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很多人都知道商品住房的产权是70年，而商铺和车位的产权是40年；同样的是，公寓的产权一般是40年。这是我们面对的特有现象。 朋友就很疑惑：同样在一个小区购买了商品住房和商铺，商品房是70年产权，商铺是40年产权，那40年后商铺产权到期以后产权归谁？ 首先，我们要先明确商铺40年和住房70年的产权到底指的是什么？这是一个最基本的问题 我们所谓的住房和商铺的产权到底指是什么呢？我们现实中一般将住房和商铺的产权简单地认为是一种住房和商铺的所有权。 实际上，无论是商铺还是住宅，所谓的产权主要包括两部分：一部分是房屋所有权，另一部分土地使用权。 一般的使用期限和产权期限实际上是指土地使用期限。根据《土地管理法》的相关规定，在我国所有的土地都属于国家，无论是住宅还是商铺所占用的土地都只有使用权而没有所有权，我们常说的住宅70年产权和商铺的40年产权本质上都是指土地的使用权。这就是我们平时常见的产权多少年的由来和根本的内涵。 而产权的另外一个内涵所指的住宅和商铺本身的所有权呢？是我们自己拥有的所有权，这个所有权理论上永久所有权。根据《物权法》第四条的规定，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。也就是说，住宅和商铺是永久所有的，但住宅和商铺下面的土地是有期限的。 其次，商铺的土地使用期限到期以后会通过什么方式发生变化呢？后续是如何发展的呢？ 实际上，无论是住宅的70年还是商铺的40年土地使用权，我们真正能够使用的并不是规定的年限，因为这个年限并不是我们真正居住和使用的年限，也不是房产证办理的年限，而是开发商拿到批文开始算起，即使用年限是从国家出让时开始计算，如果再加上最短1－2年的开发周期，真正购房者使用年限已经远远不足70年和40年了。 土地使用权到期以后怎么办呢？根据我国《物权法》第149条对房屋产权到期后的情况有规定：住宅建设用地使用权限的时间届满的，可以自动续期。有的说需要申请续期，有的是自动续期，但无论如何处理，从目前的情况看都可能面临着一个再次申请土地使用权的问题。至于再次申请时是否要根据当时的地价水平补缴土地出让金，这个问题是我们必须面对的问题，也可能会缴纳一定的土地出让金，也可能会自动续期。 目前最新规定是采用“两不一正常”过渡性办法，即：不需要提出续期申请、不需要收取费用、正常办理交易和登记手续。而40年产权的商铺和70年的住宅有什么区别，仍然需要继续观察。 其三，为什么大家容易把土地使用期限和住房所有权混淆呢？实际上也是有原因的 现实生活中大家为什么会容易将住房所有权和土地使用权混淆呢？原因在于我们现在的房产证是住房的所有权证和土地使用权证二合一，因此大家往往容易将二者完全混淆在一起。 以前的房产证实际上是两个证：一个是土地使用证，一个是房产证。土地证是证明你拥有该块土地使用权的证明文书; 房产证是证明你拥有该房屋所有权的证明文书。 后来更多的地方将土地使用权证和住房所有权证二证合一，有的叫房屋所有权证，有的叫不动产所有权证，往往被人们简化为房产证，所以土地使用权到期自然就认为是住房或者商铺的产权到期了。实际上，无论是否是一个证，其表达的内容仍然是全面的。 按照我国相关部门规定，目前我们所拥有的不动产权证是需要在房地产管理部门进行登记的，这个登记的产权就是我们上面所说的完整的产权，既包含了房产的所有权也包含土地的使用权。（麒鉴） 
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