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购买二手房建议利用好工具，提高实地看房效率. 购买新房的，建议参考二手房，注意问清楚房屋细节。 ■ 撰文 | 李成蹊 ☞ 《地盘》特邀撰稿人 一般而言，新房和二手房被称为房地产市场的左右手，两者之间具有很强的传导属性。以至于，最近新房回暖的情况下，二手房也在悄悄跟进，呈现同步回暖趋势。 天下没有完美的房子，二手房市场更是参差不齐。不同的二手房有不同的市场接受度，而且，二手房买卖也会给新房买卖带来一定启发。 1 二手房回暖的几点表现 ▽ 最近，微信步数排行榜一直被二手房中介霸屏，而本人也刚好在关注二手房，在这里不妨分享2个小故事给大家。 前不久，想就二手房问题咨询一从事二手房互联网平台的朋友，于是约他下班后吃个便饭。没成想，这朋友居然说抱歉没空，要带客户去看意向房源。这可是大周一啊。 ©市场回暖让二手房门店繁忙起来 事实上，工作日看房的还算是少数，和大多数上班族一样，我把看房的时间主要都集中选择在了周末。 有一次，周末晚上7点半到中介门店时候，天正下着雨，外边已经黑透了。我们一行人正在门口等房东拿钥匙开门，竟然又有其他中介带来2组客户，也是要等着看房。 接待我们的中介说，我们是他当天接待的第4组客户，而这家中介是我们当天找的第3家中介门店。 曾在贝壳网上共收藏了13个意向房源，一个月时间不到，其中有3个房源的价格由最初的一百多万变成了0元，被标识是“停售了”。中介解释说，那是已经卖过了的。 ©已售出房源越来越多 而回想起来，我们在小区内看房时，时不时会和另外几组看房客户擦肩而过，因为中介的服装和工牌很有辨识度。 当然，这些经历都有些个人化，不具有普遍意义，但却从一个侧面反映了最近的郑州二手房行情。 而事实上，从国家统计局公布的数据来看，3月份，郑州二手房价格环比下跌0.2%，同比上涨1.1%。 ©3月份全国二手房价格指数 从近一年的走势来看，郑州二手房挂牌价自2018年6月份就开始下跌，但是近几个月来，跌幅越来越窄，市场愈发稳定。 价格下降却并不意味着成交走势的下跌，从二手房成交走势来看，3月新增房源、新增客源及带看量出现全面回升。 看来，二手房回暖不假。 ©近期二手房呈现回暖势头 目前，郑州二手房中介市场可以分为贝壳找房与58安居客两大阵营。 贝壳找房成立刚刚一周年，是链家旗下开发的二手房整合平台。链家、德祐、房快递、世家等都与贝壳达成合作，入驻平台，平台房源共享。 4月16日，21世纪不动产也与贝壳找房达成业务合作。也许是因为21世纪不动产与贝壳的联合导致贝壳与安居客阵营的关系恶化。4月24日，贝壳找房与58安居客双方均指责对方盗用自己的房源图片，且将对方告上法庭。 ©两大巨头争斗日益激烈 两大巨头战事升级，背后恩怨走入聚光灯。 我们无意评价各平台的优劣，切身体验了贝壳、安居客，以及另一个互联网二手房平台真二网。 从个人使用情况上来看，安居客二手房价格相对较低，但在致电要求看房后，被告知房源已经没有了要看其他房源；真二网费用较低，但人员相对较少，房源很多也是看贝壳的；贝壳找房房源和价格相对真实有效。 2 实地看房 主要是体验小区环境 ▽ 事实上，从体验来看一般都是在贝壳网上看好房源，再由平台中介来带看。主要在中州大道东西沿线，实地探访了两个片区的二手房。 由于中介平台的便捷，小区的位置、价格在网上都能一目了然。并且得益于VR看房技术的引进，户型的效果也很逼真，实地探访二手房主要还是切实感受小区环境。 ©实地体验才能真实感觉居住环境 第1个区域是中州大道4号线沿线，主要看了21世纪社区、天伦琥珀名城，天伦琥珀美树馆，金印阳光城等小区。 21世纪社区很大，从名字上就能知道这是2000前后年的房子。小区内部有湖、游乐场、广场，居住人口较密集，停车很困难，房龄时间长，植物自然生长了，绿化好。 ©交房已久的21世纪绿化成原生姿态 天伦琥珀名城在21世纪北边，房龄时间短，人车不分流，部分房源顶楼有渗水现象。 美树馆是琥珀名城4期，虽然名字很奇葩，其实产品中规中矩，小区相对较新，物业管理也好很多。 金印阳光城位置更靠西，附近因为有不少经济适用房，居住人口较多，电动车密密麻麻，让人抗拒。墙体砖红色，咋一看以为是厂房公寓。 ©金印阳光城体验不佳 第2个区域是中州大道5号线沿线：主要看了正商幸福港湾、阳光城、橡树玫瑰城、远大理想城、天明园等。 