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回复「文旅」 获取《2019-2020中国旅游地产发展报告》发布会PPT  复游城·丽江地中海国际度假区 - 湖区实景 这样的说法会得罪很多企业，但却不无道理。行业头部之所以能被叫做头部，除了响当当的市场知名度，还有别人无法企及的发展“护城河”。复星旅文在产业上的“护城河”整整构建了十年之久，除了投资法国旅游度假连锁集团Club Med和英国老牌的旅行社品牌Thomas Cook之外，复星旅文旗下孵化企业复游城，爱必侬等也开始在市场上崭露头角，这为复星旅文在任何综合体项目的业态打造上都提供了丰富且具差异性的组合要素。此外，行业头部都是擅长啃“硬骨头”的，尤其做复杂程度极高、体量庞大的文旅项目，从开发、运营到业态升级，每一步对操盘企业来说都是考验和挑战……  回到本文标题中的“丽江的快乐与悲伤”，笔者下文所述，无关所谓情怀和理想，只想单纯讲讲一个旅游目的地成长过程中的成与败，也或许，生命周期里的高峰和低谷是任何一个目的地都会经历也必须经历的“轮回”。 2010年以前的丽江，是驴友和小资青年的“快乐天堂”。大研古城熙熙攘攘，每日夜幕降临，四方街的酒吧里总聚集着各方神圣。很神奇，就算是一个人，去到那样陌生的环境里也不会胆怯，大家自然而然随着酒吧吵闹的律动快乐起来，后来人们称那叫做“丽江式土high”。游客多的地方，就会有先行者思考将需求细分，于是一系列后来在市场上响当当的品牌在丽江孕育而生，比如“千里走单骑”、“花间堂”、“真美”等。活跃的市场吸引了一大批知名投资企业进驻，大到国际企业悦榕庄、央企金茂、北大青鸟；到地方性房开企业大港旺宝（现已倒闭）、昆明城建、金林置业；也有中小投资者抱团拿地，其中大家都知晓的是明星李亚鹏落地束河古镇附近的“雪山艺术小镇”……彼时的丽江，风头一时无两。金茂雪山语（后更名为“金茂谷镇”）的一期小户型产品于2012年首期开盘的价格就跃升至1.2万元/平米，比同时期1.5线城市的住宅单价有过之而无不及；金林置业的定制式别墅产品更是找了圣瑞吉（St.Regis）做贴牌销售，单价60000元/平米。  丽江老街里 - 一街一景实拍图 丽江是很多品牌和企业深耕文旅的起点，在无人提及“莫干山”的年代，丽江走出来的民宿品牌就是王道，在丽江落址过项目的企业被贴上“实力“标签。从2012年开始，有人走出来，也有更多人走进去。在价格水涨船高的同时，市场也有了鼓吹”丽江泡沫“的风声。很多年以后，有人唏嘘，在丽江曾经风光一时、名声大噪的企业，除了悦榕集团真正名利双收，其他基本都遭遇了不同程度的“滑铁卢”，且无一例外，当然这在之后笔者与业者交流的过程中一一得到了佐证。 2012年走出去布局他地的企业并没有再回到丽江，竞争日益激烈并夹杂着些许“恶性竞价”的市场不断挤压着企业和品牌的生存空间。直到2015年，房东肆意毁约，疯涨房租；加之古城管委会重新设卡，在大研古城严查每位游客是否缴纳80元的古城维护费；这一系列操作成了压垮外来业者的最后一根稻草，人们开始“兵荒马乱”、“集体出逃”，而曾经对这片西南边陲神圣净土的最后一点执着与热爱也终被消磨殆尽……  丽江 - 白沙镇实景图  后来的丽江，从神坛跌落，将彩云之南的头把旅游交椅让给了大理、让给了西双版纳、让给了腾冲，直至今日，依然没有从当年灰暗事件的负面影响中彻底恢复过来。 借由复星旅文丽江复游城的开业，笔者得以多年后重返丽江。不得不承认，这座城市的天与地、屋与田、空气与水、人与自然还是有着与众不同的魅力的，可能厌倦了现代化城市的纷纷扰扰，人就会急迫地想要回到“天高任鸟飞“的广阔天地里，而丽江，就是这样的地方。  复游城·丽江地中海国际度假区 - 滨湖效果图 复游城所在的白沙古镇，是纳西祖辈世代居住的地方，山高水美、土地肥沃。除了四处可见的纳西传统民居，更多的是古老民族隽刻在这里的传统风俗民情和非物质文化遗产。项目选在一个山谷平地，低头是风吹草现，抬头是玉龙雪山，应该是现代人最渴望和追求着的幸福家园的模样。 白沙古镇，曾经是丽江最炙手可热的地方，2009年明天系上市公司ST明科就一度想在白沙大展拳脚。随着丽江旅游市场的快速发展，这块玉龙雪山脚下的土地因其地理位置优越、市场价值高而获得了高企的存货评估价值。2014年，在ST明科筹划重大资产重组时，曾拟向当时的浙江复星商业发展有限公司出让此块用地，但基于种种原因，最终接盘的公司变更成了一家名为“海纳宏源”的小型地方房企。  