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阳光城2020年度股东大会于2121年5月6日下午在上海阳光控股大厦召开。 参加过三次阳光城的股东大会，这次阵容最齐全，朱荣斌（总裁）、吴建斌（执行副总裁）、阚乃桂（执行副总裁）、陈霓（财务总监）、徐慜婧（董秘）等出席，和股东们进行了坦诚深入的交流。主要内容如下： 1、近期的宏观调控对地产行业确实有很大的挑战，拿地变得很困难。从目前各个城市的集中拍地情况来看，对于开发商而言拿地情况没有好转。个别地产公司甚至注册60~80个马甲，一次动用300多亿资金去参与拍地。在这种情况下，阳光城秉承“不败兵法”，求稳，绝对不能拍错地，太贵的地就不拍，要保证每一块地有合理的利润率。只要活下来，未来就有机会，要忍住忍住。 2、阳光城目前有6000亿的货值，2021年已获得1000亿左右的货值，应对今明两年足矣。但如果政策一直保持如今这般严格，会影响公司二年以后的成长性。目前地价炒高的情况有违政府初衷，不可持久。 3、2021年度业绩，泰康人寿的考核是55亿净利，未来每年有10%多的增长。目前的6,000亿货值应该能产生350多亿的净利润。今年的营收会比去年会有个较大提升，可能会有1100亿左右，不知净利会不会有超预期的实现。 4、房地产市场总体近几年面临毛利率下降的趋势。但阳光城原来净利率也不高，能够维持较稳定的毛利率和净利率。 5、公司2020年度的三费开支都有下降，三费开支较之同行较低，体现了优秀的管理能力，也是阳光城的优势之一。 6、物业公司2020年度是13.7亿的营收，1.3亿的净利润，上市公司占有物业公司72%的股份。2020年度年报中关于物业的数据没有做拆分。今年物业会分拆上市。 7、2016年境外发债成本不高，后来太多地产公司去发债，虽然各地产公司评级上升，但利率并没有因此下降，反而有上升趋势。国内银行放贷有额度限制，在放贷量固定需求量很大的情况下，利率很难下去。所以公司总体利率水平保持在7%多一点已属不易，评级以后还会上升，但降利率很难。 8、与泰康人寿的合作，一是存量项目合作，二是双方合作做新项目，三是旗下物业跟泰康合作比如社区养老、网格化服务等。与泰康合作刚开始，暂时没太大影响，未来可期。 9、公司对产品的品质有很高要求，品牌美誉度越来越好，有些项目成为了网红打卡地。跟杭州的滨江集团有合作，在杭州就有4个项目在合作。滨江集团是高品质的开发商，对阳光城是很好的参考。 10、关于朱荣斌总及团队的去留问题，朱总认为一个房产公司职业经理人团队更换是很正常的事，也许更换了不会影响公司的发展，甚至会越来越好。 11、阳光城逐步看重科技赋能，并建立了专门的投研团队。阳光城主推的绿色智慧家，在空气、水、家装等方面力求健康环保，达到行业最佳，也成了产品的一个卖点。 12、2020年在家装增配上收入是12个亿，阳光城交付的项目现在只有40%多是精装房，和万科90%以上的精装房比例相去甚远。今年，毛胚改精装比例会提高。 总体感觉，阳光城与几年前相比较，各方面都有一定的进步，步伐越来越稳健。既能保持一定的成长性，估值又很低。大股东和管理层和小股东利益一致，朱总持股成本在7元，公司不断在回购。是一个性价比很高，值得关注的标的。 |
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