杭州新区划埋了两个「擂」：西湖VS滨江，临安VS富阳

杭州的行政区划调整，已尘埃落定了好几日。

 

上城区、江干区合并，设立新的上城区；下城区、拱墅区合并，设立新的拱墅区；原余杭区一分为二，设立新的余杭区和临平区；设立钱塘区。

 

通过拆并行政区的方式，解决了此前行政区之间「大的过大，小的过小」的问题，提高了行政管理的效率，优化了城市的内部框架，均衡各区之间的发展。

 

但城市不是一盘散沙，而是牵一发而动全身的整盘，部分的调整会对全局统筹产生影响。

 

这次按兵不动的西湖区、滨江区、富阳区、临安区、萧山区（大江东其实已经事实划出多年），这5个行政区虽然表面上没有发生新变化，但背后却是暗流涌动。

 

就像高手过招，拼内力而不表于象。

1

西湖、滨江，争「南启」的主导权

第一个「擂台」，是西湖区和滨江区在三江汇上的较量。

说得直白点，就是是比双浦和浦沿谁先起来。

 

三面云山一面城，西湖给了杭州独特的山水资源，但也制约了西湖区的城市发展空间。其区界范围内，存在大量的山地、湿地、保护性土地，实际可开发的面积不多。

 

最成熟的西湖文教区，承载着老城西情怀和梦想，也最具有精致和谐的气质。杭大、杭师院、杭电等高校旧址坐落于此，马云在这里创办了阿里巴巴，最早的杭州高新区设在这里，杭州早期的的商品住宅桂花城、南都德加...

 

北上已经饱和，只有南下了。

 

南下的平原，主要有之江、转塘、双浦三块区域。

 

之江、转塘这片的发展不尽人意，尤其是在沿江的板块的对比之下，板块内虽然有着中国美院象山校区、浙江音乐学院、云栖小镇等资源，但主要以低密度开发为主，产业和人口之前比较薄弱。

 

当然，之江也不至于被放弃，蚂蚁总部的进驻、银泰城的开业等利好消息，逐渐会带动起之江的人气。

 

相比之下，双浦还有不少发挥余地和土地资源，并且在三江汇规划范围中处于较为核心的位置。

 

一方面，今年首次集中供应的土地中 ，出现了首宗双浦双限地块，可见西湖区在主动推进这片区域的发展的意图；另一方面，之前透露出来的《三江汇地区综合交通网络规划图》看，双浦除了是现在6号线支线的终点位置，远期还将有11、12、19号线，地铁网络密集。

 

因此，西湖区要在三江汇获得更多的资源倾斜，要在南启中获得一席之地，必然要打好双浦这张牌。

 

而从三江汇规划图中看，双浦最大的对手是滨江的浦沿。

 

△图源杭州发布

滨江地不够，已经是公认的事实。

 

地不够用，一个原因是滨江区域不大，毕竟是从萧山划出去的三个镇组成；另一个原因，自然是发展速度快，滨江的高新产业聚集，作为互联网经济高地，也是杭州对外展示的名片。

 

从三桥到四桥，再到一桥，滨江沿江区域全线饱和，向内延伸的腹地，同样难以扣出一片大面积的空白区域，这也导致了近两年滨江的宅地供应极少。

△2019.12.15，滨江鸟瞰

 

或许是为南启留的后手，滨江浦沿的西南侧还有留有宝贵的沿江土地，位置大概在之江大桥南面，就是现在滨江工业遗址公园这边，向内还有大片的农居房，可以拆除一片空地来。

 

△浦沿西南侧卫星图

在此前的《杭州市滨江区分区总体城市设计》中，这片区域被定义为智慧新天地次中心，并且一线沿江区域均为绿地公园和商业商务的规划。

 

而在三江汇的官方报道中，远期这里将提供居住及配套服务。

△图源杭州发布

无论是规划成高端商务的写字楼还是住宅用地，浦沿的西南侧都将成为争取三江汇红利的滨江代表NO.1。

 

三江汇未来城市的目标是，「到2025年，未来城市初具雏形；到2035年，未来城市初步建成；到2050年，全面建成未来理想城市。」

 