丽江 - 白沙镇实景图 很难说，这算不算是神来之笔。毕竟，仅在海纳宏源懵懂闯入丽江市场的第二年，丽江就整体进入了固步自封的“乱象阶段“，除了古城里的经营业者们频繁变更，文旅地产破产关门、兼并收购、项目易主的情况也屡见不鲜，“接盘侠”不乏当年的巨头企业云南城投、华侨城等等……避开了市场最低迷的阶段，复星旅文还是在2017年“杀”回了丽江，以4.8亿元收购了海纳宏源手上这一70万方的项目，比起当年海纳宏源被转让的5.55亿元便宜了将近一个亿，还带来了旗下品牌Club Med、Casa Cook、爱必侬、Thomas Cook，让人称颂其高超的投资谋略的同时，也对这一国际性复合型旅游综合体——复游城的落地充满期待。   01 复游城·丽江地中海国际度假区鸟瞰效果图 02 Club Med丽江度假村鸟瞰效果图 复星近年来新收购或拍卖的土地多以旅游文化概念为切入点，用于建造大型度假村、文化小镇项目。继三亚“亚特兰蒂斯”名声大噪之后，新晋的复游城·丽江地中海国际度假区以及复游城·太仓阿尔卑斯国际度假区都延用了三亚模式，投资开发包括度假村、游乐场所及可售物业在内的重资产，并通过国际知名品牌的植入实现多元化经营。 复游城·丽江地中海国际度假区 - 滨湖商业街效果图 复星旅文2018年于香港上市以来，始终定位自己为旅游度假消费领域的完整“生态系统”；到疫情爆发前的两年复星旅文取得了每年利润翻翻的业绩。但依然有人会质疑公司的地产销售，有人不能理解地产销售盈利和文旅产业经营之间的关系，在文旅行业深耕十余年，经历了行业起伏，见惯了企业成败之后，笔者却持不一样的观点：文旅综合体是一个投资大、周期长、回报慢的特殊开发品类，甚而事关地方经济的带动和文化旅游产业的发展；驱动文旅资产和内容的滚动开发，其中不可忽视的一环就是为项目创造“自主造血”的能力，从这个角度上来说，通过旅游地产的销售回现启动综合体良性循环开发，无可非议；如果说业态经营实现项目稳定现金流是文旅综合体长期生存的血脉，那清晰的商业操盘逻辑和资产推出方式则是“完整的骨骼”；重轻资产相结合，是每一个文旅综合体在开发和运作过程都必须重视的。 复游城·丽江地中海国际度假区 - 度假屋效果图 有别于“纯借文旅拿地，实则地产开发“的项目不同，复星旅文在文旅综合体的开发和运营上是有完整的构想和纵深的打法的。囊括了国际知名度假村品牌地中海俱乐部(Club Med)的复游城FOLIDAY Town，作为复星旅文消费升级的新一代休闲度假产品，是一个全年龄段、全场景、多业态、国际化的生活方式场所，不仅有丰富多样的主题娱乐、购物和餐饮商业，也包含独具特色的度假屋产品，复星旅文集团董事长兼CEO钱建农先生在多个发布会现场，都向市场传递着这样的概念“度假屋将会是一种全新的生活方式，未来国内市场的需求也会持续释放和攀升”。 复游城·丽江地中海国际度假区 - 爱必侬效果图 其实，权益性度假作为深度挖掘内需，盘活存量资产及促进旅游业发展的重要业态，已被引入中国二十余年，也经历了起起伏伏的跌宕阶段。这一名词源于分时度假，之后衍生出了分权度假和产权酒店两个主要概念，其核心目的是对度假资产进行有效使用，以此盘活积压房产、解决度假需求与购房能力之间的供需矛盾。【选自克而瑞乐苇编著的《中国权益度假发展报告》】 复游城·丽江地中海国际度假区 - 度假屋效果图 复星旅文的“度假屋“就是将物业产品与度假权益相结合，不仅是投资保值的工具选项，也可获得长期稳定的现金收益。随着中国度假租赁市场的迅速增长，度假物业带来的租金收益有望超出普通出租房带来的收益。 二十年来，在权益度假领域勇于尝试的业者前赴后继，但真正有所建树的却没有一家。究其原因，还是权益性度假行业复杂的结构体系和相互关联的主体组成。完整的权益性度假系统涉及的主体包括：开发商（复星旅文）、销售商（项目销售平台）、运营商（Club Med、Casa Cook、Atlantis等）、交换平台（爱必侬）、信托担保机构（基金系统）、会员及其他相关主体（Thomas Cook、复游会），而这在FOLIDAY的生态系统中都找到了一一对应，这也是笔者看好复游城“度假屋”模式的原因…… 复游城·丽江地中海国际度假区 - FOLIDAY生态系统 丽江拉市海湿地公园 - 湿地实拍图 （文章仅为个人观点，内容不代表所在企业观点） |
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