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美国著名安全工程师海因里希通过通过分析工伤事故的发生概率为保险公司的经营做出指导，提出了300∶29∶1的“海因里希”法则，即在一件重大的事故背后必有29件轻度的事故，还有300件潜在的隐患。 作者 | 某国有信托公司资深风控 田星 “海因里希”法则对于金融行业来说亦值得参考，如果地产项目出现逾期，开发商背后隐藏的麻烦会更多，所有的金融机构的成长都是一部血泪史，都是真金白银换回来的教训，在当下的宏观调控的背景下，金融机构对房企融资的风控至关重要。 什么样的房企金融机构不能介入？在什么样特定的情况下金融机构也不能介入？本文将从房企类型上区别分析，提出具体的预警信号，供金融机构予以参考。 过于神秘的国企金融机构不能介入 大房企和小房企的风险预警侧重点是不一样的，过度神秘、过度融资、过度投资、融资成本高、拿地成本高或者商业占比高、合格率低、周转率低以及回款率低是金融机构要着重关注的。 首先，过度神秘的房企，建议金融机构不要介入，在当下信息如此发达的情况下，如果还能做到过度神秘，房企肯定有主观在隐瞒的需要，比如华星安邦这种生物汽车的公司，这几年全部都打回原形。 此外，必须着重防范一些神秘的国企，其在外人看来是国企身份，实际上背后有一些是内部人控制或者是它是一种假国企的身份。据统计，假国企的集中在三类公司： 港口机场物流类的公司是假国企的集中地，因为港口物流的经营都大部分都是配额制，需要许可证，有很多小公司会挂靠到港口机场公司，只是让国企代持股份，并不是真正国企。 建筑设计院公司，虽然这一块大部分都是已经改制完了，但是它名称仍然保留。 名头响亮的基金会、协会，很多是一种假国企的身份，权力最大的也许就是一个公章保管员，整个基金会公司可能就两个人，一个秘书长还有一个管公章的。 其次，金融机构在具体审查项目过程中，要关注房企的拿地成本，存货的的分布，包括项目业态中商业的占比、它跟同类房企对比以及自身的融资成本的高低。融资成本也是反映出房企的实力，有一些房企缓解自身的资金压力，会大量提高融资成本，那么侧面反映出其资金非常紧张。 再次，要关注房企的回款率，在目前的市场环境下，大部分房企都不断的要强调回款率，包括首付款以及按揭款，甚至全款支付会给一定的折扣，首付比例高的话也会给一定的折扣。 有复杂产业的小房企不能介入 对于小型房企，金融机构更是要慎之又慎，目前大部分的信托公司都已经不再介入小房企的融资，但还有个别信托公司去介入，为什么？ 这些个别的信托公司是地方上的国企，对当地市场行情，各方人脉关系都很熟络，所以敢去给当地的小房企融资，如果出现问题，这些信托公司一直追索下去。 此外，小房企涉及到一些高风险积累及复杂的产业图。高风险积累指的是那种它在原始财富积累过程中涉及到一些城中村拆迁，包括国企改制，这涉及到一些维稳或者是一些黑社会的性质，其实这种企业要避开。 复杂的产业图是指除了做房地产外还做担保小贷或者是娱乐场所的地产公司，这种公司金融机构尽量不要涉及。 最后，如果小房企涉及民间借贷，公司往来频繁，包括流水备注反常，财务费用高，担保关系异常，有还款、投资、委托投资款这种备注的一定要关注。 密切关注贷后资金流向 在给地产项目融资后，房企的资金使用和最终的回款，以及整个资金流向，都是金融机构要时刻关注的。比如，资金用途异常，挪用贷款或者是大额用款不合理。 我们此前以前接触过一个项目，它在处于桩基的阶段时候，一上来就拿了1个采购钢材的合同，5个亿就一次性要把钱用出去，这明显不合理。 金融机构作为受托人，一定要做到基本的尽职义务。 关注信息流预警信号 在贷后管理和投后管理过程中，一定要大量的、多维度的关注的融资人的信息，有条件的金融机构都会去对接一些舆情监测系统，或者是一些信息监控系统，会去抓取很多信息，包括公检法类的，工商类的，还有一些上市公司的一些公告类的，包括负面新闻。 此外，房企上下游合作伙伴的评价，包括金融同业的评价也很关键。 另外，企业行为诡异要重点关注，企业不配合提供贷后材料、或者不配合检查抵质押物，又或者是突然很配合，意愿也很强烈，招待也很热情，都属于企业行为诡异。 在商业谈判或者商业合作过程中讲究的是一个平等，如果说你的有些行为很诡异或者是超规格的，实际上背后也是有一些不可告人的秘密。 我们曾经接触了一些项目，就是因为企业的接待方特别热情，后来多方面打听才发现有很多家的贷款，当地的金融机构已经不给他做续贷了，所以他会对外地来的金融机构很热情。 关于信息流预警，在此举个例子： 我们在2017年合作过一个企业，总部位于雄安新区，当时雄安新区正好推出了一个千年计划，企业表示自己在雄安新区有大量的货值储备，在销售面积不变的情况下，价格全部都会翻番。但没想到2018年，他们居然拿不出抵押物了。为什么？因为雄安新区是千年计划，规格比较高，在整体规划没定的情况下，辖区内所有的土地规划全部暂停，导致他们已有的土地办不了土地证，更无法去抵押。 所以即便是重大的利好政策也需要辩证的看。 地王、文旅大盘慎入 除了关注上述房企风险预警的特征之外，具备这些特征的项目不建议金融机构介入。 1、地王项目，这里指的是楼面单价地王，近些年来大部分的地王项目在周边没有下一个地王再出现的情况下基本都是亏的。 2、低密度和保障房的项目，低密度是因为政策限制，信托和银行的资金是不得介入容积率小于1.0的项目。保障房是因为它不是商业化的，最终有一些是政府回购或者是价格比较低，获利空间和销售都存在一定问题，所以也是不太建议介入的。 3、郊区造城或者是文旅大盘，但头部房企在一些卫星城市的项目除外。 4、二三线城市的项目，其土地成本超过总投入50%的，比如说土地成本1万块钱，但是你总投这一块摊下来一平米都是2万块，占比都已经比较高了。 作者简介：田星，某国有信托公司资深风控，牵头房地产项目风险管理工作，负责20多家百强房企的集团授信，主动管理规模累计800亿，业务类型涵盖股权投资、并购基金及城市更新业务等。对产品方案设计及风控措施制定具有丰富经验和独道见解。 自天房集团第一个曝出债券违约以来，房地产企业爆雷不断，泰禾、福晟、中梁、华夏幸福……随着三条红线的和房地产贷款的集中度管理，预计未来房企资金链会更加紧张，其次紧张的就是金融机构的风控部门。 那么房企出现什么样的情况金融机构要进行预警？其集团（股东）风险怎么判断和控制？签订贷款协议时怎样最大程度的保障金融机构利益？栗学院特邀请业内知名风控及相关从业人员带来详细讲解。 策划内容分为11部分，涵盖地产不良投资、管理、风控、退出等全内容，时长超800分钟，由7位一线讲师讲授，原价499，现在扫码参与拼团，只需399，即可畅听全课程。 E N D |
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来自： 悲壮的尼古拉斯 > 《金融、债权、担保》
