环京房价下跌，限购不是主因，其实是这三方面，很多人不知道

关于环京房价的不利消息真是一个接着一个。

环京房价用了四年时间下跌了50%，环京代表性区域燕郊房价单价由2017年4月的4万左右下降到了不到2万左右，固安房价由2017年4月的2.3万左右下降到了1.2万左右。

这还没有完。春节之前环京最大的开发商华夏幸福因为债务问题引爆网络。于是环京房价春节后普遍又跌了1000元一平。

清明节假期期间，香河富力新城大幅降价，房价曾经达到2.3万，现在只要8000元一平还白送车位。

五一假期期间，涿州香邑溪谷六期（香邑花郡）项目由原来的均价9500降至最低价格6900，而且还取消原来7万电商团购费。

有不少的房产专家认为，环京限购是房价下跌的主要原因。甚至著名的任泽平现在为环京放开限购呼吁，说放开限购为的是一体化发展。

我认为，环京房价下跌是因为影响环京发展的客观因素发生了根本性变化，限购只是一个导火索而已，成为了最后的稻草。其实，环京房价下跌，限购不是主因，是因为北京产业与人口外溢减弱、防止北京周边贴边发展、环京通勤价值减弱。

一，北京外溢减弱，直接影响环京楼市的购买力

在2017年以前，北京为了防止大城市病、部分功能疏解，产业与人口主要向北京周边溢出，于是成就了环京开发商华夏幸福。华夏幸福曾经是全国前十强，2015年1-8月销售金额排全国第10位，2016年1-8月销售金额排全国第8位。

华夏幸福2015年-2016年排名

华夏幸福在固安县的PPP模式曾经被列为国家发改委公布的13个PPP模式优秀案例之一。入选理由：华夏幸福2002年在固安县率先探索产业新城开发性PPP模式，为政企合作开发产业新城提供了优秀范例。

但是，去年年底华夏幸福债务危机爆发后，其创始人王文学在内部会议上检讨，2016年后仍然大规模布局环京项目是造成资金链断裂的主要原因，他说，愿赌服输。

4月29日，华夏幸福基业股份有限公司发布2021年第一季度报告。期内公司营业收入79.49亿元，同比下降59.27%，归属于上市公司股东净利润亏损36.81亿元，下降227.5%。

2020年全国房地产前十强，已经没有了华夏幸福。

多少人在2016年后赌错了呢？

本来一线城市都面临大城市病，都有疏解产业和人口的需求。上海通过轨道交通建设，和周边一体化发展，带动了昆山、嘉善的经济，其中上海至轨道交通的11 号线支线已于2013年10月16日延伸至昆山。很多人到上海周边置业发展。

上海及周边图示

广州和周边的佛山一体化已经进行了10来年。2010年广州到佛山的地铁开通。根据规划，广佛将有10条地铁线联通。从热力图来看，广州和佛山已经联成一体。

广佛一体化热力图

时至今日，从热力图来看，北京主城区没有完全外溢到自己的郊区，与周边县市更是没有热力联系。

北京与河北省北三县热力图

外溢是什么概念？外溢就是里面装不下了，溢出到了外面。从目前情况来看，北京远远没有达到外溢的状况。大城市病主要发生在主城区，即3环以内。

然而，3环以内的产业及功能疏解，并不是自然外溢，而是安排了集中承载地，来达到快速、彻底的疏解。

北京自然外溢到环京，就别再想了。疏解后，北京的大城市病得到解决，没有满何来溢？

没有了北京的外溢，环京就不能与环沪、临深相提并论。环京，也就是地理上的概念了，经济上的概念基本就消解了。

正是这样的预期，即使解除限购，期望北京人甚至全国人民来环京投资，也是不现实的。所以，现在基本上在环京买房的，都是本地人。本地人的购买力有多大？单价1万也高吧？

所以，环京新开盘的单价比赛式的看谁更低。一手房持续降价，影响二手房成交价。二手房放盘太多，二手房价持续走低，又反过来影响一手房价。

二，环京定位，防止贴边发展

早在2016年，国家七部门共同出台了加强京冀交界地区规划建设管理的意见，意见说，统一规划、统一政策、统一管控，在北京通州区与河北省廊坊市北三县约2000平方公里区域，北京市大兴区与河北省廊坊市广阳区、固安县、永清县、保定市涿州市约3000平方公里区域，实施规划管理，联合审查机制。

也就是说，上述交界地区，河北省的区域由河北省进行规划编制，但是需要由京冀双方进行审定。北京的区域肯定是北京市进行规划编制，也肯定不需要由河北省来进行审查。

意见明确了两“严”两“防”：严格控制城镇开发强度，严禁环首都围城式发展；防止城镇“摊大饼”式扩张，防止环首都城镇连绵发展。

到了2020年，北京城市副中心与北三县协同发展规划出台，进一步指出“贴边连片发展问题严重”，并进一步明确：北京城市副中心东侧与廊坊北三县地区之间将共建平均宽度不小于3公里的生态绿带，严格两侧城市建设用地贴边发展。