滨江与西湖之间的竞争结果，或体现在下一轮城市的空间格局的改变。

 

2

临安、富阳，谁先进入大开发

 

第二个擂台，是临安与富阳之江的比拼，争的是下一轮开发机遇。

 

作为原杭州行政区中的老九和老十，富阳于2014年撤市设区，临安于2017年撤市设区，虽然现在他们之间的PK不太明显，但未来一定显现出来。

 

就像2001年撤市设区的萧山和余杭（原余杭区），因为两个区财政独立，辖区面积庞大，土地资源丰富，总在经济、教育、产业、环境等各个方面保持竞争。

 

产业经济上，萧山因民营制造业在前期占有优势，后来余杭（原余杭区）迎来阿里巴巴又超过了萧山。还有钱江世纪城和未来科技城的口水仗，更是此起彼伏。

 

说回临安和富阳，他们怎么竞争呢？

 

作为城西大走廊的端点，临安坐拥青山湖科技城、农林大学、16号线等配套，近年来进入了基建高峰期，大批重大的项目开工建设，城市基础设施也日渐完善。

 

并且，新一轮行政区划调整后，临安与新余杭区组成了一对CP。

 

新余杭区成为西杭州的中心，这一点毋庸置疑。以余杭政府的回迁，杭州第一高楼的建设为标志，新余杭区正在主城化，人们对其的认同感也将更加强烈。

 

△临安与余杭区政府测距，截图自百度地图

 

而临安在产业平台、交通路网等方面，都与新余杭区有密切的交集，更容易接受未来科技城的辐射。临安区政府和新余杭区政府，直线距离仅约25KM。

 

和临安区界接壤的富阳，也正处在成长期。

 

在拥江发展战略之下，富阳的能级正在有效提升。二绕西复线、地铁6号线、西延的彩虹快速路，降低了富阳到萧滨的时间成本，在方便本地居住出行的同时，也更能承接住来自滨江、之江等地的外溢。

 

而且，以东洲为代表的的富阳部分区域，也纳入三江汇辖域范围，远期有地铁通过。

 

另一方，富阳的土地储备还是较为丰富的，光今年一二月份，就接连出让了6宗涉宅地块和8宗商业地块，

 

当然，富阳也弱处，缺少大型的企业为其引流，导入资源。

 

除了上面所说之外，临安和富阳还有一个共性，都有较多需要保护的环境，需要高效长远的规划。

 

再者，就连在房价上，临安和富阳都具有高度的相似性，大概在2万/㎡左右到2.9万/㎡左右的区间内。

 

所以，他们才能成为竞争对手。

3

建德、桐庐、淳安，谁是杭州下一区

2020年12月，杭州提出了「一核九星」的概念，即一个城市核心区+9个郊区新城。

其中，桐庐和建德一起成为一颗星，淳安单独成为一颗星，郊区新城的建设愿景是产城融合、职住平衡、生态宜居、交通便利。

△杭州一核九星示意图

因为建德、桐庐、淳安位于杭州的最西面了，从与杭州的联系和归属感上，都比较弱。既有地理条件的天然阻碍，也有经济落后的掣肘。

 

△2020年杭州各区、县（市）GDP

「八山半田分半水」的淳安，地域面积高达4427平方公里，是浙江面积最大的县，但区域内以山区为主，交通条件也不是很好。

 

△淳安县地图

而光依靠千岛湖的旅游业带来的GDP，显然是捉襟见肘的，近几年才摘掉了贫困县的帽子。

△建德市地图

 

建德是古严州府，历史上是浙西的政治文化中心，比较有名的航空小镇正位于此，2020年GDP总量高于淳安、桐庐，增速最快。

 

△桐庐县地图

桐庐，是快递之乡，也在三个县（市）中较发达的区域，并且地理上与富阳接壤，最靠近杭州。从杭州南站出发，大约半小时能到桐庐高铁站。

 

最有可能成为杭州下一个行政区，是桐庐。

 

虽然目前看来真的有点远，但是有先例在前——2013年，南京最偏远的高淳撤县设区。

 

从南京市政府到高淳区政府，直线距离约82公里；而从桐庐县政府到杭州市政府，直线距离约71公里，比前者要近。

 

 

- END -