苏州连夜挂地！未来房价格局要变！

土拍报道—第135期

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土拍是楼市风向标

上期报道：

苏州马上挂地！6大区36宗地！最全地块分析来了！

突发！苏州首次集中供地真的来了！

今天凌晨，5号公告正式挂出，29宗地块！起拍总价高达约406亿，光保证金就达到了约133亿。

其中涉宅地25宗（除去拆迁安置房），最高起拍楼面价25000元/m²，最高限制楼面价28500元/m²！

先划一波重点：

1、奥体和几个新城板块热度不会低，姑苏寸土寸金，全年只有2块地；

2、多数地块集中在乡镇板块，刚需仍有不少上车机会；

3、主城万元以下地块绝迹！乡镇地价走高，加上全部要求装修交付，未来新房价格稳中有升，上车门槛变高

关于集中供地对苏州楼市影响之前也说过，主要对开发商影响较大。

集中卖地就要集中拿地，非常考验开发商的资金实力和布局眼光，强者恒强，实力雄厚的房企绝对是占上风的。

集中拿地后基本就是集中入市， 新房扎堆来，竞争会更加惨烈，也势必会倒逼开发商去做好产品来赢得市场认可。

下面具体来看。

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1.园区奥体地块终于挂出

• 起拍楼面价：21939元/m²

• 限最高楼面价：25230元/m²

4月园区仅挂出1块地，车坊地块估计要第二批了。

这块地不用多讲，来来回回写过多次！据悉很多开发商已摩拳擦掌，届时场面绝对火爆！

地块性质为商住，即住宅+酒店式公寓规划，和中海上东区一样。

据拍地要求，未来打造的产品和周边基本一致，50%及以上低于140平+装标不低于2000元/m²+封顶销售。

地块要求：

1，该地块上项目建成后，全部商业建筑面积须由竞得人整体持有并经营，不得分割销售且不得分割转让。

2、该地块上住宅应当规划建设有单套计容面积不高于140平的房源，上述房源计容面积不低于该地块上住宅总计容面积的50%。 

3、该地块上住宅为全装修住宅，按项目总建筑面积计算，住宅装修成本不低于2000元/平；

4、该地块上住宅须结构封顶后方可申请预（销）售许可。项目建设期间发生一般及以上质量安全事故或影响较大的质量安全事件的，项目申请预（销）售许可时间相应延期6个月

目前地块现状如下，处于净地状态。

起拍地价21939元/m²，虽然看着有点低，实际因为是商住，商业部分拉低了整体地价。

作为奥体最后一块地，不论谁拿都是躺着卖！还是先摇锦麟铂悦府吧，摇不到再等新地块。

目前锦麟铂悦府展厅已关闭，看工程进度6月前开不了，洋房放风4.5w+，预计会有装修包，具体等售楼处公开以官宣为准。

这2盘不用人才名额难度大，对于人才优购房有疑问点这里>>非常重要！苏州六大区人才优购房详解！

2.有古城情结的盯紧2这块地

今年姑苏只有这2块地出让，体量都不大，位置也算不错，适合地缘改善，有古城情结的可以关注。

地块1：姑苏区虎丘街道西园路以北、硕房庄路以南、冶坊浜以东

• 起拍楼面价：24501元/m²

• 限最高楼面价：28000元/m²

这块地就在姑苏院子南侧，对面就是西园寺，周边基本以老旧小区为主。

地块容积率最大仅1.1，限高20米，不用猜后期又是别墅类产品。

地块2：姑苏区沧浪街道胥江路以南、巴里河以北

• 起拍楼面价：25000元/m²

