解读：土拍后，重庆楼市会疯狂吗？

第一，今天是个标题党，吸引你进来；

第二，所谓“疯狂”，我认为不会，我也建议大家也不要冲昏头脑。尽管局部区域和个别楼盘，目前的受关注度，有些墙裂；

第三，这次土拍，到底会有什么影响，对于我们买房人，又有什么实际意义？

我随便分享几点自己的浅见。

01

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土拍总结

这次的土拍，远没有到疯狂的地步。

而是一次基于全国房地产市场大环境、大行情下，重庆土地价值理性回归的一个再正常不过的事件而已。

从宏观的角度，说两点

第一，重庆土拍，428一开始，实际上，是有些让人意外。

 

意外的是中交、中铁建，这样的央字头，率先破了局，带了节奏。

看的懂吗？央字头房企，很多都不缺钱，融资渠道更广、融资成本更低，甚至，很多，都可以不以利润为导向。只要，做的正确。

 

于是，其他开发商，中午就看懂了。

 

好，自己悟。

 

第二，这次重庆，其实无论是相对单价，还是火热程度，都压根不足以上热搜。

只是由于一些从业者久旱逢甘霖，朋友圈太张扬造成的。

 

很多城市最近都在集中拍地，二线城市，优质的沿海三四线城市，只要不是像成都、杭州这样之前太躁动现在刻意低调的，这几天都不差。

各种原因，值得大家自己悟。

 

在宏观之下，我们再来看看这两天的微观细节。

 

这次拿地，有几个特点：

第一，有备而来

龙湖、融创，再加上金科，显然都是有备而来，而且明显是经过充分预估、授权，和B计划。

B计划=非那不可。

所以，第一天第二天，他们拿了不少好的地块。

包括看上去像内定的大渡口含商业600亩优质地块。40%和57%的溢价率。

还有融创61%拿的悦来地块。

第二，跟风

中交、中铁建破局；

龙湖、融创、金科强势，带节奏。

信心是会感染人的。

开始大家没反应过来，但到28中午，就全部搞明白了，跟！

28晚间，西区的三连拍，让情绪到了阶段性高潮。

尽管29号都在克制，但是，却通过做实中央公园的1.4，传递出另一份的高度认同。

重庆楼市前三强，老大们都像热血青年，还不跟？

第三，意外

这次当然也有意外，比如像恒大、碧桂园这样的全国头部型房企，没有入局；

香港置地、绿城、华润等，一些让人有品质期待的改善型房企，也几乎没有收获；

还有如万科，似乎跟其重庆多盘发力的凶猛，有所不匹配；

要么是预期略保守，且算账严苛，不能像一些中小房企那样“铁脑壳”；

要么是另有计划铺排。

4月没拿到地，那么今年新出惊艳项目的几率，也就有所降低。

总体而言，开发商们的判断，其实也产生了一定的分化。

谁对谁错，当然不好说。

02

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重庆，真不贵

重庆，真不贵。也远未疯狂。

 

我关注了很多城市近期的情况。

 

比如广州，最近几天的土拍。

▲426统计数据 图源广州楼市发布

热门的区域，多触发土拍上限，最有由开发商摇号。

最高的，拍到42122元/㎡。

 

又或者是无锡。

28号的土拍，热门几块地，全部达到限价上限，触发竞拍租赁面积环节。

最多的要修66100㎡租赁面积。

 

实际可售部分的楼面价，可想而知！

▲图源无锡楼市情报

再举个例子。

 

浙江绍兴。

我不说结果。

部分核心位置的土地，光起拍价，已经17000-19000元/㎡了...

 

或者看看绍兴市再下面的，上虞。

楼面价，也已14000-16000元/㎡。

▲图源房天下

2020年GDP

广州，约25019亿

重庆，约25002亿

无锡，约12370亿

绍兴，约6000亿

2020年末本外币金融存款余额

广州6.7万亿

重庆4.2万亿

无锡1.9万亿

绍兴1.09万亿

2020年，小学生人数

广州，约112.5万

重庆，约202.5万

无锡，约43.9万

绍兴，约26.8万

作为西部城市，底子薄，让重庆在人均方面，有所落后，这是不争的事实。

但是，作为西部最大量级的城市，在国家战略不断倾斜之下，不断进行资源和利好加持。

 

重庆无论人口、产业、配套基础、金融基础等等，在国内城市，都名列前茅。

 

西部战略支点、中国第四经济增长极、西部金融中心、西部国际门户、交通枢纽...

这样的重庆，注定是一步步，走向价值回归的道路。

用这样的眼光看，他贵吗？

疯狂吗？

 

当然不。

也完全不值得躁动或者惊讶。

03

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影响

地价贵了，房价就一定会更贵？

这也不是必然的。

这四款车，我们能用近似的语言描述他们：

外观硬朗、造型方正、有点硬派、越野性能不错，适合喜欢自驾、淌一淌小溪、爬爬土坡的男性朋友。

但他们的价格，从20万到200万，看上去，真的有多大区别呢？

 

房子是一个道理。

 

现在出来的面粉，贵了，是真的。

但他们一定会和老款的、中低端的，进行明显的区隔化。

 

改善不一定非要是大户型，大平层。

改善当然不会仅仅在意地段或有几间卧室。

而是容积率、密度、设计、公区等等综合因素。

 

现在的地，未来的房，和现在的房，需求人群，是大不同的。

现在的面粉，是用来做五星级酒店的提拉米苏、拿破仑、马卡龙，影响不了沁园的老婆饼价格；

同样，即便是现在的面粉，遇到不好的厨师，也会做砸。未来贵的卖不出去，一样会打骨折，打残废。

晚间1折，就是这么来的。

 

现在重庆市场，最大的矛盾，是人们对美好生活、品质居住环境向往的需求，和完美匹配综合性需求的供应不够充分，之间的矛盾。

 

因此，如今市场上最着急的朋友，其实不是刚需，也不是改善，而是手里的房卖不掉，想下车，却下不了的人...

 

我们看到贝壳外网挂牌16万套二手房，但真的很躁动、卖家牛逼反水的的楼盘，仅仅局限于有学区或配套利好、北区+“两江四岸”核心地段品质项目、西区部分低价次新。

 

仅此而已。

 

重庆楼市的分化，越发明显。

 

就像最近的照母山，区域内部之间，高低已经有接近2倍的价格！

还有像红盘，约克郡。

 

相近时间段的产品，金州大道以北的郡主，已经和以南的郡主，拉开了约3000-5000/平的距离！

为此，南郡主们，还愤愤不平：凭什么！

 

凭什么？

 

有人凭的是事前的分析预判、逻辑推理、和杀伐果断；

还有人凭的是运气。

 

未来同理。

 

基于对重庆城市本身的长期性看好，我一直是坚定的多方。

作为相对洼地，这里的长期价值，毫不质疑。

 

但是，重庆市场盘面大，供应充分，三教九流，混迹市场。

五年后、十年后，很多房子，很可能依然跑不赢通胀；

这些年，我见过太多逢高位就接盘，原想投资赚一笔，结果最后反倒亏了不少利息和机会的人。

 

真正能脱颖而出的，从来都只会是个别现象。

那么，此时，如果市场不错，最好的应对，是不是该盘一盘，处理处理？

 

而刚需朋友，除了遇到非常适合自己的目标，五一这几天，你不好好休息放假，瞎慌张什么呢...