城市分层 重庆90后城市房产大数据分析师,把数据掰开了揉碎了讲给你听,房地产从来不复杂 121篇原创内容 公众号 “任你精信中心再灯火通明,也抵不过资本们的霸气砸钱。 城市分层第 121篇 原创文章 2021年4月28日,注定是计入重庆土拍历史的重要一天。 01 昨天的土拍,杨一看出了一丝惨烈。 任你精信中心再灯火通明,也抵不过资本们的霸气砸钱。 你的技术再好,分析研判的再到位,你也打不赢别人。 毕竟,你的授权地价就是周边的地价,比如周边地价7000元/㎡,你最多上浮个30%,也就是9100元/㎡。 但资本们,授权价直接就是按照周边房价来的,比如周边房价12000元/㎡,别人就可以直接干到12000元/㎡。 但你按照地价的逻辑去拿地,遇到这帮子人,你是拿不到地的。 我赚不赚钱不要紧,先把你干死再说! 02 昨天的土拍,还是很有看点的。 尤其是融创。 区县一共成交了62宗地,其中融创拿了8宗地, 主城一共成交了24宗地,融创拿了5宗地。 也就是说,28号大重庆范围内共成交86块地,融创一共拿了13宗地,占比高达15%,可谓是非常风光。 融创在重庆主城拿的地块分别是: 在悦来,以13451元/㎡的价格拿下19.78万方的纯住宅地块,限高30米,溢价率为61.57%; 在蔡家,以4895元/㎡的价格拿下44.95万方的地块,38%的商业商务,算下来就是17万方的商业商务,溢价率为18.73%; 在磁器口,融创和海伦堡合作以9757元/㎡的价格拿下7.17万方的地块,42%的商业商务,溢价率为36.7%; 在科学城,融创和大发合作以11695元/㎡的价格拿下4.19万方的纯住宅地块,溢价率为61.98%; 在科学城,融创和象屿合作以12145元/㎡的价格拿下12.68万方的纯住宅地块,溢价率为64.18%。 4月28日,融创在重庆主城获得了88.77万方的土储,共耗资76亿元。 03 那么,融创一共为28号的土拍准备了多少钱呢? 4月28日一共供应24宗地,融创共参与了21宗地,21宗地的起拍总价为250亿元,按照20%的保证金来算,融创光4月28日就交了50亿元保证金。 再加上买地一共花了76亿元,而买地的钱里面可以扣去20%的保证金,也就是说,融创为4月28日这一天准备了76*0.8+50=111亿元。 这只是4月28号这一天的。 这只是重庆主城的,还不包括区县的。 它昨天还在区县拿了8块地呢! 我们假设它4月29日还能拿这么多地,那它在主城这两天就要总共准备220亿元现金。 如果加上区县,杨一预计融创至少为这次大重庆的土拍准备了预计400亿元现金。 04 400亿元现金对于一个龙头房企来说,可能不算什么。 但是对单个房企单个城市来说,意义重大。 融创2020年在重庆主城共销售了254亿元,按照5%的净利润来算,也就是12.7亿元的净利润。 12.7亿元和400亿元,一对比就能知道孰轻孰重,也可以看出融创对于重庆市场的重视程度。 05 那为什么融创要如此重仓重庆呢? 融创在重庆,已经连续当了5年老大了,它会有很强的动力去争取下一个老大。 那种感觉,杨一高中时曾体会过。 高二高三4个学期连续8场期中期末考试,杨一都是班上第一名。 当你第一的时候,你就会一直想着怎么去保持这个第一名,会非常难也会非常煎熬。 因为只要你赢过,你就不会愿意输。 就像一匹狼,只要你舔过一次血,不管你被圈养的多舒适,你的狼性、斗争性永远都不会丧失掉。 老大位置做上瘾了,如果突然一下要当小弟了,心理落差是很大的。 但融创的现实条件又不是那么支持它继续当老大。 融创最大的现金流项目就是融创文旅城,而这个项目的住宅已经基本清盘了,剩下的全是难卖的、耗资大的商业商务写字楼车库等。 融创的其他的项目又难当此大任,卖的最好的融创壹号院2021年前四个月也才卖了8个多亿。 融创的下一个神盘又在哪里呢? 融创的存量方面也不容乐观。 截止到2020年底,融创还有260万方住宅存量,而2021年第一季度,融创卖了37万方住宅,融创现在还有223万方住宅存量。 06 一面是不够用的存量,一面是众多小弟的虎视眈眈,老大的宝座岌岌可危。 所以这次融创像疯了似的拼命参拍、拼命拿地,重砸400亿来大重庆拿地。 主城供应24块地,融创参拍21块地,而且是主城的东南西北方全部都参与。 这就说明融创并不是战略性拿地,不是它经过仔细研究分析后,得出某某区域的未来特别好,所以要拿地。 不是战略性拿地,而是恐慌性拿地。 先射箭,再画靶心; 先拿地,再解释这块地所在的区域,未来会有多么多么好。 杨一看出了融创的凶猛,同时也看到了它的焦虑。 这不就是我们普通人的生活嘛,拼尽全力,挣那点碎花纹银,来解那人世慌张。 但其实,融创大可不必慌张。 今天拿地的很多都是国企央企,这些跟融创不是在一个层面上的竞争。 国企央企一般开盘都在8个月以上,而融创可以做到4个月时间开盘,而且项目还可以卖的非常好,比如西永土主的融创云鼎城项目。 融创在4月份拿地,在8月份就可以开出来,然后2021年还有4-5个月的销售期。 通过大量新获得土地的集中推向市场,融创是有机会维持住销冠的位置的。 拿地的不是你的竞争对手,而你的竞争对手昨天又没拿到地,比如某科、某科、某某置地。 大家都是一样的没多少存量了,你是重庆老大,你慌啥子慌? 不要过度慌张,动作不要变形了! |
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