因为北京的特殊性，不可能像上海、广州、深圳那样，有自然的外溢形成的市场机制，就不可能形成像广佛、深莞、沪及周边那样紧密相连的热力图。

北京的稳定安全，这是第一位需要的，生态安全这是第二位需要的。两“严”两“防”使得环京不可能形成连绵发展，与临近的北京也不可能形成都市圈。

所以，对于环京必须有以上清醒的认知。

即使协同发展最快的北京城市副中心与河北省北三县，河北省北三县承接的北京产业，也不是自然溢出的产业和人口，是能够在当地实现职住平衡的养老产业和人口。

住在河北省的北三县，工作在北京城市副中心，这是不提倡的。

我看到深圳的房产专家已经把主要资金布局在了北三县，认为东莞与深圳的距离可以比喻北三县与北京城市副中心的距离，东莞房价6-7万，北三县现在1-2万，升值空间巨大。我认为，北京与深圳没有可比性，城市定位不同，城市功能不同，核心城市与周边城市的联动不同。

诚然，北京会建设得越来越好，环京也会建设得越来越好，社会是发展的是进步的。

但是也要承认京津冀城市群与长三角珠三角城市群的发展路径和发展模式，是有根本区别的。这才是实事求是的态度。

通过上海、北京、广州深圳联动的省份融资规模，也能够看出，北京、上海、广州深圳对于周边的带动作用的巨大差距。

5月6日，央行披露2021年一季度地区社会融资规模增量统计表。其中，上海周边的省份江苏、浙江地区，以及广东社会融资规模增量超万亿元，而北京周边的河北省融资规模仅仅2268亿，仅为上述三省的1/5。

#央行披露一季度地区社融规模#

三、近几年以来，环京的通勤价值大打折扣

前几年环京房价的上涨，是基于北京外溢的强大预期带动的。除了产业外溢，还有人口外溢。

现在，通过几年的协同发展，大家发现以前预期的产业外溢并没有实现。如动批外迁之后，已经四零八落，没有了以前的品牌效应。诸如此类的还有不少。

比较环沪、临深、近穗的楼市，新增楼盘基本是由邻近的核心城市人群购买的，或投资或自住，特别是对于刚需人口来说，是第一选择。因为核心城市房价太高了，买不起，就在周边买房，实现双城生活。

早期环京，大部分也是工作在北京的刚需买的，环京成为了睡城。自从2015年房产投资兴起后，环京被大部分的投资客购买，看中的也是有庞大的北京刚需接盘侠。

然而，随着北京安保的日趋严格，环京检查站越来越多，并且检查得越来越严格，无形中成为了京冀交界的又一道篱笆。

据北京市公路综合检查站建设规划（2019-2035 年）发布的情况，现有综检站44座，规划新建站点31座。这些检查站扎起了北京安防的一道网。

安防，必然与通勤的便捷形成矛盾。工作在北京，居住在环京，通勤就不如工作在深圳居住在临深那么方便。

特别是有重大活动时，有疫情时，环京的通勤价值基本就没有了。

前年底以来的新冠疫情，让环京的楼市受到重大打击。据了解，去年5月底以前，基本就没有看房的。即使限购能够突破，北京人也不想再来环京买房。本地人有想买的，也想等着房价再降降再买。6月以后，才有刚需入场，基本都是本地人。直到现在，环京购买者，也基本以本地人为主。

环京房价比2017年最高点下降50%，应该算是崩盘了。比较鄂尔多斯、温州楼市崩盘的先例，当地的经济、金融受到很大影响，恢复元气至少需要五年以上。环京受到各种因素的影响，恢复起来，需要的时间更长。

北三县也是谨慎乐观，虽然地铁已经开始建设，预期年底能够动工。因为，不利通勤的因素不消除，地铁也不是楼市的加分项。

比如，深圳盐田区已经通地铁了，但楼市并未由此得到拉动，早前预测的地铁一通，大梅沙的海景房将一路上涨情景并未出现，即使大海多么蓝，山景多么恢宏。“面朝大海，春暖花开”，并不是人们置业的唯一需求。那些远离市区的“面朝大海，春暖花开”，反而日渐衰落。

再如东京，和周边县市轨道交通发达，但是来东京更方便了，只要有条件，还是到东京来谋生。

通了地铁，与之相伴的是人口的流入、产业的引入、配套的完善，无论工作与生活都越来越方便。如果没有这些，地铁就是输出人口的便利工具。何况，北京方面并不需要北三县人口的日常通勤，需要的是疏解养老产业等非城市核心功能。

贴边发展，然后再扩展，才能形成都市连绵区，这才是都市圈、城市群建设的要义。没有了贴边发展，就承接不了核心城市的外溢，也就不能形成都市圈，进而形成都市连绵区，以及城市群。

上海不怕贴边发展，所以长三角一体化发展非常给力；广州不怕贴边发展，广佛一体化是最成功的；深圳不怕贴边发展，深莞已经同城化，让世人瞩目的国家级科学城是深圳光明与东莞松山湖共同建设的。

所以，那些说环京房价腰斩是因为限购，其实是不懂环京与北京的内在逻辑。北京向周边的外溢减弱、不能贴边发展、通勤价值大打折扣，才是影响环京楼市的主要原因。

如果上述三个方面的因素不改变，放开限购，环京楼市也不可能发生根本改观。