘、内部优惠等，再铺天盖地的撒广告，不暖也被炒暖了。 最近“套内使用面积”称为地产热词，所以有的开发商打出“一万一平（套内使用面积）”的广告，不是业内人士还真的会被吸引到现场（从某种意义上说，这还真是个成功的广告）。 ©取消公摊任重道远 总之，房子也是商品，是商品就要参与营销，而作为商品只要参与打折就意味着有特定的目标，推销的是某一部分特定的产品，或者是完成某一战略目标等等。我们能做的，就是擦亮眼睛，抓住开发商做“促销”的机会，因为再怎么是卖家套路，商品本身真的降价了呀！ 比如正商家河家，位于京广路与开元路西1000米左右，地铁2号线首发站天河路站附近，目前项目一期售罄，二期毛坯已于3月9日开盘，推出高层和洋房共计268套、去化246套、去化约92%，均价12500元/m²左右，比起一期精装14000元/m²均价，性价比还是很高的。 ©家河家二期入市备受市场关注 还有万科民安云城，这个盘的装修标准更好一些，有很多贴心的小设计很让人心动，基本买了家具就能住进去，周边的商业，医疗等设施基本完善了，省了不少事（相对的，单价要贵一些）。 融创的宸院系：中原宸院和大河宸院，大河宸院的位置稍远，挨着四环边，万亩大盘，容积率1.59，紧临河边，带装修，中央空调，统一140以上大户型，非常宜居（总体比较适合有换房需求的改善族）。 ©千亩大盘融创大河宸院示意图 第三点，银行政策更利民，从房地产资金面看，2018年12月到2019年1月，房企融资难度有所降低，再加上一月份的降准带来的信贷对房地产影响开始逐渐出现。 天时地利人和，“小阳春”现象也就来了。 3 管它“阳春”不“阳春” 合适才是重要的 ▽ 总结一下，房地产市场确实回暖了一点，这从土地市场成交数据能够看得出来。还有，以前积压的销售、谈妥的交易，在春节之后集中释放了。去年交易不好，今年上涨一点点，环比数据看上去就非常好。 所以，不要激动，有需求可以去看房，没准你就捡漏了，反倒是投资的朋友们，要冷静，一些地方政策的松动，大部分是为了稳定市场，避免地方财政经济出问题（要知道中国地方政府还是严重依赖土地财政模式），大方向还是“房住不炒”的基本政策。 ©房子还要自己去把握 所以，管他“阳春”不“阳春”的，买房可是大事，慎重是其一，果断是其二，有目标有选择，冷静看待优惠，多做对比。 当然，也要抓住机遇，老张看上那套房后犹豫了一天，再去看，就被置业顾问告知，特殊时期，一天一价，之前答应给的优惠减少了一个点，他才交了定金，也算给自己吃个定心丸。 后来去办按揭的时候，看到那个热情的过了头的职业顾问时，老张心里的焦虑突然就没了，房子嘛，反正自己住，怎么买都不亏。 |
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