• 限最高楼面价：28500元/m²

周边都是老旧小区，紧邻姑胥小学校，并且南侧还规划有学校，距离2号线也不远，南侧是桐泾公园。

据拍地要求，限高35米，大概率打造的是小高层产品；装修交付，装标不低于2000元/m²。

姑苏这两块地起拍价都不低，预计未来新房入市冲击4w。

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3.新区5块地

新区疯狂出货，涉宅地达5宗，科技城、太湖科学城、浒关全都有。

地块1：高新区通安镇230省道绿化地西、规划昆仑山路绿化地北

• 起拍楼面价：11035元/m²

• 限最高楼面价：12673元/m²

这块地就在碧桂园大境悦府北北侧，地块分为AB区，A区为住宅，B区为商业，北侧还规划有幼儿园。

据拍地要求，住宅封闭阳台，装修交付，装标不低于1800元/m²，总户数不超过1180户。

为防止商业部分烂尾，还规定了商业和住宅必须同步开工建设，商业部分取得竣工验收备案后，住宅才可以办理预售许可证。

举全市之力打造的太湖科学城，热度不输科技城，板块有规划有预期，目前新房均价2.5w左右，上车门槛比较友好！

一图看懂太湖科学城核心控规。

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地块2：高新区科技城230省道绿化地西、太湖大道绿化地南

• 起拍楼面价：13500元/m²

• 限最高楼面价：15290元/m²

地块属于东渚，就在龙惠花苑西侧，周边老旧小区较多。

这块地价格比较意外，起拍楼面价要赶上科技城了，不知道未来新房是参考太湖科学城2.5w+？还是科技城的2.8w+？

去年该片区就调整过控规，至少规划7宗住宅和1宗小学用地，未来也是集中供地区域。

据拍地要求：装修交付，装标不低于2000元/m²，100平以下户型不超过总计容建筑面积的15%。

地块3：高新区科技城科达路北、步青路东

• 起拍楼面价：12076元/m²

• 限最高楼面价：13859元/m²

这块地是连体地块，南侧为在售的熙境云庭，纯新盘保利和光山语雅苑即将入市。

凭借科技城板块热度，地块注定是要被抢的。

拍地要求：

1、不得设置开敞阳台，封闭阳台建筑面积全部计入容积率

2、地块为全装修成品住宅，装标低于2000元/m²

3、户型不小120m²，其计容建筑面积不超过地块总计容建筑面积的15%。

地块4：高新区浒墅关关署路南、规划文昌路绿化地西

• 起拍楼面价：5168元/m²

• 限最高楼面价：5740元/m²

这块地要配建不少于935套定销商品房，毛坯现房交付，均价为8200元/m²；商品房装标不低于1500元/㎡。

除了这块，浒关今年还要再拍5块。

目前板块新房供应已经爆炸，产品同质化严重，竞争已进入白热化；未来入市价格参考周边，均价2.5w+吧。

地块5：高新区浒墅关马涧路绿化地北、罗家门路西

• 起拍楼面价：10229元/m²
• 限最高楼面价：11661元/m²

大阳山三块地打包出让，补仓板块新房市场，目前板块仅山樾云庭1盘在售，均价2.5w。

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据拍地要求：装标不低于1500元/㎡，要建人才公寓，人才公寓定向销售的备案均价为每平方20000元，10年内限制转让。

