绍兴，是「超大杯」的临安

|不一样的绍兴，不一样的杭州

文丨陈琪栋

杭州周边有两个关注度高且不限购的城市，一个是撤市设区的临安，一个是杭州都市圈中的副中心城市绍兴。

 

为什么要把他们放一起？

 

我们认为，绍兴是一个「超大杯」的的临安，将对杭州楼市产生重要的影响。

 

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毋庸置疑，同处在杭州都市圈中，绍兴城市能级远胜于临安。

 

第一，绍兴具有天然的地理优势，其位置胜于临安。

 

临安位于杭州的西郊，属于城西科创大走廊的西端，地形以低山丘陵为主，区境内北、西、南三面环山。

 

而绍兴坐落于萧绍平原之上，位于沪杭甬大湾区的腹地，境内河网密布，水系丰富，自古就是一片富饶的土地。

 

以两地政府所在地为起点，测算其与杭州市区中心的距离。临安区政府距离杭州市政府约46.5公里，绍兴市政府距离杭州市政府约42公里。

 

按照实际情况，临安与未来科技城之间距离约24.7公里，沿科技大道行驶约45分钟左右路程，而绍兴与杭州萧山接壤，相近的柯西和萧山城南的通勤时间控制在30分钟以内。

 

第二，绍兴的人口经济更加繁荣，2019年绍兴的总人口8倍于临安，生产总值（GDP）10倍于临安。

 

根据两地2020年统计年鉴数据显示，2019年末绍兴市户籍人口总数为447.87万人，GDP约5780.74亿元；2019年末临安区户籍人口总数为53.95万人，GDP约572.94亿元。

 

当然，临安已经撤市设区，应该与同行政级别的绍兴区县比较。

△数据来源：2020年绍兴统计年鉴、2020临安统计年鉴

△数据来源：2020年绍兴统计年鉴、2020临安统计年鉴

 

柯桥、越城、上虞、诸暨GDP均大幅超过临安，嵊州GDP高于临安约16.21亿，仅有新昌451.46亿不及临安。人口上也是一样，仅新昌不及临安。

 

第三，在交通、商业、学校等配套设施上绍兴更优。从两个方面来看，一是地铁线路，二是高校数量。

 

绍兴作为浙江省第三个批准建设地铁的城市，目前有3条地铁线路正在建设，分别为杭绍城际、绍兴1号线、绍兴2号线，而临安只有一条杭临城际（16号线），已经开通运营。

 

绍兴拥有11所普通高校，如绍兴文理学院、树人大学杨汛桥校区、越秀外国语学院、浙江工业大学之江校区等，其中绍兴文理学院已经向上级提出更名为绍兴大学的申报。

 

临安拥有5所普通高校，农林大学、杭州医学院、杭州电子科技大学信息工程学院青山湖小区、浙江警察学院临安校区、浙江公路技师学院。

 

以上三点，就是为了说明长三角一体化、杭州都市圈的背景下，绍兴更能享受到发展的红利。

 

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站在杭绍城际这条线上看，与杭州5号线接驳的杭绍城际铁路，将串联起绍兴与杭州南站、奥体、滨江等杭州中心区域，杭绍将同城化通勤。

 

城际地铁距离开通还需要一段时间，但是其周边地价和房价提早出现了攀升之势，尤其是柯桥城区的地价，已经超过了萧山姑娘桥站。

△图源凤凰网房产绍兴站

 

2019年，万科竞得地铁5号线停车场盖下区地块（彩虹天空之城），当时成交楼面价14275元/㎡，自持4%。

 

同样2019年，万科竞得的柯桥城区R-24地块，成交楼面价已经达14755元/㎡。2020年，万科R-24地块西南侧的金昌R-40地块，成交楼面价达19737元/㎡，之后轻纺城中心旁的原迪卡侬地块又拍出20545元/㎡的地价。

 

沿着地铁线继续向内延伸，镜湖核心区域的高层价格从2.2-2.3万/㎡的均价涨到了2.8万/㎡左右，也超过了2.56万/㎡的彩虹天空之城。

 

按照价格逻辑，过去我们过于绝对地认为是买不起杭州的人溢出到绍兴，现在也有可能反而是买不起绍兴市区的溢到萧山。

 

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不管是杭州溢绍兴，还是绍兴溢萧山，有一点我们可以明确：随着杭州城市框架扩张，楼市格局也会扩容，未来的趋势一定是杭绍楼市一体化。

 

而绍兴在里面扮演的角色，好比是一个放大版的临安，只不过比临安规模更大，城市能级更高。

 

就像杭州市民对临安楼盘津津乐道一样，绍兴将给杭州楼市带来某种的变化。

 

至于变化是什么，暂时还是个谜。

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