瓶窑难摇，未来科技城刚需的「救命稻草」

文丨陈琪栋

新年伊始，余杭的瓶窑燃起了「一把火」。

 

1月10日，位于余杭瓶窑镇的溪上俪庭首开摇号：67套房源共1249组家庭报名，最终中签率锁定在5.36%。

 

这一数字，为瓶窑镇其余几个新盘起了个好头，同时也把瓶窑从杭州的边角推到了楼市的银幕之前。

 

1

 

瓶窑，位于杭州北郊，绕城高速之外，属于杭州新的非限行区域。从城西出发到瓶窑，大约三四十分钟路程。

△杭州云城

 

我们的印象中，瓶窑属于比较偏远的郊区，但实际上距离杭州云城、未来科技城、良渚新城不远，能受到这三个板块的辐射。

 

其东南面，为杭州云城和未来科技城，通过瓶仓大道—运溪路即能到达，东侧为良渚的山脉，北侧为良渚古城遗址。从杭州西站出发到瓶窑，约二十分钟路程。

 

现阶段，瓶窑依托的是未来科技城的刚需购买力，而未来还得依托杭州云城的配套。

 

从地图上看，瓶窑的崛起也只是时间问题。

 

云城以西，坐落着大片的丘陵山脉，决定了其先天不适合进行大规模的开发，就算是从未来科技城往西的临安，也已经逐渐偏离了刚需的轨道。

 

越过南湖之后的青山湖科技城，低密住宅居多，这里最高限价已达2.95万/㎡；再往里深入，就是临安的主城区，价格2.6万/㎡多且土地开发较为饱和。

 

虽然16号线开通，但是对于真刚需来说，这个价格已经不太亲民了。

 

另外，东面的主城区房源价格也不适合刚需，排除考虑范围；南面又是湿地和群山，同样不适合开发，只有闲林作为选择地。

 

而北面的瓶窑，是整个杭州西面为数不多的、拥有大面积可开发土地的区域，开发空间很大。

 

这和之前我们说的「杭州云城拉起了安吉」是同样的道理，只不过一个是第一层外溢，一个在第二层外溢。

 

2

 

溪上俪庭中签率创下纪录，其实也不算意外。

 

毕竟，去年良渚板块新房的开盘频次加快，中签率就一直走低。

 

2.23万/㎡的新湖香格里拉·蓝月春晓，共开盘8次，前5次均流摇，到2020年9月中签率降至21%，随后两次分别为23%和15%。

 

2.08万/㎡的万科大溪谷，2020年就开盘9次，其中8次中签率在20%以下，最近一次12月的开盘仅6.54%。

 

而这次2万/㎡溪上俪庭，和良渚板块新房存在800-3000元/㎡价差，95㎡户型总价大多在200万以内，开出5.36%中签率，也就不足为奇了。

 

良渚—瓶窑，这是一条向西进发的路径，就好比未来科技城—青山湖科技城一路向西。

 

当然了，瓶窑最大的遗憾是无地铁线路经过，这一点和崇贤一样。离最近的地铁2号线良渚站，直线距离也长达约6.5公里。

△网传4期规划12号线线路

 

不过在网传地铁四期规划中，12号线将在瓶窑设置始末站，2号线也将延伸至瓶窑，官方网站上杭州西站、高教路站、阿里巴巴站的站点已经确定。

 

3

 

瓶窑板块内部，共有3个新盘：溪上俪庭、新力·启云府、西房万科·良语久园。

 

其中，刚刚摇号结束的溪上俪庭处于瓶窑的核心区域，与瓶窑镇政府仅隔一条瓶仓大道，南面约500米是在建中的中法航空大学。项目规划11栋高层，主力户型为95㎡中间套、边套，精装限价2万/㎡。

 

即将登记的新力·启云府，由两宗地块组成，规划30栋5-6F洋房，主力户型80-109㎡，精装限价2.4万/㎡。

 

西房万科·良语久园，规划11幢洋房+23幢叠排+15幢联排，户型面积跨度93-239㎡，首开320套洋房，120套叠墅，预计2.4-2.76万/㎡

 

值得注意的是，同一个板块内的各盘价格不同，高层与洋房，相差4000元/㎡。

 

虽然产品业态不同，但对于刚需来说，这意味着总价门槛的提升。例如，溪上俪庭95㎡的高层总价约190万，新力·启云府95㎡的洋房总价约228万，两者相差约38万。

 

刚需买房，总价得摆在第一位，所以这也是导致溪上俪庭低中签率的原因之一，毕竟贵出来的钱快赶上三成首付了。

 

二手房方面，瓶窑的二手房均价约2.2-2.4万/㎡，和新房比有轻微倒挂甚至顺挂。

 

4

 

据「好找房」数据显示，截止2020年12月31日，2020年一年杭州二手房成交10.3万套。

 

全年成交量最高的是闲林，签约4000多套，2020年住宅小区成交TOP3，也由闲林板块内绿城·桃源小镇、竹海水韵、翡翠城三盘包揽。

△图源好找房

 

闲林板块，位于未来科技城北面，为刚需的集中外溢地，二手房成交活跃。

 

但交易频率的加快，会导致价格水涨创高，如翡翠城的签约均价在2020年提高了近1万/㎡，有的房源挂牌价甚至接近4万/㎡。

 

贝壳找房平台上，闲林二手房价格大多在2.6-2.8万/㎡不等，再看看瓶窑2万/㎡的新房，它不香吗？

 

所以，未来科技城的刚需们要像抓住「救命稻草」一般，一定要盯紧瓶窑。

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