正商幸福港湾刷卡进出，刷卡进电梯，比较安全，但停车不便，作为访客我们不得不把车停到附近加油站。 阳光城9号院和8号院，房龄短，人车分流，小区环境不错，景观营造较好。 ©交房较晚的小区舒适度会更好 橡树玫瑰城门禁比较松，直接从挡车杆一侧就能进去，人车不分流。距离中州大道比较近，所以噪音很大，如果在意的话，会很受影响。由于有多层、小高层等在一起，小区整体绿化比较好，层次丰富。 远大理想城占地近500亩，也是超大社区，社区采用的是意式建筑风格，乍一看跟北环的普罗旺斯风格很像，但人车不分流，小区入住人口多，环境相对嘈杂。 天明园距离经开区明星楼盘富田九鼎世家不远，东北侧是经开万锦城，大型商业于今年10月份开业，下楼就是5号线地铁口今年5月份开通，位置绝佳，但房龄较长，小区内部环境差。
©似乎位置和内部环境成为巨大反差 在网上看房，主要选价格和户型，实地看房之后，对房子的优缺点才能掌握得更清晰，才会发现中介说得很对，没有十全十美的房子，或多或少都有缺憾，各方面都很好的房子，也只有一个缺点，那就是价格很贵。 3 二手房几点小细节 ▽ 这就是为什么我们在看房时，要有侧重区分的原因。于是，大部人买房会先看地段，再看户型。 而实地探访二手房后才会发现，其实在地段、户型之外，一些小细节对居住幸福感的影响也相当的大，侧重生活质量的人也有必要留意。 第一、物业对小区的影响是深远的。 购买新房时也强调物业重要，但实际上物业的重要性，只有在二手房里才能真真切切地感受到。 21世纪社区在当时号称高档社区，小区内生活广场、湖泊面积极为震撼，洋房、别墅也都能找到，但是如今再看这里，已经跌至平地。 小区内有水系，但缺少维护，还没入夏水体已经发臭，原本是一个卖点，生生做成了槽点。小区半地下车库，不少被改造成了店面商铺，不仅使得小区的停车难题雪上加霜，而且整体居住环境较为嘈杂。
©缺少维护的水系难免成为槽点 其实，按照21世纪社区的规划和硬件条件，在今天看来并不落后，甚至依然是超前的，但由于物业管理不善，这类已经沦为东区上班族的租房重地。 第二、人车分流能直观地影响小区的品质感。 物业的概念其实还太笼统，人车分流对小区形象的塑造堪称改头换面，很有必要单独拎出来讲一下。 在笔者实地探访的二手房小区中，发现老小区真正的人车分流是不存在的。 完全人车不分流的，比如天明园、21世纪社区，小区内部更像安置房。 虽然人车不分流，但有简单管理的，比如橡树玫瑰城、远大理想城，汽车停在主干道上，电动车可以放楼下，有隔离桩做简单的区分，不好好停车也会被锁车。
©有管理的社区相对比较规范 人车分流不纯粹的，比如阳光城9号院，汽车进地下车库，电动车不进园区，但集中在大门门厅，这样虽然进门第一感觉不好，但进入园区内部内部感觉还不错。 强制性人车分流的，比如阳光城8号院，说是强制人车分流，是因为小区内部其实规划的有电动车充电棚，但在业主的一直要求下，弃用了。保证了小区环境的纯粹。 下面的照片，可以看到周围人车不分流的美景芳邻和人车分流的阳光城8号院的对比。
©对比之下方知优劣 第三、楼体内公共区域的标准也直接影响小区的品质。 2016年绿都紫荆华庭曾因大白墙维权，很多人觉得与自己无关。其实入户大堂、电梯间、走廊、步梯间也会构成房屋档次的评价体系，影响来访者的感觉。 其实，之前的房子大部分入户大堂、入户门厅也很简陋。有的有花坛，有的是很小的门，有的只是一个门洞。 经由入户门厅进入电梯后，下电梯的公共走廊也也分三六九等，宽窄和铺装都显示着小区的品质。有的是水泥地，有的是瓷砖地，有的是大白墙有的是瓷砖墙都不一样。
©公共部分观看也很重要 在我们看过的几个小区，印象深刻的是远大理想城的邻居亚太花园，入户门跟某些街区的垃圾站很相似。阳光城、正商智慧港湾、琥珀名城等这方面稍好，不再此一一举例。
©亚太花园奇葩单元门 值得一提的是，21世纪社区虽然年代最老，但楼梯比较宽敞，采用的是瓷砖，这倒令人意外，在其他小区内不少都是水泥地，并未贴瓷砖。 以上都是还没有进房间时候小区给人的第一印象，这些印象最终都会或打折或增值地折算到房价里面。 近期，郑州市场新房、二手房共同回暖，购买二手房的，建议利用好工具，提高实地看房效率；购买新房的，建议参考二手房，注意问清楚房屋细节。 |
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