住宅部分，要求户型不小于100平，其计容建筑面积不超过地块总计容建筑面积的15%。

据规划，这一片定位产城融合的数字经济发展区，设计方案也刚出炉，未来长这样。各种产业园造型超级科幻，未来感十足。

4.吴中区5块地

吴中涉宅地5宗，分别位于城南、胥口和吴中太新板块。

地块1：吴中区胥口镇胥进路西侧、吉祥路南侧

• 起拍楼面价：10209元/m²

• 限最高楼面价：11700元/m²

地块紧邻胥口中心小学、中学，周边老旧小区较多，再往东是厂区，距离地铁步行稍远。

目前板块内旭辉2盘+建发已清盘；华地青樾庭、云萃悦庭体量小，即将接近尾盘阶段，今年清盘问题不大。

也就是说主力在售仅悦四季华庭，4月新拍地块加上龙光4号地块，极大补仓板块新房市场。

据拍地要求：装标不低于1500元/m²，商业不得设置批发市场和服务型公寓。

地块2：吴中经济开发区城南街道宝丰路西侧、澄湖东路南侧

• 起拍楼面价：15500元/m²

• 限最高楼面价：17810元/m²

这块在明月滨河西侧，紧邻在建7号线，正宗地铁盘；据拍地要求，需装修交付，装标不低于1500元/m²。

地块3：吴中高新区澄湖路北侧、长蠡路西侧

• 起拍楼面价：12525元/m²

• 限最高楼面价：14400元/m²

就在长桥中学北面，周边住宅小区不少，生活氛围比较浓厚。距地铁步行很远，出行自驾更方便。

地块要求如下：

延伸阅读：一文看懂！吴中城南最新控规！

目前城南新房在售均价2.8w+，可作为价格参考。

地块4/5：吴中太新地块

吴中土拍重头戏在太湖新城，此次挂出5宗地块，即22、24、25、26、27号地块。

具体位于五湖路南、天鹅港大街西，共7个小地块组成，就是之前挂牌又下架的巨无霸（之前是8块地）。

重点来说两块涉宅地，22和24号地块。

22号地块地块位于东太湖路南侧、龙翔路西侧，位置很绝，出门就是4号线木里站，南侧华师大苏州湾实小。

地块要求非常多，一句两句说不清，自己看。

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24号地块位于移舟街东侧、景周街南侧，地块位置更棒，南侧是艺术中心、360剧场，还有体育用地，离湖很近。

地块要求如下：

目前板块在售楼盘看似不少，实际像天鹅港华庭、融悦湾、江南沄著基本进入尾盘，新地块入市将极大补仓新房市场。

未来价格基本没有悬念，均价3w+，这里也是吴中首个新房价格集体破3w的板块，新房整体去化极好。

大致区位示意图

关于板块要多说两句，从城建方面，吴中太湖新城"先地下后地上"的发展路线，几乎代表了苏州城建最高水准，几乎是按照图纸1：1建设

今年吴中太新利好不断，华师大附中落户、86万方的巨无霸地标级商业体，都在进一步夯实吴中太新价值。

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5.相城4块地

相城这次出让的地块也不少，基本都在乡镇板块。

地块1：相城区渭塘镇珍珠湖路南、翡翠路东 

• 起拍楼面价：11000元/m²

• 限最高楼面价：12430元/m²

地块就在保利天樾人家南侧，距离2号线延伸线珍珠湖路站不远，未来也是地铁盘，

未来入市价格参考周边，预计均价2.3w左右。据拍地要求：装标不低于1500元/m²。

地块2：相城区太平街道元春路南、经四路（规划）东

• 起拍楼面价：13000元/m²

• 限最高楼面价：14960元/m²

就在春天璟墅斜对面，南侧都是厂区为主，太平近6年无新房供应，板块内居民可以关注一波。

据拍地要求，装标不低于1500元/m²。

地块3：相城区元和街道相城大道西、纪元路两侧

• 起拍楼面价：11289元/m²

• 限最高楼面价：12568元/m²

就在仁恒溪云雅园，斜对角是弘阳80号地块，南侧还有当代著家在售。

这一片属于相城区政府板块，各项配套都非常成熟，地缘改善自住完全没有问题。未来入市价格参考仁恒，均价3w+。

地块为商住性质，装修交付，装标不低于1500元/m²。

地块3：苏相合作区望泾路西、繁华路南

• 起拍楼面价：12500元/m²

• 限最高楼面价：14300元/m²

苏相合作区终于有纯新盘了，地块就在恒大珺睿庭北侧，据拍地要求，装标不低于1500元/m²。

目前板块目前仅恒大在售，均价2.3w，可作为价格参考。

除了这块，地块南北2侧还有2块住宅今年要出让，将极大补仓板块新房市场。

6.吴江8块地

供地大户吴江来了！供地区域同样集中在了乡镇板块。

地块1：湖心东路南侧、兴东路西侧

• 起拍楼面价：9793元/m²
  

• 限最高楼面价：11262元/m²
  

就在绿地理想城北侧，体量巨大，又一个刚需大盘要来了。参考绿地，预计未来入市价格不会太贵，刚需可以关注。

地块2、苏州湾大道西侧东太湖大道北侧C地块

北侧就是即将首开的绿地江南映月，附近在售有德尔和苏州景苑。

以体育路为界限，以南发展已趋于成熟，这一片堪称吴江太湖新城“门面”，超高层、写字楼、企业总部，商业学校...

这块地地处超级核心，不用多讲，一定会被抢

其他地块：盛泽、震泽、七都有6块地待拍，吴江乡镇板块成为供地主力。

7.写在最后

最后，以上地块均集中在今年5月31日-6月2日三天内集中、连续开拍。

作为苏州首次集中拍地，如此大规模高频次，到时候系统会崩吗？会拍到深夜吗？开发商将如何布局？都非常值得期待。

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