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近几年来，成都“一路向南”，除了已发展成熟的高新区，当属天府新区的发展尤为引人注目。 回顾天府新区2020年的市场表现。  图源：锐理数据年报 2020年，天府新区土地供销量均位于成都市场高位，且成交楼面地价位于近郊各区中第一，约11364元/㎡。  图源：锐理数据年报 从住宅存量来看，天府新区的住宅存量居于大成都首位，还有约7.9万㎡。 综合来看，2021年大成都的住宅供应区域应该在天府新区，相比于主城区来讲，购房者买房的机会也更多，总价选择范围也更广。 这次，我们分析天府新区的楼盘就不按照之前单独项目来分析，而按照板块来，因为天府新区不同于主城区（只有部分新城板块发展较为积极），它的各个板块目前都处于发展阶段，各有各的潜力。 当然，天府新区也不是所有的板块都值得关注，本次我们梳理5个比较值得关注的板块，涵盖了目前天府新区大部分的楼盘。这五大板块分别是：锦江生态带、万安南、麓湖板块、天府公园板块、兴隆湖-科学城板块。 
锦江生态带作为天府新区“首熟区”，早在天府新区2010年的1.0版规划中，锦江生态带就作为 “ 一城（成都科学城）一区（天府商务区）一带（锦江生态带） ” 的重要部分被单独列出，定位为居住功能。 目前板块内商业、教育等各类配套已经发展成熟。区域内的社区商业比较发达，而且分布比较合理，影院、人人乐、苏宁易购等都已开业，能满足日常生活所需。教育方面，有天府二幼、天府四幼、天府三小、天府四中等诸多学校。 不足的是，板块地铁出行并不方便，目前已开通的地铁分别是1号线和5号线在板块东西两侧，均是从板块两侧经过，并未到达板块的核心区域，其中1号线毗邻该区域有一个站点（广福站），5号线有两个站点（怡心湖站、龙马路站）。 入驻版块内的品牌房企已超10家，包括中海、万科、首钢、川发等，是天府新区“神盘”聚集之地，目前有以下楼盘值得关注，不过从往期摇号情况来看，普通资格无望。 
天府公园板块位于天府新区核心位置，属于天府总部商务区，周边规划配套丰富。整个天府公园板块被天府大道一分为二，因而天府公园板块又分为东、西两个板块。相比天府公园东区，西区产业导入较少，居住环境更纯粹，居住品质更高。 由于板块生态资源优势，且自身规划定位较高，目前板块内项目也多为改善项目，且从近期市场反应来看，客户接受度不错。  其他板块我们将在下篇文章继续梳理，大家记得关注我们哦。
另外，根据这两天朋友圈比较火的“熔断”，我们再来摆一点题外话。 最近我的朋友圈充斥着成都楼市很热的现象，中海天府里熔断，保利和光屿湖清盘，万科天府锦绣也熔断。 而这些盘在之前的开盘中，大部分都为顺销售罄的。 我们大部分人会认为，只有那些低价盘，或者与周边有明显剪刀差的项目才会熔断。“中海天府里”面积小，总价低，容易上车，熔断大家还能理解，“万科天府锦绣”这种总价500万＋的都熔断了，加上中介在朋友圈各种氛围烘托，很多人就开始紧张。 过多的紧张，其实是没有必要的，去引导这种恐慌情绪，我们也是不赞同的，首先我们先来分析这些熔断了的项目。 “中海天府里”上面我们已经讲了，主要是由于总价低，接下来我们重点讲“万科天府锦绣”。 “万科天府锦绣”位于天府公园西，周边规划配套丰富，板块自身定位也较高，未来发展潜力大，且周边多为改善盘，居住氛围也比较纯粹。 项目起步总价500万，起步面积172㎡起，单看总价来说，确实不低。但目前在大成都，总价500万，你想买到同样面积，同样的产品品质，同样的潜力板块，基本上是不可能的。所以现在看“天府锦绣”是不是极具性价比？ 并且项目本批次加推230套房源，报名人数网传690人，项目达到熔断。回顾看项目上批次290套房源，通过复核报名人数490人来看，项目的关注度一直就不低。况且，并不排除这类高价盘也会出现顺销的情况，因为这类客户90%都是买来自住的，这种尺度面积的房子置换率本来就较低，他们在楼层、朝向等方面会有更严格的要求。
由于目前二胎、三世同堂居住的情况增多，改善住宅的需求自然而然提升，所以像万科天府锦绣这种各方面都不错的改善盘成为了不少购房者的首选，项目的销售数据自然也就不错。大家应该冷静的看待这种现象，不要被带了节奏。 现在的新房，都会有政府的“指导价”，目前成都新房清水房限价3万，精装房限价3.5万，从市场在售项目来看，这也是市场的“天花板”了。而在二手房方面，成都目前配套最成熟的金融城、大源，也就在5万左右。 而非要用金融城、攀成钢这些学区房，还有“天府万科锦绣”这类“天花板”项目来形容市场，我认为本来就是片面的。翻看成都普通板块二手房，价格走势都是非常平稳的，而新房也还有不少性价比一般在顺销。 而对于购房者，尤其是普通资格的购房者来说，买房一定要从容不迫，恐慌和着急只能把风险留给自己。 就现阶段的政策环境下，价格只会有小幅度的上浮，在买房时，多参考意向项目同区域的新房房价（无论你是购买二手房还是新房），你会得到一个比较合理的价格区间。 避开金融城、大源、攀成钢这些已经虚高的板块，它们的价值还需要发展一段时间才能夯实。 如果不是因为目前的自身需求，也没有必要去盲目追高学区房， 今年3月11日，成都市教育局印发“2021年工作要点”，表示将新建改扩建幼儿园、中小学80所，新增学位10万个，可以看出成都正在积极打造教育配套，以后学区房只会越来越多。 |
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