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（本期闲话二手房事） 未来购房信贷政策的放松将成为重要转折点 最近，很多人感叹，几个一线城市二手房流动性快冰冻了。主要观点是： 1、经济形势不佳。目前经济实业、金融业都不太好，以及连连攀升的失业率，导致在手的卖不出，想买的基于未来预期太差，根本不敢给自己上巨额杠杆。所以流动性接近枯竭。 2、 数据上，二手房成交价格、数量不断下降，很多已经跌回2016年。 我常住上海，就以上海为例谈谈自己的感受，由于目前几个一线城市都差不多一样的限购限贷政策，我认为这些体会应该也适用于其他城市。 刚过去的一年，应该是二手房市场的寒冬，不过，我身边一些朋友也有换房买房的，有摇号买了新房却并没有多大兴奋的，有买了二手房却看着成交价格不断突破底线而不爽的，也有准备置换挂在中介一降再降而无人问津的，更有几位假离婚适用首套首贷优惠的，还有更离谱的是跨城和嫂子结婚实现买房的，大千世界，光怪陆离，不一而足。 然而，理性和经验教训却告诉我，今年房价可能会回暖了。 谈谈教训吧，比较深刻，也许是一朝被蛇咬十年怕井绳。 第一次是2009年，记得那时单位领导去企业调研后回来都说，经济形势不容乐观，房价还看不到底，但事实却不是，至少房价不是，随着四万亿刺激计划的公布和执行，2009年到2010年的涨幅经历过的人都明白那个刺激。 第二次是2015年，也是同样的情形，随着上半年上海公积金贷款额度提高和股市上涨，到了年底，特别是2016年春节前后，很多房东甚至拿着几十万的定金违约，没到房交所签完字的那一刻，买房的似乎都欠着卖房的，诚信已经不值钱，很多不惜打官司闹上法庭的。因为上海有查限购、查个人住房房产税等审核流程，许多人为了不至于付款超期违约，甚至愿意花上几万甚至几十万走黄牛的快速通道。 而从2018年开始的房价的这次低潮，是否还会继续向下？我不太以为，虽然我乐见房价再跌的更猛烈一点。 从中央经济工作会议至今，全国已有多地给楼市松了绑：杭州和珠海放松社保、广州放开对商业服务类物业项目销售对象的限制、佛山放宽入户条件、深圳市四大银行降低首套房贷上浮利率、山东菏泽取消限售政策，合肥悄悄松绑限购…… 上海由于是一线城市，调控政策总体趋严，大的调整不太会，但有几个迹象值得关注，特别是二套房认定标准，如有松动，将成为开启二手房事回暖的重要通道。 1、非沪籍不满五年限购政策发布满三年 2016年3月25日上海发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系 促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，要求从严执行住房限购政策。提高非上海市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限，从自购房之日起算的前3年内在上海市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。 到今年3月，2016年被满五年限购的非沪籍人员将陆续满足购房条件，且经过三年，之前很多被限购的单身人士也满足了“家庭”的要求。这部分人员多数为刚需，且购买力也不错，可以料想，满足购房条件后，还能享受购买首套住房的3.5成首付和利率打折优惠，会释放比较大的购买力，也将对市场的回暖会起到很大的推动作用。 2、首套住房认定标准可能放宽 今年房地产调控将实行因城施策，而之前过严的二套房认定标准，大大抑制了置换群体的购房需求，不太合理。如今年调整相关政策，执行认房不认贷的政策或是加大首套房利率打折力度，势必会大大释放购房力量。 2016年11月28日，上海市住建委、人民银行上海分行、上海银监局联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》，旨在进一步促进上海市房地产市场平稳健康有序发展。《通知》规定，经上海市市场利率定价自律机制商定，对差别化住房信贷政策作以下要求： 自2016年11月29日起，居民家庭购买首套住房（即居民家庭名下在上海市无住房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的）申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于35%。在上海市已拥有1套住房的、或在上海市无住房但有住房贷款记录（包括商业性或公积金住房贷款记录）的居民家庭申请商业性个人住房贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。 3、新的经济刺激计划已经开始实行。这个就不细说了，大规模基建投资、放松信贷，市场上的资金势必会增加。 综合以上，窃以为二手房市场今年可能回暖，而未来购房信贷政策的放松将成为重要转折点。有购房需求的可以密切关注。 以上为本人想法，仅供参考，不构成建议。 |
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