【原】《香帅的北大金融学课》特辑：房地产专题

（1）首次置业，刚需房如何选择：

1. 现在的中国房地产有泡沫吗？北京现在的房价相当于东京1990房价1/16，所以北京房价虽然很贵，但是和1990日本还差很远，远远不是一个数量级上。

• 这些年我国房价快速上涨符合全球范围内的一般规律；

• 我国房价还有很大的上涨潜力；

• 我国政府调控房价，调控的不是房价水平，而是房价的增速。

2. 房价上涨的一些似是而非的原因：

• 货币超发导致房价上涨？——原因还是我国较快的经济增速，而不是货币超发。中国房价张得这么凶根源还是我国城市化推进得比较快。

• 供地不足导致房价上涨？——随着收入的增加，市中心的房价和低价还是会上涨，决定房价的是位置，而不是土地。选房子三个因素特别重要：位置，位置，位置。

• 房价是炒作起来的？——我国大中城市的房价是有很坚实的基本面支撑，而不是投机炒作的结果。

3. 买房的两大原则：

• 先上车原则：先买买得起的小房子，而不是一步到位，随着小房子增值你可以找机会再换大房子；

• 稀缺原则：尽量买城市中心的小房子（而不是偏远的大房子）。房子的价值不在于房子本身，而是房子附近的稀缺资源。学校，医院，商圈，办事机构等等，至少也要有地铁。

（2）改善房怎么选：（除了改善居住，更重要的是改善你的财富状况）

1. 现在买房不晚，还会进一步改善你的财富状况：

• 房价长期趋势是上涨的；

• 我国的发展所处阶段还很低，经济增长和房价上涨还有很大的空间；

• 全球范围内的资产荒。房地产作为稳定的安全资产越来越受到追捧。

2. 改善房回报率高于股票等理财方式：

• 加了杠杆【可贷款买房，这是国家给我们的福利】

• 房子安全稳定

3. 如何安排首付和贷款

• 尽量少付首付，多用贷款

• 不仅要多用贷款，还要贷款期限尽量长

• 尽可能使用公积金贷款

（3）养老房让你老有所依

1. 挑选城市的八大要素：城市的发展潜力才是你的首要考量——

• 城市规模：最重要因素。资源集聚能力，网络效应。

• 人口流入

• 人均收入

• 土地供应

• 儿童数量增速：学龄儿童增速越快，房价越高，增速越快，如深圳

• 上市公司的数量：经济活力的指标

• 财政收入：显示经济状况

• 服务业占比：服务业主导的城市发展潜力大，在经济下行的时候能够对抗经济下行。

2. 国外房地产投资：看起来很美

• 国外的房子其实不便宜：通过人口规模对比

• 和国内可比的城市比，国外的房价其实更高

• 国外的房子投资收益率并不高

（4）租房VS买房

1. 发达城市的房租是增长很快的，今日看起来便宜，未来会很贵；

2. 由于房租快速增长，房价相对于房租其实很便宜；

3. 房价包含未来的所有租金，能够帮助你对抗通货膨胀，而房租要承受这个通胀的风险。

租房原则：便利原则，租房便于你的职业发展和收入增加。

（5）问答

1. 房价收入比：

现在的房价不应该和现在的人均收入比，而是应该和未来的中高收入阶层比。

房价是对未来收入的提前反应，房价收入比反映了一个城市未来的增长潜力。正如股票的价格反映未来盈利能力的提前反应。

一个城市的房价收入比高，不一定说明那个房子贵，很可能是因为那个城市增长潜力好。

2. 房产税的影响：

短期内很难推出：跟现有税种（流量税）性质完全不同，当前不具备条件征房产税（存量税）。

流量税和存量税的区别：

• 流量税：针对流量的，增量的收入份上的，相当于从做大的蛋糕中切一块，征收阻力不大；

• 存量税：向财产征税，相当于从没有增量的已经属于个人的蛋糕中切出一块，带来的痛苦很大，阻力很大。存量税的税收阻力来源于退休老职工、低收入人群等。

保障基本居住需求，房产税税率不会太高：一定会有足够的税收减免，保障人们的基本居住需求。

渐进推出，力度有限，房产税不会改变房价方向：房价由供求关系决定，有发展潜力的大中城市的房价依然有上涨的空间。